惠誉：予融创中国(01918.HK)拟发行高级美元票据“BB(EXP)”预期评级

久期财经讯，10月29日，惠誉国际评级将融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，简称“融创中国”，01918.HK)拟发行的高级美元票据预期评级定为“BB(EXP)”。

拟发行的债券评级与融创中国的高级无抵押债券评级相同，因其构成了融创中国的直接和高级无抵押债券。

融创中国的评级反映了惠誉的预期，即该公司将继续去杠杆化，直到其持续一段时间内将净空提高到40%以下。融创中国的杠杆率在2019年上半年为39%，以净债务/调整库存计算，并按比例合并合资企业和联营企业。

融创中国的目标是控制2019年下半年的土地收购和投资。该公司在中国各地区拥有大型多样化可分配土地储备，超过1.36亿平方米的可销售总建筑面积，将会支持其合同销售和进一步的去杠杆化。

由于进行了大规模的土地收购，融创中国的杠杆率从2018年的38%升至2019年上半年的39%。合并水平债务增加了约人民币700亿元，但公司稳定的杠杆率反映出其作为母公司为合资公司和联营公司提供资金的增长趋势，导致合资公司和联营公司的杠杆率相对较低。融创中国的土地收购步伐已经放缓，惠誉预计融创中国将控制土地收购，并在40%的杠杆率以下留出净空。

惠誉预计融创中国将保持可归属合同销售额的稳定增长，从而带来持续的现金流和较低的杠杆率。2019年上半年可归属销售额1479亿元，同比增长7%，2019年前9个月可归属销售额3695亿元，同比增长16%。融创中国的贸易应付账款也随着规模的扩大而大幅增加。尽管如此，在2019年上半年和2018年，该公司的贸易应付账款/库存比率仍在可控范围内，约为0.2倍，低于依赖贸易应付账款为建筑提供资金的同行。惠誉认为，融创中国的贸易应付账款/库存比率不会大幅上升。

融创中国的土地储备遍及中国多个地区，包括中国北方、西南和东南地区、北京地区和长江三角洲。该公司还在中国中部、大湾区和海南省开展业务。融创中国的土地储备中，高达83%(基于可供出售的价值)位于一、二线城市，这些城市被压抑的需求比低线城市更为旺盛。剩下的土地储备在强大的三线城市。地域多样化有助于缓解地方政策限制，因为每个地方政府实施不同的购房限制。

惠誉预计，融创中国未来几年的平均售价(ASP)将在人民币1.4万至1.45万/平方米左右。该公司2019年的房屋销售价格维持在每平方米人民币1.45万元左右，这反映出该公司将重点放在高线城市。融创中国的可归属销售额与中国其他大型住宅建筑商相当，包括万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd，0 2202.HK，000002.SZ)和保利发展控股集团股份有限公司(Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.，600048.SH)。

融创中国的庞大规模也使其得以削减建筑成本，从而实现了强劲的EBITDA利润率(包括合资公司和联营公司在EBITDA中所占的比例)，2019年上半年的EBITDA利润率约为26%，如果将收购项目的估值收益从销售产品成本中剔除，EBITDA利润率为31%。惠誉预计中期的EBITDA利润率(包括销售产品成本的估值增幅)将在25%左右。

惠誉预计融创中国在2019年和2020年将每年支出人民币150亿至210亿元，加强其物业管理、租赁、装修业务以及于2017年收购的文化和旅游业务。惠誉预计这些项目的全部资金将来自同一地区的房地产销售。今年上半年，融创中国的非开发业务收入贡献了人民币34亿元，毛利率约为31%。融创中国还从大连万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，BB+，稳定)收购了运营管理公司，旨在提高文化旅游业务的运营效率。