穆迪：授予平安不动产“Ba1”公司家族评级，展望“负面”

久期财经讯，10月11日，穆迪下调了平安不动产有限公司(Ping An Real Estate Company Limited, 简称“平安不动产”)及其子公司的评级，并采取了以下评级措施：

1.撤销了平安不动产的“Baa2”发行人评级，并授予该公司“Ba1”公司家族评级(CFR)

2.撤销平安不动产资本有限公司(Pingan Real Estate Capital Limited，简称“平安不动产资本”)的“Baa3”发行人评级，并授予该公司“Ba2”公司家族评级

3.将平安不动产资本的10亿美元中期票据(MTN)计划的临时有支持高级无抵押评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba2”

4.将平安不动产资本的MTN计划下发行的债券的有支持高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba2”

5.将平安不动产资本提供担保的、Fuqing Investment Management Limited和Fuxiang Investment Management Limited的20亿美元MTN计划的临时有支持高级无抵押评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba2”

6.将平安不动产资本提供担保的、Fuqing Investment Management Limited的MTN计划下发行的债券的有担保高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba2”

上述所有实体的评级展望均为负面。此前，评级被列入下调观察名单。

MTN计划和根据该计划发行的票据由来自平安不动产的维好协议和流动性支持承诺协议的支持。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示“评级下调反映出穆迪的观点，即平安不动产在充满挑战的运营和融资环境中不断恶化的信用指标和减弱的融资渠道，不再为其投资级评级提供支持”。

“负面展望反映了在不确定的市场前景下，该公司改善经营业绩以及转变业务模式以维持其对母公司中国平安保险(集团)股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co of China, Ltd.，简称“中国平安”，02318.HK，601318.SH)的战略和经济价值的能力存在不确定性，”穆迪平安不动产首席分析师Tsang补充道。

评级理据

平安不动产的“Ba1” 公司家族评级纳入了其独立的信用质量和来自中国平安的三个子级的支持提升，这是基于穆迪的预期，即母公司将在必要时向公司提供财务支持。

穆迪预计，中国住宅房地产市场的长期低迷和经济增长放缓将在未来12-18个月内大幅削弱平安不动产的独立信用质量。如果平安不动产的遗留房地产项目陷入财务困境，这些宏观挑战还可能增加平安不动产的减值损失和或有负债。

与此同时，平安不动产将其业务重点转向投资物业项目将延长其投资期限和现金转换周期，将进而削弱其现金流生成能力。

因此，穆迪预计，未来12-18个月，平安不动产(运营资金[FFO] +利息)/利息将从2022年的2.8倍和2021年的3.5倍降至2.0倍至2.5倍。

此外，平安不动产的流动性较弱，必须依靠筹集新资金或从母公司获得支持以满足未来12-18个月的再融资需求，包括将于2024年7月到期的平安不动产资本发行的3亿美元离岸债券。公司在债务资本市场的融资渠道有限(反映在其二级债券价格近期的下跌)，以及对短期银行融资的依赖，将限制其财务灵活性，并进一步削弱其流动性。

平安不动产的公司家族评级还考虑了中国平安在需要时对平安不动产提供财政支持的可能性。支持假设因素基于平安不动产与其母公司之间的密切联系，这反映在集团对公司的管理控制以及平安不动产作为集团唯一的房地产投资和资产管理平台的作用。

尽管如此，疲软的房地产市场可能会降低平安不动产对中国平安的经济和战略价值。目前具有挑战性的融资环境也可能对该集团在需要时及时向平安不动产提供支持的能力造成不确定性。

穆迪还下调了平安不动产资本及其子公司的评级，并将展望调整为负面，因为平安不动产资本的独立信用质量较弱，并且平安不动产对其提供支持的能力下降。

平安不动产资本的独立信用质量反映了其业务规模较小和债务杠杆较高。这些因素因其与平安不动产的密切联系而得到缓和，包括强有力的业务支持和良好的银行融资渠道。

平安不动产资本的评级包括平安不动产三个子级的上调支持，反映了平安不动产资本作为平安不动产全资子公司的地位及其作为平安不动产唯一离岸投融资平台的战略重要性。支持假设还考虑了平安不动产资本与其母公司的高度整合，这反映在平安不动产对公司的管理控制和向公司提供财务支持的记录中。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了中国平安对平安不动产和平安不动产资本的集中所有权、其投资的房地产项目的透明度低以及高水平的关联方交易。这些风险在一定程度上因公司与中国平安在治理风险管理方面的密切联系而得以缓解，中国平安已建立了既定的公司治理结构。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，平安不动产的评级不太可能得到上调。

然而，如果发生以下情况，穆迪可以将展望调整为稳定：(1) 平安不动产的独立信用质量改善，表现为在充满挑战的经营环境中成功转变其业务模式，以及其现金流稳定性、流动性和进入债务资本市场的机会有所改善，;(二)房地产开发项目相关风险大幅下降;(3)母公司支持的可能性仍然很大。

平安不动产的独立信用质量改善的迹象包括其基于估计市值的杠杆(MVL:净债务/投资组合资产的估计市值)持续保持在40%左右，其(来自运营的资金[FFO] +利息)/利息持续保持在2.5倍至3.0倍以上，其现金/短期债务持续保持在1.0倍至1.5倍以上。

如果发生以下情况，穆迪可能会下调平安不动产的评级：(1)母公司集团支持的可能性降低，(2)平安集团大幅减持平安不动产或 (3) 平安不动产的独立信用质量恶化，表现为其投资组合或其被投资项目现金流的质量恶化，以及其流动性和融资渠道的恶化。

公司独立信用质量恶化的迹象包括其估计的MVL持续上涨超过45%，其(FFO +利息)/利息持续下降低于2.0倍-2.25倍，或其现金/短期债务持续低于1.0倍。

鉴于负面展望，平安不动产资本的评级上调可能性不大。

然而，如果平安不动产的展望调整为稳定，并且平安不动产资本的独立信用质量未出现恶化，穆迪可能会将平安不动产资本的展望调整为稳定。

如果平安不动产的评级被下调，或者平安不动产的支持可能减少，反映在平安不动产在平安不动产资本的所有权减少或平安不动产资本对平安不动产的战略重要性下降，穆迪可能会下调平安不动产资本的评级。

如果平安不动产资本的独立信用质量恶化，其投资组合或被投资项目现金流的质量恶化，平安不动产资本的评级也可能被下调。

平安不动产资本独立信用质量恶化的迹象包括其MVL持续升至55%-60%以上，或其(FFO+利息)/利息持续降至0.75倍-1.0倍以下。

平安房地产资本有限公司成立于2013年12月，是根据中国香港特别行政区法律注册的有限责任公司。该公司是平安不动产的全资子公司，也是平安不动产在中国境外进行投资控股和融资的主要海外子公司。

平安不动产是中国平安旗下的房地产投资和资产管理平台。中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Co., Ltd.，简称“平安人寿”，保险公司财务实力评级A2/稳定)和中国平安财产保险股份有限公司(Ping An Property & Casualty Insurance Co. of China Ltd，保险公司财务实力评级： A2/稳定)是公司的两大股东，分别持股46.79%和33.08%。