穆迪：首予银城国际控股(01902.HK)“B2”企业家族评级，展望“稳定”

久期财经讯，5月28日，穆迪首次授予银城国际控股有限公司(Yincheng International Holding Co.，Ltd.，简称“银城国际控股”，01902.HK)“B2”企业家族评级(CFR)。

展望“稳定”。

评级依据

穆迪副总裁助理兼分析师Danny Chan表示：“银城国际控股B2 CFR反映了该公司作为江苏省南京市住宅地产开发商的长期业绩记录和公认品牌。穆迪预计，该公司在南京、苏州和杭州等核心城市的优质土地储备及其大众市场业务模式，将在未来12-18个月内对其合同销售形成支撑。”

“然而，银城国际控股的B2 CFR受到其中等的经营规模、地域集中度高和融资渠道窄的限制，这将限制公司的财务灵活性，”Chan补充道。

作为一家总部位于南京的房地产开发商，银城国际控股在江苏省拥有超过20年的房地产开发经验，在该市场拥有成熟的品牌和良好的业绩记录。这些优势支持该公司在过去十年向其他主要城市扩张，如江苏省的无锡市和苏州市，最近一次是在2018年向浙江省的杭州市扩张。

这些城市良好的经济基础和基础设施网络将可能在未来12-18个月支撑住房需求和该公司销售增长。银城国际控股对大众市场住房的关注，也将在一定程度上缓解该公司在这些城市房地产投资方面受到严格监管的影响。

尽管由于冠状病毒的爆发，银城国际控股的合同销售额在2020年前四个月同比下降约38%至24亿元人民币，但穆迪预计，在该公司核心市场健康的住房需求、充足的可销售资源以及销售执行能力的支持下，银城国际控股的合同销售额在2020年将持平，且在2021年将增长约15%。销售执行能力强体现在该公司2019年和2018年的合同销售增长率分别为108%和66%。

银城国际控股的经营规模仍在发展中，2019年的合同销售总额为200亿元人民币，近两年增长迅速。与规模更大、地域分布更为多样化的房地产同行相比，该公司中等的经营规模和在几个核心城市的高度地域集中，使其面临更高的业绩波动和区域的经济及监管风险。尽管如此，这一风险敞口与评级为“B”级中位的中国房地产同行不相上下。

截至2019年12月31日，银城国际控股的土地储备总量小，总建筑面积为522万平方米，仅支持公司两年左右的发展。在这些地块中，约73%位于南京、杭州、苏州和无锡。如果该公司无法加强财务能力和融资渠道，高昂的地价将限制该公司在这些城市补充土地的能力。

银城国际控股一直在拓展其融资渠道。该公司对银行贷款的依赖将限制其融资灵活性。截至2019年底，银行贷款占公司报告债务的65%，2018年底占77%。

穆迪预计，未来12-18个月，银城国际控股的杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将从2019年的76%降至55%-60%，因为该公司将不得不增加债务来为扩张提供资金。

同时，其EBIT/利息覆盖率将从同期的2.3倍降至约1.5倍-2.0倍，原因用于扩张目的的债务增加导致利息支出上升。但是，这些指标仍符合其B2 CFR。

穆迪预计，由于同期平均售价较高的项目交付，银城国际控股的毛利率将从2019年的16%提高到未来12-18个月的20%左右。然而，20%的毛利率在中国房地产同行中仍然处于较低水平。

穆迪在评估银城国际控股的CFR时，考虑到了该公司第一大股东黄清平先生集中持股所带来的风险，黄清平先生在2020年4月底持有银城国际控股约37.26%的股权。银城国际控股总共九名董事中，有三名独立非执行董事，且审计和薪酬委员会由独立非执行董事担任主席，以及其他根据港交所《上市公司治理守则》所要求的内部治理结构和标准的存在，部分缓解了这一风险。

银城国际控股的高层管理人员大多也是公司的股东。他们中的许多人在公司工作超过10年，显示了管理层的稳定性，并使业务战略得以持续执行。

此外，穆迪在本次评估中还考虑了冠状病毒的爆发以及对中国房地产行业的潜在影响。穆迪将冠状病毒爆发视为其ESG框架下的一种社会风险，因为它对公众健康和安全具有重大影响。

银城国际控股的流动性充足。虽然到2019年底，该公司40亿元人民币的现金余额只能覆盖其短期债务的82%，但穆迪预计，在未来12-18个月内，公司持有现金以及扣除基本经营性现金流项目后的合同销售收入将足以支付其短期债务、承诺的土地付款和股息支付。

银城国际控股的稳定展望反映出穆迪的预期，即该公司将保持充足的流动性，并按计划扩大规模。

可能导致评级上调或下调的因素

穆迪可能会上调银城国际控股的评级，如果该公司：(1)执行其商业计划，且规模不断扩大;(2)加强财务状况，收入/调整后债务保持在70%以上，EBIT/利息保持在2.5-3.0倍以上;(3)保持充足的流动性，现金/短期债务保持在1.5倍以上;(4)多元化的融资渠道和地域覆盖。

另一方面，如果该公司：(1)合同销售减弱;或(2)公司加速土地收购超出穆迪的预期，从而削弱其财务指标和流动性，穆迪可能会下调其评级。

表明评级下调的财务指标包括：(1)EBIT/利息低于1.5倍;(2)收入/调整后债务低于50%-55%;或(3)流动性较弱或再融资风险较高，例如现金/短期债务持续低于1.0倍。

银城国际控股有限公司是一家总部位于南京的住宅地产开发商。截至2019年12月31日，该公司土地储备总建筑面积为522万平方米。该公司主要经营城市有南京、无锡、苏州和杭州。截至2020年4月30日，银城国际控股董事长黄清平持有银城集团37.26%的股份。该公司于2019年3月在香港证券交易所挂牌上市，募集净收入为7.55亿元人民币。