惠誉：确认华融实业“B-”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，10月13日，惠誉确认华融实业投资管理有限公司(Huarong Industrial Investment & Management Co., Ltd.，简称“华融实业”)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B-”。展望稳定。惠誉还确认了Huarong Universe Investment Holding Limited发行并由华融实业提供担保的未偿高级无抵押债券评级为“B-”。回收率评级为“RR4”。

华融实业的评级是惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，在该公司“ccc”独立信用评级(SCP)评估结果基础上上调两个子级得出的。惠誉还评估了该公司法律关联性为“中等”，战略关联性为“弱”，运营关联性为“中等”等关联因素。华融实业是中国华融资产管理股份有限公司(China Huarong Asset Management Co., Ltd.，简称“中国华融”，02799.HK，BBB+/稳定)的全资子公司。

展望稳定则是基于，惠誉认为华融实业将继续获得来自母公司的强劲流动性支持。

关键评级驱动因素

母公司提供支持的法律关联性为“中等”：截至今年上半年末，华融实业母公司中国华融的股东贷款占华融实业总债务的67%。母公司还为华融实业10%的外债提供担保。然而，华融实业表示，两家公司的债务未出现交叉违约情况。

母公司提供支持的战略关联性为“弱”：华融实业对母公司的财务贡献很低，该公司在中国华融利润总额与总资产规模中的占比仅为1%-3%。中国华融的大部分不良资产均由集团自行处置，而非通过旗下子公司。华融实业为母公司提供了成本优势，而非竞争优势，因为些房地产相关业务理论上可外包给其他开发商或顾问公司。惠誉认为，由于房地产行业正处于商业周期的低谷，华融实业短期内的增长潜力为中等。

母公司提供支持的运营关联性为“中等”：华融实业开发自母公司收购的不良物业资产并为母公司提供该等资产的管理处置建议。华融实业逾70%的土地储备来自母公司。公司有时还协助中国华融在发起收购前评估不良资产组合的价值。华融实业的管理决策、产品和服务品牌与母公司完全融合。

流动性依赖母公司：华融实业报告称，截至2022年上半年，华融实业持有17亿元人民币可用现金。这不足以覆盖其300亿元人民币的短期债务。华融实业在未来三个月到期的资本市场工具为58亿元人民币，其中包括2022年12月到期的5亿欧元债券和23亿元人民币境内债券。该公司计划通过发行新债来为债券进行再融资，并在必要时向中国华融借款来偿还剩余债务。

惠誉认为，中国华融将如其在华融实业年报中明确表示的那样，继续为后者提供广泛的流动性支持。

独立信用状况疲弱：相较于其他同业，华融实业的业务规模较小，且杠杆率处于高位且不可持续。该公司在2021年的合同销售额为4.92亿元人民币，而2022年1月至7月的销售额约为1亿元人民币。华融实业拥有约450万平方米土地储备，其中44%布局在湖南省湘潭市的一个项目，该项目于2011年收购自中国华融的一家子公司。华融实业不经营商业住宅业务，且在运营和财务方面完全依赖中国华融。

评级推导摘要

惠誉在华融实业独立信用状况评估结果基础上上调两个子级得出该公司的评级。华融实业的评级受到其与母公司中国华融的关联性的支撑。这种关联类似于越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，BBB-/稳定)和广州越秀集团有限公司 (Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，简称“越秀集团”) 之间的联系。

越秀地产与越秀集团在法律层面的关联性较弱，在运营层面的关联性和战略层面的关联性均为中等。惠誉认为，中国华融在法律层面上向华融实业提供支持的意愿较强，因其提供了大量股东贷款，但在战略层面的意愿较弱，因为华融实业对母公司的贡献要小得多。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2022年房地产开发合同销售额为1.5亿元人民币，2023年为8亿元人民币

-2022-2023年房地产开发业务毛利率为30%(2021年：42%)

-从2022年中期起未拿地——与公司管理层的预估一致。

关键回收率评级假设

惠誉的回收率评级分析假设，华融实业若破产将走清算程序而非被重组以持续经营。

扣除10%的行政费用。

清算方法

清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。

-对应收账款适用的折扣率从30%下调至20%。这符合惠誉的回收率评级标准。

-对物业净库存适用37%的折扣率。华融实业的库存主要包括待售的已完工物业和正在开发的物业。不同的折扣率适用于不同的存货类别，以得出对物业净库存适用的混合折扣率。

-对已完成待售物业适用20%的折扣率，这是因为华融实业的物业开发毛利率高达35%以上。已完工的待售物业更接近现成的库存。

-对正在开发的物业适用40%的折扣率，因为较已完工的物业更难销售，且完成阶段各异。正在开发的物业余额(在适用折扣率之前)是扣除保证金调整后的客户存款的净额。

-对物业、厂房和设备适用50%的折扣率。

-对投资性物业的账面价值适用40%的折扣率。华融实业的投资性物业组合主要包括重庆的一个城市综合体项目，占其总价值的67%。该投资组合的平均租金收益率约为5%。

-对合资企业净资产适用50%的折扣率。这些通常包括已完成单元、正在开发的物业和土地储备的组合。折扣率与库存的折扣率一致。

-对超额现金(扣除票据应付款项和贸易应付款项)适用100%的折扣率。惠誉不假定超出未偿付贸易应付款项的可用现金可用于其他偿债目的。

对其离岸高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为“RR4”。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-有证据表明华融实业与中国华融的关联性趋弱;

-有证据表明华融实业的流动性恶化且再融资风险攀升。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-华融实业与中国华融的关联性趋强;

-华融实业的流动性和财务透明度持续改善。

发行人简介

华融实业是中国华融旗下的房地产开发平台，并是负责中国华融不良资产管理业务的三大一级子公司之一。华融实业从事不良房地产开发业务，并为母公司提供房地产咨询。