联合国际：予中国奥园(03883.HK)“BB+”国际长期发行人评级，展望“稳定”

本文来源“联合国际”。

联合国际授予中国奥园集团股份有限公司“BB+”的国际长期发行人评级，展望稳定

香港，2019年10月11日 — 联合评级国际有限公司(“联合国际”)作为一家国际信用评级公司，授予中国奥园集团股份有限公司(“奥园”)“BB+”的国际长期发行人评级，展望稳定。

奥园为一家总部位于广州的房地产开发公司，其发行人评级反映了该公司在中国房地产市场的市场地位和品牌知名度持续提升。该评级也考量了奥园适切的流动性和良好的市场融资渠道。然而，奥园的发行人评级受制于其略高的财务杠杆和一般的盈利能力。

展望稳定反映了联合国际预期奥园在未来的12至24个月中将审慎地购置新土地，降低其财务杠杆，并加大在建项目交付速度及合约销售增速的匹配性，以逐步提高经营效率和增加可确认的收入。

关键评级驱动因素

土地储备规模支撑其市场地位：奥园的土地储备实现了近三倍的增长，从2016年底的1,470万平方米扩展至2019年6月底的4,010万平方米(权益比例81%)，以支撑其未来两年的合约销售目标。截至2019年6月底，奥园拥有横跨中国72个城市和3个海外城市的大规模土地储备，其中约44%位于华南地区。奥园近年的土地收购战略渐趋侧重于中国大湾区，中西部和东部的二线城市，关注环渤海地区，同时有选择性地进入中西部的周边卫星市镇。

奥园颇具规模的土地储备支撑了其2016年至2018年的合约销售增长(2016年：69%;2017年：78%;2018年：100%)。奥园在2019年前九个月实现了人民币786亿元的合约销售额，同比增长29%，将其排名推升至中国房地产开发商前30位。

预计低土地成本将提升：奥园过去依靠兼并和收购(“并购”)作为主要的土地获取渠道，而能够持续控制土地成本，在过去10年累计通过并购获得68%的土地储备。其平均土地成本仅从2016年的每平方米人民币1,916元微幅上升至2019年6月的人民币2,321元。然而，有鉴于持续支撑其发展需求，管理层计划提高公开拍卖和其他获取土地渠道的比例。联合国际预期如果房价指数平稳，奥园在未来的12至24个月内，平均土地成本将提升，并最终将给利润率带来压力。奥园2018年的平均确认销售价格为每平方米人民币9,007元。

奥园在卫星城市(通常被划分为三线城市)的显著布局在房价和/或去化率下行时可能会带来相当程度的不确定性。然而，由于奥园主要关注首次置业者和具有潜在住房升级需求的购买者，使相关风险获得很大的缓释。

商业性地产占比允当：奥园的商业性地产确认销售收入约占其2018年总收入的30%，而商业性地产合约销售收入约占2019年上半年总份额的20%。在经济趋缓时，由于商业性地产比自用型住宅地产更容易受到价格波动的影响，因此直观而言商业地产对房地产开发商风险更高。然而，联合国际认为奥园在各项目中大多使用商业性地产来补充住宅地产，这在一定程度上降低了其风险水位。 高财务杠杆限制了评级：自2016年以来，奥园采用相对积极的业务扩张模式，以债务融资取得土地收购和资产扩张所需资金，实现市场地位的提升。积极扩张的措施策进了公司市场排名的同时，也提升其财务杠杆，并不可避免地限制了其内在信用体质。奥园的财务杠杆随着其资产规模的扩张而增长，以有息债务/资本衡量的杠杆水平由2016年的58%增加至2018年的66%。联合国际预期在未来的12至24个月中，如果管理层开始有效地将营运规模增速保持在与同信用级别之房地产开发商相当的水平，并审慎地扩充其土地储备，其财务杠杆将逐步回稳。

评级敏感性因素

若发生以下任何情况，联合国际将考虑下调奥园的信用评级。(1)若奥园持续积极地收购土地而导致其杠杆水平上升使得EBITDA利息覆盖比率下降至低于2倍，或者有息债务/资本比率上升至超过70%;和/或(2)若奥园的经营表现出现恶化，如合约销售情况或者经营性现金回款情况出现大幅下降。

若发生以下情况，联合国际将考虑上调奥园的信用评级。(1)若奥园能持续降低其杠杆水平使得其有息债务/资本比率下降并持续低于50%;且(2)EBITDA利息覆盖比率得到提升持续高于5倍。