中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，3月18日，本网站对中资地产美元债近半个月(3月1日至3月15日)的二级市场走势进行了分析。

3月上半月，中资地产美元债二级市场整体先抑后扬，投资级涨跌互现，高收益级整体呈下行趋势。值得注意的是，近期上海市房地产行业协会召开房地产市场座谈会。其中保利、华润、招商、中铁建、金地等11家企业参加了会议，并对近期本市房地产运行情况进行了深入的交流，并提出了相关建议。

投资级涨跌互现，高收益级整体下行

如下图所示，3月上半月，投资级中资地产美元债二级市场涨跌互现，港资房企涨势较好。

其中，龙湖集团延续上月涨势，公司提前9个月完成兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划(CMBS)，且已全额备妥5月到期公司债兑付资金。其长端票据LNGFOR 3.85 01/13/32估值上涨近2pt，收益率下行超70bps。据久期数据显示，2026年底前，该公司境外无到期公开债券。

近日，万科企业出现“债务展期”传言引发市场高度关注，对此，新华资产已发布公开声明辟谣。当前公司境内外债券兑付正常进行，已于月初如期完成“22万科01”、“22万科02”两支境内债券利息支付及合计6.47亿美元的VNKRLE 5.35 03/11/24本息兑付。投资者对短端债券兑付前景信心较强，2024年到期的VNKRLE 4.2 06/07/24估值上涨近2pt，收益率下行约400bps，但长端票据VNKRLE 3.975 11/09/27和VNKRLE 3.15 05/12/25则分别下行近6pt和2.6pt，收益率均上涨超400bps。据久期数据显示，年内公司还有2只境外债分别于5月份和6月份到期，规模折合逾8亿美元，2025年，公司到期境外债规模折合近5亿美元。

多家银行目前正与万科企业商议融资事宜，据媒体报道，相关监管机构近期召开会议，要求金融机构在融资及非标债务方面向公司提供支持。据悉，工行(牵头行)、农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。媒体还称，公司正在就一笔离岸无抵押俱乐部贷款与金融机构进行接触，中银香港作为该笔贷款的牵头行，已经获得15亿港元额度的内部批准。同时，公司45亿人民币新离岸银团贷款因抵押物问题与两家银行产生分歧，工行及建行要求其增加抵押物或以其他形式提供增信，否则需要得到监管机构的批准才能继续推进贷款的审批，目前公司对该方案提出异议。

此外，万科企业正不断推进REIT融资。据悉，万科企业拟以万纬物流拥有的部分高标准仓储物流园作为基础设施资产，开展基础设施REIT申报发行工作，拟募集资金约11.59亿元。同时，公司第一大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%。

另外，希慎兴业永续债HYSAN 4.1 PERP估值上涨1.5pt，收益率下行超100bps;首开集团BCDHGR 3.25 07/15/26估值上涨近1pt，收益率下行42bps;太古股份SWIRE 2.875 01/30/30估值上涨近1pt，收益率下行约24bps。

3月上旬，高收益级及无评级地产债二级市场整体呈下行趋势，部分债务重组的房企跌幅较高。

近日，金地集团持股70%的北京项目公司向交通银行申请40亿元经营性物业抵押贷款融资，期限最长不超过15年，相关融资利好带动GEMDAL 4.95 08/12/24价格上涨近21%。同时，公司年报称，在报告期内已按期归还或支付所有借款本金及利息，将进一步加大销售回款的管理力度。

值得关注的是，华南城未能如期支付CSCHCN 9 10/09/24到期本息及CSCHCN 9 04/12/24到期利息，已造成违约和/或交叉违约，CSCHCN 9 12/11/24、CSCHCN 9 06/26/24等短端票据价格下跌近11%，均价在30美元左右。现公司借款总额中本金总额已达253.29亿港元。

远洋集团正在就两只境内私募债券“21远洋控股PPN001”和“22远洋控股PPN001”进行协议置换，新债的到期日在原到期日基础上延长不超过30个月，从第15个月开始按照按季度分期摊还本金。目前，该公司尚未就境外债务重组出具详细方案，其7只存续高收益美元债价格出现不同程度下跌，除永续债外的6只债券均价在9美元左右。此外，该公司现已有约45个项目进入“白名单”。

据媒体报道，碧桂园一组借款人已经聘任Allen & Overy以及Deloitte为顾问，为可能的债务重组谈判做准备。同时，公司将结合其境外重组进度，考虑是否向高等法院申请认可令。如果认可令未获申请或授出且本公司最终因呈请而清盘，则于2月27日后作出的公司股份转让将属无效。此外，境内债券“21碧地01”的0.96亿元人民币利息资金尚未全额到位，公司仍有30个交易日的宽限期，将尽最大努力筹措资金，目前COGARD 6.5 04/08/24、COGARD 3.125 10/22/25等多只票据价格保持稳定在8美元左右。据了解，公司现已纳入“白名单”项目217个且已有项目获得银行放款批复。

另外，有关富力地产三只美元债同意征求事宜，鉴于和买方单独进行的交换要约的复杂性，持有人会议将4月5日召开。此前，发行人已决定优化同意征求条款，向符合条件的持有人支付同意费。同时，公司境内债持有人称，发行人正寻求对3月16日到期应付的利息增加6个月宽限期。目前其存续美元债GZRFPR 6.5 07/11/27、GZRFPR 6.5 07/11/28等下行近40%，跌至7美元以下。

消息面上，上海宝龙实业未能按期足额偿付“20宝龙MTN001”本息构成实质性违约，并触发3只中票交叉违约;正荣地产预期无法到期时支付2020年5月票据的未偿还本金额2亿美元及其应计未付利息，票据将于到期时自联交所退市;阳光城公告称清盘人代表公司向两家公司间债务人要求其偿还公司间债务约151.2亿元人民币，目前尚未收到任何还款，SUNSHI 7.875 09/04/24继续停牌;中国恒大收到港交所信函当中载列有关恢复买卖公司股份的复牌指引，及针对公司的清盘令已被撤回或被解除且任何清盘人的委任已获解除;亿达中国收到安业财经印刷提出的清盘呈请，有关公司于呈请日期未偿还总额为约88.93万港元的逾期款项;合景泰富集团已委任顾问，且已与公司及其境外债权人接洽及商讨所有可行的方案以达成其境外债务的全面解决方案;禹洲集团持有约占现有公开票据未偿还本金总额84.69%及其他现有债务工具未偿还本金总额84.51%的现有票据持有人已加入重组支持协议;花样年控股的重组支持协议的最后截止日期已已由重组支持协议各方进一步延长至3月31日;中梁控股的清盘呈请聆讯被香港特区法院押后至5月13日举行;佳兆业集团公告称已批准有关将花旗国际替代为呈请人的申请，重新修订呈请的聆讯已延期至4月29日，有关原呈请的撤销申请经各方同意已被驳回;弘阳地产清盘呈请于3月8日获高等法院授出认可令;易居企业控股公告称鉴于重组先决条件未能达成，供股不会进行，就开曼计划举行的进一步聆讯将于3月26日在开曼法院举行。

此外，资产及债务方面，万达商业持有的珠海万达商管全部股权被冻结，涉资约50.72亿人民币;融创房地产集团被纳入失信被执行人，截至目前公司新增22项失信行为;鑫苑(中国)置业新增涉及诉讼事项金额合计超11亿人民币，将尽快和原告协商债务解决方案;雅居乐集团此前公司出售希尔美股权及转让相关股东贷款以及收购博尔美股权及转让相关股东贷款，目前已撤回全部投资事宜，预计亏损约5069.89万元人民币;融创服务与融创集团签订股权收益权及债权转让及回购协议，涉及金额达1亿元人民币;大悦城地产附属公司重庆悦昇与保利(重庆)投资订立补充协议，提供贷款总额最高为9106.82万元的额外贷款;泛海控股的子公司与武汉铂首、武汉中心公司自愿达成调解协议，子公司需向武汉铂首返还购房款约8.6亿元及应计利息;世茂集团如期支付8只境内债券小额兑付款，持有100张以内账户全额兑付;五矿地产拟发行6亿人民币债券，所得净额拟用作现有债务再融资;保利发展拟发行不超过19亿人民币中期票据及不超过人民币100亿人民币公司债券;南国置业拟以约7.82亿元的价格转让子公司武汉北都商业100%股权以冲抵债务;中国金茂控股股东中化香港计划增持不超过2亿港元公司股份;朗诗绿色管理与朗诗绿色生活集团订立物业转让协议，将向后者转让对价为907.17万元人民币的目标物业;新世界发展与华懋集团签订商用物业买卖协议，向其出售总现金代价为40.2亿港元的荃湾愉景新城商场及停车场全部权益;太古地产总额约为580亿港元已承诺投放到全新及正在推进的发展项目，其中已在中国内地投资370亿港元，正发展五个全新大型项目。

3月房企“白名单”项目审批加速，市场押注美联储6月开始降息

根据久期财经数据显示，截至3月18日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

3月1日至3月15日期间，中资地产美元债二级市场先抑后扬，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下跌1.36，最新报141.96，到期收益率上涨0.81%，最新报19.89。

国内方面，近期在十四届全国人大二次会议中住建部部长倪虹表示：“防风险，要一视同仁，支持不同所有制房地产企业合理融资需求。按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，到目前为止，全国31个省有312个地级以上城市建立了协调机制，从上报的白名单看达到了600多个，在这些项目中有82%是民营企业和混合所有制企业的项目，截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。”

据国家统计局数据，2024年1-2月，全国房地产开发投资11842亿元，其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%;新建商品房销售面积11369万平方米，下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%;新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

海外方面，数据显示，美国2月CPI同比增3.2%，超出市场预期，核心CPI环比增0.4%，为八个月最大升幅，高于预期的0.3%。美国通胀持续呈现粘性，未能快速回落至美联储2%的目标。上周，美国10年期国债收益率跃升24个基点，至4.31%，接近今年以来的高点4.35%，这是自去年10月以来的最大涨幅。这些数据可能意味着美联储将利率维持在高位的时间可能比市场预期的更久，目前市场普遍押注美联储将于6月开始降息。据CME美联储观察工具显示，3月和5月维持利率不变可能性为99%和94.6%，6月降息25个基点的可能性为55.5%。