穆迪：确认金地集团(600383.SH)"Ba3"公司家族评级，预计流动性将保持充足

久期财经讯，8月28日，穆迪将金地(集团)股份有限公司(Gemdale Corporation，简称“金地集团”，600383.SH)的公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”，并将其全资子公司辉煌商务有限公司(Famous Commercial Limited)的CFR评级从“Ba3”下调至“B1”。

穆迪还将金地永隆投资有限公司(Gemdale Ever Prosperity Investment Limited)发行债券的高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，并将其中期票据(MTN)计划的高级无抵押评级从“(P)Ba3”下调至“(P)B1”，上述债券及计划由金地永隆投资有限公司(Gemdale Ever Prosperity Investment Limited)提供担保。金地永隆投资有限公司的离岸债券由金地集团通过维好协议和股权购买承诺协议提供支持。

与此同时，穆迪已将评级列入下调观察名单，可能会进一步下调评级。此前展望为负面。

穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“金地集团评级下调反映了我们的预期，即随着合同销售的疲软以及金地集团通过债务资本市场融资的渠道仍然受限，该公司的流动性缓冲和信用指标将恶化。”

“对评级下调的评估反映了该公司改善融资渠道和运营能力的高度不确定性，这可能会增加该公司的再融资压力，因其在未来6-12个月将面临相当大规模的债务到期，”陈补充道。

评级理据

穆迪预计，由于国内房地产市场复苏前景的不确定性上升，金地集团的经营业绩将在未来12至18个月内走弱。近期部分中资开发商的信贷危机可能进一步打击购房者对该行业的信心，这反过来可能对金地集团未来6-12个月的销售和现金流构成压力。

具体而言，穆迪估计，金地集团2023年和2024年的合同销售额将降至1600亿至1700亿元人民币(2022年：2100亿元人民币)。2023年前七个月，该公司的合同销售额较去年下降19%，低于同期0.7%的全国销售额年增长率。

金地集团的治理风险敞口反映在其流动性和风险管理的薄弱上。到2024年底，该公司有大量债券到期或可回售。然而，考虑到融资环境不稳定，该公司在筹集新资金方面进展缓慢，将使其面临高度的再融资不确定性。

尽管金地集团今年迄今没有发行任何债券，但穆迪指出，过去6-12个月，金地集团通过抵押其投资物业来获得长期银行贷款，以满足部分再融资需求。

尽管穆迪预计金地集团的流动性将保持充足，但若该公司无法重新获得资本市场融资，并继续使用内部资源偿还到期债券，其流动性缓冲将在未来12-18个月内减少。穆迪估计，截至2023年3月底，该公司拥有420亿元人民币的非限制现金，加上预计的运营现金流，足以支付其即将到期的债务(包括2024年底之前到期或可回售的约260亿元人民币的境内外债券)。

此外，穆迪预计金地集团的信用指标将在未来12-18个月恶化，因为业务疲软将进一步对该公司的收入确认和运营现金流构成压力。该公司还可能提供折扣以加快销售，从而降低其房地产开发业务的利润率。

因此，该公司调整后的债务/EBITDA之比将从2022年的5.0倍降至未来12-18个月的6.5倍左右，同期EBIT/利息覆盖率之比将从3.7倍降至2.7倍。前述信用指标不再支持该公司此前的“Ba2”评级。

金地的公司家族评级继续反映了其在中国房地产市场的知名品牌和长期经营记录，而其合同销售额和财务指标正在下降;以及对合资项目的重大敞口，这降低了其信用指标的透明度。

同时，辉煌商务的公司家族评级被下调，反映出金地集团在辉煌商务承压时为其提供财务支持的能力减弱。

穆迪的支持假设考虑了(1)金地集团对辉煌商务的完全所有权;(2)辉煌商务作为金地集团从离岸债务资本市场筹集资金的主要平台的地位;以及(3)金地集团向辉煌商务提供金融支持的过往记录。

辉煌商务的独立信用状况受到其业务规模较小、财务指标疲软以及销售业绩潜在波动性的限制。然而，独立的信用状况也考虑到了该公司作为金地集团核心子公司的地位所带来的运营效益，如成本效益和强大的品牌名称。

辉煌商务的流动性疲软，尽管如此，穆迪预计，鉴于该公司与金地集团的密切联系，其将继续获得金地集团的资金支持。

由辉煌商务提供担保债券的“B1”高级无抵押评级和MTN计划的“(P)B1”高级无抵押评级不受运营公司债权从属关系的影响。这是因为穆迪预计，金地集团的支持将通过控股公司，而非直接流向其主要运营公司，从而缓解结构性从属关系可能导致的预期亏损差异。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，金地集团的CIS-4信用影响评分反映了其ESG属性，尤其是治理风险对其评级的影响。

对于辉煌商务，穆迪也考虑到了其私人公司地位和公司透明度较低的问题。然而，金地集团对该公司100%控股、建立的治理结构以及为其子公司提供支持的记录缓解了前述风险。

可能导致评级上调或下调的因素

穆迪将评估金地集团：(1)恢复其在债务资本市场的融资渠道;(2)合同销售和财务指标增强;(3)在运营和融资条件不稳定的情况下保持充足的流动性的能力。

鉴于其正处于评级下调观察期间，评级不太可能上调。

然而，如果该公司持续加强其合同销售、财务指标，并以稳定成本获得各类融资，穆迪可能会确认评级。

另一方面，如果该公司无法改善合同销售或恢复融资渠道，以至于其流动性状况恶化程度超出穆迪的预期，评级可能会被下调。

表明评级下调的关键指标包括EBIT/利息覆盖率之比持续降至2.5倍以下，调整后的债务/EBITDA之比持续升至6.5倍以上。

辉煌商务的评级也不太可能被上调，因为其正处于评级下调观察名单中。

然而，如果金地集团的评级得到确认，而且其独立的信用质量以及提供的支持保持不变，穆迪可能会确认辉煌商务的评级。

另一方面，如果(1)金地集团的评级被下调;或(2)金地集团减少其对辉煌商务的所有权或降低对其支持，辉煌商务的评级可能会承压。

如果该公司的信用状况或流动性大幅恶化，穆迪还可能下调该公司的评级。

金地集团在中国注册成立，并在上交所上市，是住宅房地产行业的领先中资开发商。截至2022年底，该公司的土地储备总面积约为5200万平方米，覆盖中国约78个城市。

辉煌商务于1995年在香港特区注册成立，是金地集团的全资附属公司。该公司也是金地集团在境外市场的融资工具。