惠誉：下调建业地产(00832.HK)长期外币发行人评级至“C”

久期财经讯，11月10日，惠誉将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“C”。高级无抵押评级从“B”下调至“C”，回收率评级仍维持在“RR4”。

此前，建业地产未能支付息票率7.9%、2023年11月到期的2亿美元债券利息，该债券本应在2022年11月7日付息。“C”评级符合惠誉对在未支付重大财务债务后进入宽限期的发行人的评级标准。

关键评级驱动因素

未能按期支付债券利息：管理层向惠誉确认，建业地产没有支付2022年11月7日应付的债券利息，但预计将在30天宽限期内支付利息。建业地产表示，由于相关防控措施导致相关银行延迟处理资金转账，公司未能按期支付利息。根据条款，在触发“违约事件”之前，发行人有30天的宽限期支付利息。

大量债务于2023年到期：建业地产有大量境外债券于2023年到期，包括3亿美元债券于4月到期、4亿美元债券于8月到期和2亿美元债券于11月到期。截至2022年6月底，建业地产拥有非限制现金(不包括29亿元人民币受限制现金)36亿元人民币。

合同销售疲弱：建业地产2022年前十个月总合同销售额同比下降56%至207亿元人民币。10月份合同总销售额同比下降56%，环比下降9%，至13.4亿元人民币。今年迄今为止，该公司合同销售的下降幅度与大多数其他民营房地产开发商的情况基本一致。

评级推导摘要

建业地产的评级是基于，该公司未能按时偿付债券利息，但仍在30天的宽限期内。这与时代中国控股有限公司（Times China Holdings Limited，简称“时代中国控股”，01233.HK）的评级自‘CCC+’下调至‘C’的情况相似——2022年8月时代中国控股未能按时付息但处于宽限期内，后于2022年11月撤销评级。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-由于市场情绪低迷，合同销售恶化;

-不拿地。

回收率评级假设：

清算方法

- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。

- 对应收账款(包括来自政府的)适用20%的折扣率，与惠誉的回收率评级标准一致。

- 对自有投资物业的账面价值适用35%的折扣率。建业地产自有投资物业组合的平均租金收益率为4%，属合理水平。该投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%，这在二级市场交易中被认为是可以接受的水平。

- 对房地产、厂房及设备(主要包括价值较低的建筑物)适用50%的折扣率。

- 对净物业库存适用37%的折扣率。建业的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地预付款。对这些不同的库存类别适用不同的折扣率，以得出净库存的混合折扣率。该公司随后处置了部分资产，并于2022年8月偿还了5亿美元的离岸债券。因此，与库存评级标准所载的常见折扣率相比，采用了更低的折扣率。

- 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已建成商品房单位更接近于随时可售库存。该公司开发物业的历史毛利率约为在11%，与专注于低线城市的同行持平

- 对在建物业和开发项目预付款适用45%的折扣率。与已竣工项目不同，在建物业出售难度更高。此外，这些资产尚处于不同的完工阶段。适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户保证金。

- 对购地保证金适用10%的折扣率。与已建成商品房单元类似，开发用地更接近于随时可售库存。建业地产一直是河南省领先房企，与地方政府保持着良好关系。惠誉认为，必要时建业地产可能会将其土地储备转售给政府。因此，惠誉采用的折扣率低于其评级标准所载的常见折扣率50%。

- 对合资企业净资产适用45%的折扣率。合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。根据库存评级标准的基准折扣率，适用了45%的折扣率。对境外高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为‘RR4’。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-在宽限期内支付利息

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-未能在宽限期内支付利息

流动性和债务结构

流动性紧张：截至2022年6月底，建业地产持有非限制现金36亿元人民币(不包括受限制现金29亿元人民币)，同时其短期银行和其他贷款为57亿元人民币。建业地产还有9亿美元的离岸债券将于2023年到期。该公司偿还了2022年8月8日到期的5亿美元债务。

发行人简介

建业地产成立于1992年，是河南省领先的房地产开发商，专注于住宅地产开发，重资产业务在河南省约占7%的市场份额。