惠誉：予鸿坤地产拟发行1.11亿美元高级无抵押票据“B”最终评级

久期财经讯，10月11日，惠誉授予香港理想投资有限公司(Hongkong Ideal Investment Limited)拟发行的1.11亿美元、14.75%、2022年到期的高级无抵押票据“B”最终评级，回收率评级为“RR4”。本票据由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.，简称“鸿坤地产”，B，负面)提供无条件、不可撤销地担保。香港理想投资有限公司100%为鸿坤地产所有。

惠誉表示，上述票据的评级与鸿坤地产的高级无抵押评级一致，因为它们构成了鸿坤地产的直接、高级无抵押债务。最终评级与2019年9月26日指定的预期评级一致。本次募集资金将用于对债务再融资。

鸿坤地产的“负面”展望反映了惠誉的预期，即鸿坤地产将难以对其短期债券进行再融资。该公司的现金/短期债务比率从2017年的115%降至2018年的49%。惠誉将监控鸿坤地产进入资本市场的能力，以及管理层在改善公司债务到期状况方面的执行情况。

鸿坤地产拥有健康的盈利能力，惠誉预计其EBITDA利润率将在2019-2021年保持在31%以上(2018年为43%)。该公司2019年上半年较强的合同销售和现金回收量应有助于公司实现合同销售目标，提高流动性。

惠誉表示，截至2019年5月底，鸿坤地产未来12个月将有87亿元人民币的债务到期。46亿元人民币和53亿元人民币的未承诺、未提取的银行贷款，可以用于偿还到期债务，但不足以同时用于经营现金流出。在鸿坤地产改善债务到期状况或提高其现金/短期债务比率之前，流动性紧张将限制其评级。2019年3月，鸿坤地产的现金/短期债务比率小幅回升至51%。该公司的目标是加强从合同销售中收取现金，为其重新发行的公司债券吸引投资者，并从银行和资产管理公司获得新的贷款。如果鸿坤地产不能在2019年将现金/短期债务比率至少提高到100%，它的评级可能会被下调。

惠誉预计，到2020年，鸿坤地产的杠杆率将降至55%以下，若高于这一水平，惠誉将考虑对其采取负面评级行动，原因包括提高现金收缴水平、有纪律地收购土地以及温和的合同销售增长。由于现金回笼较低，以净债务/调整后库存计算的杠杆率从2017年的61%升至2018年的62%。该公司削减了现金流出，2018年仅将合同销售额的9%用于购买土地，但计划在2019年实现土地补充正常化，预算为34亿元人民币，约占合同销售额的20%。

鸿坤地产的评级受到其有限的地区多元化程度限制，这使得该公司在泛北京地区面临严格的购房限制。2012年，鸿坤地产开始在环渤海地区的北京、天津和河北等城市购买土地，并与当地政府建立了深厚的关系。这导致2018年69%的合同销售额来自该地区。其余来自中国南部的海南、长三角的无锡以及中部的安徽和湖北。惠誉预计，根据鸿坤地产的土地储蓄分布，未来两年的地理分布也将类似。

鸿坤地产的评级还受到其较小的合同销售规模的限制。2018年可归属合同销售额增长15%，达到135亿元人民币，低于一些“B”和“B-”评级的同行。惠誉预计鸿坤地产2019年的合同销售额将增长20%，主要受总建筑面积(GFA)增长15% (截至19年5月，同比增长9%)和平均售价(ASP)增长4%的推动。然而，由于鸿坤地产在截至19年5月没有购买任何土地，如果在今年下半年没有购买足够的合适土地，那么鸿坤地产2020年的合同销售增长可能会受到限制。

惠誉预计，鸿坤地产在2019年至2021年(2018年为43%)的EBITDA将保持在31%以上，这将支持其通过合同销售来改善流动性状况的能力。该公司于北京土储占总土储的25%，二线城市占30%。2018年，该公司土地储备的平均土地成本为每平方米1934元人民币，为平均售价的15%。公司在扩大承包销售和土地收购方面一直很谨慎，2015年以前收购的低成本土地约占公司土地储备的20%。