穆迪：确认IFC“A2”发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，1月26日，穆迪确认IFC Development Limited.(简称“IFC”)“A2”发行人评级。穆迪还确认由IFC Development (Corporate Treasury) Limited发行，IFC提供担保的高级无抵押债券“A2”评级。

与此同时，穆迪维持了稳定的评级展望。

穆迪公司副总裁和兼高级分析师Stephanie Lau表示：“评级确认和展望稳定反映了穆迪的预期，即尽管中国香港特别行政区的商业市场状况持续具有挑战性，但IFC的经营业绩和财务杠杆在未来12-18个月内将基本保持稳定。”

评级理据

穆迪预计，在2024财年内(截至2024-2025年6月30日)，IFC经调整的EBITDA将从2023财年的36亿港元小幅下降至35亿港元。这一趋势将主要反映(1)在需求疲软和供应增加的情况下写字楼租赁市场面临困难;(2)零售、酒店和服务式公寓收入的持续复苏;(3)在其优质房地产资产的支撑下，其写字楼和零售物业投资组合保持非常高的入驻率的能力。

鉴于IFC资本支出和扩张风险有限，穆迪还预计该公司在未来12-18个月内经调整净债务将稳定保持在170亿港元左右，与截至2023年6月30日的水平相当。

因此，穆迪预计，未来12-18个月内IFC调整后的净债务/EBITDA之比将保持在4.8倍至4.9倍左右，与2023财年4.8倍的杠杆率接近。

另一方面，由于市场利率高企及其以浮动评级为中心的债务组合，IFC调整后的EBITDA/利息覆盖率之比将从2023财年的5.9倍大幅下降至2024-2025财年的4.1倍-4.6倍。然而，预计的比率将使该公司适当地处于“A2”发行人评级类别。

得益于其优质资产质量，IFC的“A2”发行人评级继续反映出该公司在整个经济周期中产生了强劲的经常性现金流。评级同时考虑了该公司审慎的财政管理，及与其母公司新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，A1/负面， 00016.HK)和香港中华煤气有限公司(The Hong Kong and China Gas Company Limited，简称“香港中华煤气”，00003.HK，A1/稳定)的紧密联系。

尽管如此，IFC的评级受到该公司的单一地点集中度及其对写字楼市场条件艰难下风险敞口的限制。

IFC的流动性不足，原因是预计的流动资金来源将不足以支付未来12个月到期债务、股息支付和承诺的资本支出。尽管如此，该公司在融资渠道、稳固的银行关系和灵活的股息支付方面的过往记录将抵消上述再融资风险。

环境、社会和治理(ESG)因素对IFC目前的评级无实质性影响。

可能导致评级上调或下调的因素

由于IFC地域高度集中，未来2-3年内不太可能出现评级上调。然而，如果该公司实现经营多元化并显著改善其财务状况，即其净债务/ EBITDA之比持续低于2.5-3.0倍，调整后的EBITDA/利息之比持续高于7.5倍，穆迪可能上调评级。

穆迪可能下调其评级，如果(1)经营环境仍然困难，导致空置率显著上升，经营性现金流下降;(2)该公司为翻新现有物业或决定开发大型物业而产生重大债务融资资本支出;(3)股权结构发生重大变化，导致股东支持减弱;或(4)其净债务/EBITDA之比持续超过5.5倍，调整后的EBITDA/利息之比持续低于4.0倍-4.5倍。

IFC成立于1996年，拥有并经营高档多功能综合大楼。其物业已成为中国香港地区最重要的地标性建筑之一。其投资物业组合的总建筑面积为363万平方英尺，包括办公室、零售空间、酒店和套房。