穆迪：授予华润置地(01109.HK)拟发行中期票据“Baa1”高级无抵押评级”

久期财经讯，11月12日，穆迪授予华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)根据其39亿美元中期票据计划下拟发行的中期票据“Baa1”高级无抵押评级。

发现所得款项将用于再融资目的。

穆迪评级副总裁兼高级分析师Ying Wang表示：“此次发行计划将加强华润置地本已强劲的流动性状况，增强其财务灵活性，支持其业务增长和投资需求。”

Wang补充道：“穆迪预计公司将凭借其已建立的品牌和高质量项目，以及投资物业租金不断增长的经常性收入，不断增加的业务多元化，保持其强大的市场地位。此次发行将对其杠杆率产生影响很小，其杠杆率仍然符合其Baa1评级。”

评级理据

华润置地“Baa1”的发行人评级反映了该公司均衡的商业模式，其支持因素包括(1)覆盖全国高线城市的高质量土地储备;(2)不断增长的经常性收入，包括其规模可观的投资物业组合的租金收入;以及(3)强大的融资渠道以及与国有母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Co., Ltd.，简称“华润集团”)运营协同效应。

上述优势被被该公司对行业周期性和监管风险的敞口以及其为扩大投资组合而进行的持续投资所抵消。

2025年上半年，华润置地总收入达949亿元人民币，较去年同期增长19.9%。今年上半年，开发地产业务的已确认收入同比增长25.8%，显示了华润置地强大的品牌认知度和在高线城市的高质量项目组合。

其经常性业务，包括各种投资物业的租金收入以及管理和咨询服务的收入，在2025年上半年比2024年同期增长了2.5%。虽然经常性业务在2025年上半年占华润置地总收入的21%左右，但其净利润占比从2024年的40%上升至60%，这表明这些业务的盈利能力显著提高。

展望未来，穆迪预计公司的总收入将在未来12至18个月保持稳定，因为稳定增长的经常性收入抵消了预期的房地产开发收入下降。穆迪的房地产开发收入预测是由合同销售的不均衡复苏推动的，合同销售在2025年上半年同比下降11.6%。

穆迪预计，在未来12-18个月内，华润置地调整后的EBITDA将保持在每年650 - 700亿元人民币左右，因为高利润率经常性收入的权重不断上升，继续巩固公司的整体盈利能力。

因此，以调整后的债务与EBITDA比率衡量，其杠杆率很可能在2026年保持在4.0-4.5倍左右。

华润置地的流动性优秀，得益于公司庞大的持有现金、适度的短期债务到期以及良好的境内外融资渠道。穆迪预计，该公司的持有现金和预计运营现金流将完全覆盖其承诺的土地支付和未来12-18个月的再融资需求。

华润集团拥有该公司59.55%的股份，该公司与华润集团的密切联系也将支持其融资渠道。

可能导致评级上调或下调的因素

华润置地的评级展望为稳定，反映出即使在市场长期低迷的情况下，该公司仍有能力保持稳健的经营和财务状况。该公司提高了业务多元化，这得益于高利润率和稳定租金收入的权重不断增加，以及其谨慎和专注的投资策略。

如果华润置地的经常性收入增长，收入和盈利稳定性进一步提高，并保持强劲的信用指标，使其调整后的债务/资本化之比持续低于30%，则评级可能上调。

另一方面，如果华润置地出现以下情况，穆迪可能下调其评级：(1)运营表现恶化;(2)流动性缓冲或融资渠道减弱;或(3)信用指标恶化，以致其调整后的债务/资本化之比持续高于45%，债务/EBITDA之比持续高于5.5倍，或经常性收入/利息覆盖率之比持续低于100%。

华润置地是中国领先的房地产投资及开发公司。华润置地于1996年在港交所上市，并自2010年起成为恒生指数成分股。截至2025年6月底，华润集团拥有该公司59.55%的股份，而华润集团最终归中国国务院所有。