金地集团(600383.SH)前三季度业绩稳中有增，销售回款稳定，合资项目敞口可控

久期财经讯，上周，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。

11月12日，银保监、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

房地产行业利好频出，市场情绪升温，多家民营房企现存债券价格抬升。金地集团发行的美元债GEMDAL 4.95 08/12/24二级市场价格大幅上涨。根据久期财经数据显示，该债券是金地集团目前唯一存续的境外债，发行规模4.8亿美元，到期日为2024年8月12日，存续期间没有回售权。

标普今日发布评级报告称，应公司要求，撤销金地集团“BB-”评级。标普在评级报告中提出，金地集团的合作项目风险敞口已经变大。我们从该公司10月28号的业绩会上了解到，公司主要的合作方是央企、全国性国企、地方性国企，以及一些优质的民营企业。目前盘点合作项目里，大体上有6个亿体量的项目存在风险敞口，正在通过将合作方的股权收购等途径，降低风险。

金地集团管理层在10月28日投资者交流会上表示，合作项目中已识别的，涉及实质出险的合作项目是26个风险项目，总未售货值369亿元，占比4%，权益比例135亿元，占比37%附近。21个项目不需要投入大量资金（其中5个已处于尾盘或已实际交付；处于正常经营期，且已过项目资金峰值，后续不需要股东追加投入的项目有16个），4个项目是公司已经折价收购的合作项目，仅有1个项目有垫资敞口，5亿元左右。

除此之外，标普还考虑到该公司的可售资源正在下滑，并预期其签约销售额在2023年继续下跌。根据管理层讨论了解到，从可售资源供货情况来看，三季度末，金地集团的可售资源为1,900亿元。四季度预估新增500～600亿元左右。明年的可售资源大概会在3600亿元到4000亿元。

该公司一线库存大概占21%，二线46%，一二线加起来是67%，三四线大概占30%多一点。从库存区域分布来看，去化存在一定压力，北上广深以外的购房者信心仍然不足。但公司在情景压力测试下，公司整体的现金流状况相对可控，没有太大的经营风险，从目前情况来看，在今年的四季度经营性净流量大致为100亿元左右，明年上半年大致可以达150亿元左右。

就整体情况来看，金地集团销售回款稳定，合资项目敞口可控。

行业困境重重

过去一年多的时间，房企违约事件频发，根据久期财经网站的“违约债券”模块显示，今年中资离岸债券市场新增违约主体40个，涉及违约债券161只。在困境下，金地集团今年兑付了全部公开发行的金融产品共130亿元，年内没有更多的公开债需要偿还。

2022年前9个月全国商品房销售面积低于2016年以来1-9月商品房销售规模，商品房累计销售规模已倒退回6年前水平。今年不光商品房销售市场下降，土地市场下行比商品房销售市场下降幅度更大。虽然土地销售面积下降，但土地出让价格下降程度不明显，土地市场还在变化和调整中。

在全国各地积极修复楼市政策带动下，9月房地产销售方面下降趋势进一步放缓，整体趋于平稳。统计局公布数据显示，9月单月销售增速加快，累计销售降幅继续收窄。1-9月全国商品房销售金额累计同比下降26.3%，较上月降幅收窄1.6pct;销售面积累计同比下降22.2%，较上月降幅收窄0.8pct，整体销售降幅持续放缓。

截止在今年10月底，金地集团已经累计实现签约金额达1833.9亿元，总体优于行业。8月、9月、10月的单月销售额较去年同期有所上涨，较去年同期实现正增长，这说明销售具有一定韧性。

融资渠道透明

金地集团管理层表示，公司的主要融资方式是总对总融资、房地产开发贷款、公开市场融资，融资方式较简单，没有做其他非标的融资，目前银行贷款全部是信用贷款，没有抵押。公司现在银行贷款的总的规模，大概占到整个计息负债的六成。目前金地计息负债结构是银行贷款占六成，公开市场债务占三成，剩下十几亿元到二十几亿元的余额为保债计划。

据了解，该公司9月底贷款规模与年初相比不减反增，余额大约增加了41亿元。三家银增加了金地集团的授信，规模约100多亿元。

金地集团在近日召开投资人会议中表示，未启用中债增担保发行中票的原因包括了发行中债增会有一部分费用产生且对担保比例有不同看法，此外公司本身有较多经营型物业，融资空间较大，对中债增担保发行的需求并没有十分急迫。

根据金地集团的公告披露，为积极维护公司债券价格的稳定，公司子公司深圳市金地建材有限公司将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券和资产支持证券，首期规模不超过10亿元。截至11月11日公告出具日，子公司累计购买债券金额约1.85亿元。

近段时间地产美元债持续走强，在市场情绪改善的带动下，多个地产名字回到半年均值。公司在公开市场上购买自家的债券也是提振投资者信心的重要举措。