标普：确认新鸿基地产(00016.HK)“A+”长期发行人信用评级，展望调整至“负面”

久期财经讯，10月8日，标普将新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的评级展望从稳定下调至负面。同时，标普确认了新鸿基地产的“A+”长期发行人信用评级，以及该公司有担保高级无抵押票据的“A+”发行评级。

负面评级展望反映了标普的预期，即未来12至24个月内，新鸿基地产的利润率和杠杆率将持续保持疲软。然而，标普预计该公司将放缓土地收购并减少债务，使债务与EBITDA之比在此期间降至3.5倍或以下。

香港特区房价下滑正拖累新鸿基地产调整后的EBITDA利润率。该公司香港特区房地产开发业务的并表运营利润率从2023财年的35.5%降至2024财年(截至2024年6月30日)的26.3%。调整后的EBITDA利润率也随之下降，从2023财年的48.7%降至2024财年的45.7%。利润率下降主要是由于香港特区房价下滑。新鸿基地产在香港特区的房地产开发收入占其2024财年并表总收入的近35%。

2024年1月至9月中旬，香港特区房价下滑了约7%，与标普对年内下滑5%-10%的预期一致。标普估计2025-2027财年，新鸿基地产调整后的EBITDA利润率将为41%-44%，因为在一手住宅物业供应增加的情况下，香港特区房价可能会保持疲软。

在利润率紧缩的情况下，新鸿基地产的杠杆率超过了标普的下行触发点。该公司的债务与EBITDA之比从2023财年的3.4倍恶化至2024财年的约3.6倍。相比之下，标普的下调触发阈值为3.5倍。该峰值是由于在利润率下降的情况下，调整后EBITDA下降了5.8%，尽管调整后的债务基本持平。

标普估计2025- 2027财年期间，新鸿基地产的杠杆率将放缓至3.3倍-3.5倍。这是因为该公司可以利用其从房地产销售和租金收入中获得的大量现金收益来减少债务。截至2024年6月30日，新鸿基地产将于2025年6月前获得超过280亿港元的销售收益。2025-2027财年，标普预计该公司每年将产生280亿至300亿港元的可归属合同销售额。

尽管香港特区写字楼和零售租赁市场整体疲软，但在2025-2027财年期间，新鸿基地产也可能实现每年200亿至210亿港元的稳定租金收入。该公司将于期内竣工的新投资物业将产生额外的租金收入。由于该公司出色的市场地位，新鸿基地产在香港特区写字楼和零售物业的表现可能会优于同业。

标普认为，新鸿基地产已经采取措施削减债务。截至2024年6月30日，该公司的总债务从截至2023年12月31日的约1360亿港元降至1270亿港元。标普估计，在2025-2027财年期间，新鸿基地产的调整后债务每年将减少40亿至80亿港元。

标普认为，新鸿基地产在拿地方面将持谨慎态度。标普预计该公司在2025-2027财年期间内每年将花费60亿至70亿港元用于拿地，占其年度可归属合同销售额的20%-24%。标普相信，新鸿基地产拥有削减土地支出的灵活性，因为其在香港特区的住宅土地储备可能足以满足五年以上的开发。此外，标普预计新鸿基地产的资本支出将会下降。这是由于其主要新投资物业(例如上海ITC项目(Shanghai Three ITC)和南京 IFC商场))的竣工，以及与住宅物业开发相关的建筑支出下降。

标普可能下调其评级，如果：(1)香港特区地产业显著恶化，新鸿基地产的销售大幅低于标普的预期，包括债务/EBITDA比率持续超过3.5倍，债务/(债务加股本)比率接近25%，且无改善迹象。

如果新鸿基地产的房地产开发销售额和利润率未显著低于标普的预期，标普可能会将展望调整为稳定。与此同时，该公司应控制其债务水平，使其杠杆率维持在3.5倍或以下。

环境、社会和治理

管理和治理因素是标普对新鸿基地产信用评级分析的正面考虑因素。支持公司治理的是其独立的董事会代表、明确的继任计划、透明的披露以及通过过去涉及主要董事的个别法律案件实现的稳定运营。新鸿基地产对提供优质物业的持续努力反映在其强大的定价能力和品牌知名度上。

在标普对新鸿基地产的信用评级分析中，环境因素是适度负面的考虑因素。该公司的房地产开发主要业务面临着与同业房地产开发商类似的环境风险。然而，新鸿基地产的目标是在项目开发与环境保护之间取得平衡。其开发了为香港特区尚属首创的46500平方米的湿地，并该湿地是作为大型住宅开发的一部分。