中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，8月2日，本网站对中资地产美元债近半个月(7月16日至7月31日)的二级市场走势进行了分析。
7月下半月，中资美元债二级市场波动不断，投资级保持稳定，高收益级先抑后扬。值得注意的是，雅居乐集团永续美元债仍在持续下行，半月内跌幅超25%。8月1日，公司宣布拟先旧后新配售3.46亿股现有股份，净筹约3.872亿港元用于再融资。配售价及认购价均为每股1.13港元，为最后交易日收市价每股1.38港元折让约18.12%，但由于当日市场股价与配售价基本一致，此次配股的市场热度有限。
高收益级估值整体走V，长短端票据价差继续收窄
如下图所示，7月下半月，投资级中资地产美元债二级市场保持稳定趋势，长短端价差变化不大。
从收益率来看，万科企业美元债出现2美元左右的整体下移，VNKRLE 4.2 06/07/24、VNKRLE 3.15 05/12/25收益率上行超100bps，此前该公司已完成发行人民币20亿元公司债券;平安不动产PINGRE 2.75 07/29/24、PINGRE 3.45 07/29/26收益率亦上行超130bps。此外，绿城中国美元债出现小幅上升，收益率下行近120bps。
7月下半月，高收益地产债信用风险事件再现，月末政策利好提振市场情绪，二级市场整体先抑后扬，长短端价差继续收窄。
具体来看，因7月下旬短端价格跌幅超过长端，长短端票据价差有所收窄，远洋集团24年到期债券和永续债券的价差由12美元收窄至10美元，碧桂园24年和31年到期债券的价差由32美元收窄至27美元，雅居乐集团25年到期债券和永续债券的价差由20美元收窄至18美元，中骏集团控股24年和26年到期债券的价差由15美元收窄至8美元。
7月下半月，万达商业因美元债到期兑付事宜引发市场高度关注，具体分析可见《个债点评 | 万达系三轮转让股权紧急套现近68亿元偿债，7月到期票据估值上演极限反转》。其中，DALWAN 6.875 07/23/23在到期前急跌后快速拉升，实现“V型”反转，其余3笔存续债券随后亦止跌回升，目前处于40-60美元区间。
7月21日，碧桂园与多家财务机构及中国银行(香港)签订融资协议，获授35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资，为期30个月。7月31日，碧桂园称预期2023年上半年可能录得净利润亏损，将积极考虑采取各种对策，寻求指导和支持。次日早间，据媒体报道，碧桂园拟拟通过配股筹资23.4亿港元用于偿还债务，但随后消息又指，配股计划已被取消。叠加此前市场负面传闻，碧桂园近期美元债暴跌，长端票据估值接近腰斩，短债下行亦超30%。午间，碧桂园已澄清公司并无就配股建议交易订立最终协议，且本公司现阶段并不考虑此交易。
7月26日，远洋集团对SINOCE 6 07/30/24、SINOCE 5.95 02/04/27及SINOCE 4.75 08/05/29发出同意征求，以避免交叉违约导致公司重组，关联公司远洋资本SINOCL 6.25 06/22/23同意征求获得通过。同时，境内债“18远洋01”本息兑付存在重大不确定性，拟对票据进行展期。另外，远洋集团已与海通国际接洽，为其境外债务寻找解决方案，考虑优先对短期利息进行展期。据悉，截至今年年底，远洋集团需偿付约6900万美元利息。目前，远洋集团长端票据领跌，其余美元债均出现不同程度下行。
同时，近期房企信用风险事件不断，偿债压力令流动性不断收紧。绿地控股于7月25日完成兑付GRNLGR 6.75 06/25/24本应于6月25日到期的2250万美元本金(占未偿余额的5%)，超出7天宽限期。因未来偿付前景不明朗，该笔票据以及同于2024年到期的2笔美元债估值快速下行，跌幅超40%。
另外，宝龙地产未按时兑付PWRLNG 6.95 07/23/23本息，此前该公司已发行本金额为4.01亿美元的新票据对该笔票据进行置换。据久期财经数据显示，该票据已于7月23日到期，未偿还余额为1851.5万美元，目前该公司存续美元债估值均在10美元左右。
消息面上，多家房企债务重组计划持续推进中，尚未出现进行清盘案例。中南建设重组计划已获48.6%债权人支持;易居企业控股重组计划已获得约82.04%计划债权人的支持;融创中国持有现有债务未偿还本金总额约87%的同意债权人已加入重组支持协议;世纪阳光债务重组计划已获香港特区法院及新加坡法院批准;中国奥园占现有票据未偿还本金金额64.35%的持有人已正式签立或同意重组支持协议;花样年控股于香港特区的清盘呈请已遭驳回，于开曼群岛的清盘呈请已在双方达成协议下被撤回;龙光集团于香港特区呈请的聆讯已进一步延期至2023年9月18日;中国恒大清盘呈请聆讯押后至10月30日，境外债重组计划已获法院批注;天誉置业清盘呈请聆讯押后至10月6日;金科股份尚未收到法院关于重整申请通知或裁定;华夏幸福计划最早于本月底偿还1.6%的在岸债本金，截至2023年7月27日，公司已向截至债权登记日登记在册的持有前述各期债券的证券账户支付对应小额兑付金额的50%，兑付总金额为1.29亿元;广州合景控股集团提请“21合景01”持有人审议设置90个自然日宽限期议案，以避免触发违约事件;泛海控股未按期兑付“17泛海MTN001”及“18泛海MTN001”的本金及最后一期利息，触发投资者保护条款，目前流动性紧张，正拟转让民生银行H股股票及期权等以抵消在瑞士银行约3.23亿元债务。
房地产利好政策不断，美联储7月如期加息
根据久期财经数据显示，截至7月31日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
7月16日至7月31日期间，中资地产美元债二级市场先抑后扬，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数于半月内下行6.71，最新报147.11，到期收益率下跌0.56%，最新报23.62%。
国内方面，近期中央持续释放积极信号，房地产市场政策优化提振市场情绪，供需端政策有望加速落地。7月19日，中共中央、国务院发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》(“民营经济31条”)，促进民营房企加速出清，树立各方对民企的信心。7月21日，国务院通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
7月24日，中共中央政治局会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。7月28日，住建部会议提及进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。北京、深圳、广州等核心一线城市先后表示将结合实际情况推进落实中央政策，未来地方政策有望持续松绑。
目前而言，7月楼市销售持续探底，市场信心仍然趋弱，顶层政策积极或有望于未来进一步修复市场预期。据克而瑞数据，7月百强房企单月销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%;销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%;1-7月，百强房企实现累计销售额3.84万亿元，同比下降5.9%(前6月：下降0.4%);实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%(前6月：下降13.9%)。
海外方面，7月美联储FOMC会议如期加息25个基点至5.25%-5.50%区间，符合市场预期，这是自2001年以来的最高水平，也是自2022年3月紧缩周期开启以来的第11次加息。美联储主席鲍威尔表示，9月会议是否加息仍未决定。目前，据CME美联储观察工具显示，9月暂停加息的可能性为82.5%。
