穆迪：确认九龙仓置业(01997.HK)“A2”发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，12月13日，穆迪确认九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited，简称“九龙仓置业”，01997.HK)的发行人评级为“A2”，Wharf REIC Finance (BVI) Limited中期票据(MTN)计划的高级无抵押评级为“(P)A2”，根据MTN计划发行的高级无抵押票据评级为“A2”，上述计划由九龙仓置业提供无条件且不可撤销担保。

穆迪对上述评级的展望维持稳定。

穆迪副总裁兼高级信贷官Stephanie Lau表示：“评级确认和稳定展望是由于穆迪预计九龙仓置业的整体营收将从防控措施实施期间的较低水平逐步反弹。连同其减少债务的举措，将使公司能够改善其财务杠杆，为抵御更具挑战性的经营环境提供足够的缓冲。”

评级理据

穆迪预计，2023年，九龙仓置业的总收入将从2022年的125亿港元增长约4%，至130亿港元左右，2024年将进一步增长约7%，至140亿港元左右。这些预测包括香港特别行政区(Aa3)全面通关后零售销售和酒店入住率的逐步复苏。

穆迪还预测，2023-2024年，九龙仓置业的净债务/EBITDA之比将从2022年的5.0倍提高到3.4 -3.6倍。调整后EBITDA每年增长5%-10%，调整后净债务从2022年底的450亿港元降至2024年底的约350亿港元，都将为上述改善提供支撑。这一预期杠杆率稳固地将公司置于A2评级类别。该公司在2023年前六个月通过清算其金融投资减少了47亿港元的净债务。

另一方面，穆迪预计公司调整后的EBITDA/利息覆盖率将在未来12-18个月内从2022年的7.9倍降至5.0 -5.5倍，因为高利率和公司主要的浮动利率债务敞口的影响将远远抵消其减少债务带来的好处。

九龙仓置业的A2评级继续反映了该公司位于香港特区黄金地段的庞大优质资产、强大的租赁管理、广泛的租户基础和良好的流动性。

这些优势被九龙仓置业在香港特区单一物业的高收入和资产集中度所抵消，该物业的零售业绩受到中国内地客流量波动的影响。

环境、社会和治理(ESG)方面的考虑对九龙仓置业目前的评级影响不大。该公司拥有审慎的财务战略和经验丰富的管理团队，这将有助于该公司应对不断变化的人口和社会趋势以及环境风险。

可能导致评级上调或下调的因素

如果发生以下情况，穆迪可能会上调该公司评级：(1)在不增加业务和财务风险的情况下，在地域和资产类型方面实现多元化;(2)降低了关键资产贡献收入的集中风险;(3)增加租赁期限，以增加对潜在经济衰退的缓冲;或(4)改善其信用指标，使其调整后的净债务/EBITDA之比降至2.5倍以下，调整后的EBITDA/利息覆盖率持续增长至7.0倍以上。

相反，如果海港城(Harbour City)的运营和入住率显著恶化，穆迪可能会下调九龙仓置业的评级。如果公司积极加速其房地产开发活动或进行房地产收购或重大资本分配，导致其流动性状况或信用指标显著恶化，可能会面临评级下调压力。

评级下调的财务指标包括调整后的净债务/EBITDA之比持续高于5.5倍或调整后的EBITDA/利息之比持续低于4.5倍。此外，其主要股东对九龙仓置业所有权的任何重大变化都将对评级产生负面影响。

九龙仓置业在中国香港特别行政区拥有六个优质商业物业，在新加坡拥有两个优质商业物业，截至2023年6月底，总建筑面积为1230万平方英尺，价值2274亿港元。该公司在2022年创造了125亿港元的收入。其控股股东会德丰有限公司(Wheelock and Company Limited，简称“会德丰”，A3 稳定)持有47.67%的股份。