惠誉：首予深圳福田投控“A-”长期本外币发行人评级，展望“稳定”

本文来自“惠誉评级”。

8月20日，惠誉评级已授予中资企业深圳市福田投资控股有限公司(福田投控)'A-' 的长期外币及本币发行人违约评级，展望稳定。惠誉同时评定福田投控的独立信用状况为'b'。

上述评估反映了福田投控作为华南广东省深圳市福田区城市发展和战略投资控股的重要主体所承载的政策性职能。

关键评级驱动因素

支持得分评估结果“极有可能”

惠誉认为，福田区政府在必要时“极有可能”向福田投控提供特别支持，这反映出惠誉依据其《政府相关企业评级标准》评定该公司的支持得分为35分(最高得分为60分)。该得分基于惠誉对该公司政府支持责任与支持动机因素的评估结果。

支持责任

决策和监管“很强”

福田投控由政府机构深圳市福田区国有资产监督管理局(国资局)全资控股，福田区政府拥有该公司重大事项的决策权。福田区国资局对福田投控施加严格管控和监督，除一名职工代表外，该公司董事会成员均由国资局任命。国资局制定福田投控的业绩指标并对其进行年度评估。此外，政府负责批准其包括战略发展、并购、年度预算以及投融资计划的重大决策。

支持先例“强”

惠誉认为，地方政府为福田投控提供的切实财务支持对于该公司开展日常运营、保持盈利能力、减轻融资负担和增强融资能力至关重要。2019年至2023 年期间，福田投控获得的现金注资达 56 亿元人民币，约占其截至 2023 年末股东权益总额的 35%。此外，政府于2023年无偿向福田投控转让了若干投资性物业单位。

支持动机

维持政府政策职能“强”

福田投控是福田区内一家重要政府相关企业，肩负棚户区改造和城市更新项目建设、物业租赁及管理和投资控股等重任。惠誉认为，该公司若违约可能会直接影响该等公共服务的提供。福田投控的潜在违约不会立即对已完成的基础设施项目产生影响，但会影响正在进行中的项目和未来的项目。此外，同一领域的潜在替代者可能会逐步接管福田投控的项目，从而限制更高的属性评估。

蔓延风险“强”

基于其作为城市发展和战略投资控股主体的政策性职能及可观的业务规模，惠誉将福田投控视为福田区的一家重要政府相关企业。该公司依靠持续举债融资推进符合政策的项目。福田投控与主要国家金融机构和地方银行保持着稳固的业务往来关系，是境内债券市场的活跃发行人。该公司未曾经历过任何财务紧张状况。然而，惠誉认为福田投控若违约可能会收窄该地区其他政府相关企业的融资渠道并推高它们的融资成本。

独立信用状况

惠誉基于福田投控“低度中等”的风险状况及'b'的财务状况，推导得出其'b'的独立信用状况。这一独立信用状况评估结果考量了该公司因收入来源集中， EBITDA存在潜在不确定性，继而导致杠杆率波动较大。

风险状况：“低度中等”

福田投控“低度中等”的风险状况基于其“较弱”收入风险及“中等”支出风险和负债及流动性风险评估得出。

收入风险：“较弱”

惠誉基于福田投控“较弱”的需求特征及“中等”定价特征(前者权重较高)，评定其收入风险为“较弱”。福田投控的收入来源相对集中，预计未来五年逾70%的营收将来自一个市区重建项目，若该项目销售未达预期，将对公司收入产生较大影响。

福田区作为深圳市的城市金融服务区的定位推动了该区的经济增长和人口流入。这可能为公司带来新的机遇，因为福田区政府很可能会授权福田投控承接新项目的开发，尽管这未在我们的评估考量范围之内。福田投控对棚户区改造项目的定价能力有限，其他项目一般遵循市场定价。此外，政府还定期向福田投控提供支持，以维持其生存和发展能力。

支出风险：“中等”

惠誉评定福田投控的支出风险为“中等”是基于，该公司运营成本与供应风险、投资规划的评估结果均为“中等”。该公司拥有明确的成本驱动因素，且考虑到其位于中国最发达城市之一深圳市的金融服务区，资源和劳动力供应充足。由于该公司受福田区政府的直接监管，该公司具有完善的投资规划机制和良好的执行记录。

负债和流动性风险：“中等”

惠誉对福田投控负债和流动性风险“中等”的评估结果基于其“中等”债务及流动性特征。福田投控处于不断演进的金融市场，遵循全国性债务与流动性管理框架进行运营。该公司的债务总额从 2023 年末的 35 亿元人民币增至2024年上半年末的 104 亿元人民币。

福田投控于2024年上半年收购了一家涉及回迁房的市区重建项目公司，导致资金需求增加。为此，公司通过短期非标融资产品补充自有资金。受此影响，该公司非标融资产品的比例自 2023 年末的 14.3% 上升至2024年上半年末的 57.5%，债务加权平均年限从约四年降至约两年。尽管如此，福田投控仍计划以长期银行和债券融资取代短期非标融资产品，并拟在2025 年年中之前偿还大部分非标融资产品。

财务状况

截至2023年末，福田投控按调整后债务净额与EBITDA 之比衡量的杠杆率为 1.6 倍，由于2024年上半年为市区重建项目公司收购而新增债务，惠誉预计该比率将在2024年飙升至 71.4 倍。惠誉的评级研究情景预测福田投控2026-2028年的平均杠杆率为21.7 倍，与'b'的类别相称。

评级推导摘要

惠誉基于其《政府相关企业评级标准》评定福田投控的评级，反映出惠誉对福田区政府的决策及监督权、支持先例及向该公司提供支持的动机之评估结果。惠誉认为，福田区政府“极有可能”在福田投控违约时介入为其提供支持。此外，福田投控的评级还考虑到惠誉依据《公共政策营收支持企业评级标准》评定的该公司的独立信用状况。

关键评级假设

惠誉的评级研究情景是一个“全周期”情景，综合分析了收入、成本和财务风险方面的压力，其基于2019至2023年历史数据，2024至2028年的情景假设：

-运营收入和支出：惠誉的预测基于福田投控的运营项目和板块，采用自下而上的方法，假定未来五年该公司的主要项目包括华富村、南华村、福投控大厦、文化创意园、兄弟高登和环湾城。

-政府支持：预计福田投控将在 2024 年获得 1.5 亿元人民币运营补贴，并每年获得约 3-8 亿元人民币现金注资。

-资本支出：预计福田投控的资本支出主要用于潜在城市更新项目，以及收购战略投资的现金支付。2024 年，该公司的资本支出可能达到 71 亿元人民币，主要用于市区重建项目公司收购。

-债务：惠誉预期，受市区重建项目公司收购的影响，福田投控的有息债务将从 2023 年的 35 亿元人民币增至 2024 年的约 159 亿元人民币。基于各个项目将自2025 年起逐步交付并开始产生回报，以及公司的资本支出需求，惠誉预计至2028 年该公司的有息债务将减少到 137 亿元人民币。惠誉假设自2025 年起，福田投控长期债务与短期债务的比例为75:25。

-债务成本：惠誉预计，福田投控在预测期内(2024-2028)的债务成本将保持在 3.5%，与当前水平相近。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-惠誉下调关于福田区政府向福田投控提供补贴、补助或国家政策法规允许的其他合规资源的能力的信用观点。

-惠誉对福田区政府对福田投控决策及监督权的评估结果趋弱，包括支持先例持续性下降，维持政府政策职能弱化或违约蔓延风险影响程度降低。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-福田投控维持政府政策职能趋强，或违约蔓延风险影响程度提高;

-独立信用状况的评估结果提升。

发行人简介

福田投控承担福田区棚户区改造和城市更新公共服务职能，并代表福田区政府运营城市基础设施及持有战略投资。在政府的指导下，福田投控于2024 年上半年收购了一家市区重建项目公司，相关项目位于福田区，涉及货值超过130 亿元人民币的回迁房。