个债点评 | 新世界发展(00017.HK)持续出售非核心资产，新创建集团(00659.HK)存续境外债表现平稳
新世界发展有限公司（简称“新世界发展”，00017.HK）成立于1970年，并于1972年在港交所上市，集团的主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营酒店及其他策略性业务，业务遍布中国内地和香港特区。集团旗下上市公司为新世界百货中国有限公司(00825.HK)，并全资拥有新世界中国地产有限公司（简称“新世界中国”）。
新创建集团有限公司（简称“新创建集团”，00659.HK）于1997在港交所上市，是一家主要在中国内地和中国香港特区拥有多元化及市场领先业务的综合企业。集团业务包括收费公路、保险、物流、建筑及设施管理。新创建集团曾是新世界发展旗下的重要子公司。于2023年，大股东郑氏家族私人持有的周大福企业计划将新创建集团私有化，此举本质上是新世界发展剥离资产的交易。目前，周大福企业完成收购新世界发展持有的60.88%新创建集团股份，成为新创建集团的主要股东，新创建集团的公众持股量约为23.83%。
新世界发展在9月26日公布的2024财年（2023年7月1日至2024年6月30日期间）显示，公司全年亏损约197亿港元，持续经营业务溢利亏损118亿港元，可动用资金合共约 463 亿港元，包括现金及银行结余约 280 亿港元及可动用的银行贷款约 183 亿港元，集团资产总值合共约4452亿港元。公司在香港特区的物业发展收入为24亿港元，内地物业发展收入为 137亿港元。
同日内，郑志刚宣布辞任新世界发展的CEO，仅保留了非执行董事和非执行副董事长的职位，CEO一职由马绍祥接任。据了解，郑志刚自2007年起即于新世界发展的各岗位历练，2017年开始接手公司业务，并于2020年5月正式成为公司的执行副主席兼CEO。在此期间，其打造了K11品牌，为集团持续产生效益。然而，在近几年的宏观环境打击之下，新世界发展出现了20年来首次亏损，并且净负债率波动幅度巨大（2019财年至2023财年：32.1%、41.6%、35.6%、43.2%、48.7%），近年来逐步上升。
新世界发展早在2020年就陆续处置出售各项非核心资产，在2023年11月完成向周大福企业出售持有的新创建集团全部股份，获得约217.5亿港元现金收益，及时强化了其财务状况。
新世界发展的管理层在今年2月召开的中期业绩发布会上强调，公司将会继续采取大刀阔斧的政策来稳定负债率，未来将继续去杠杆，出售非核心资产，发展核心业务。马绍祥在接任CEO后表示， 将推动公司走轻资产模式，专注于地产本业的核心业务，今年目标出售非核心资产130亿港元。
从其今年公布的多则资产交易公告可见，新世界发展正在加速剥离非核心资产回笼资金：1）3月1日，出售位于香港特区荃湾的愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元；2）6月26日宣布，将旗下天得发展有限公司30%股权以14.4亿元人民币转让给关联方周大福，该物业坐落于深圳前海深港合作区；3）9月26日宣布，将向郑志刚全资拥有的AC Group Limited，转让5家K11关联企业股权，对价2.09亿港元，并表示，4）正就潜在出售集团于KTSPL持有的全部股权予周大福企业进行商讨。
融资方面，该公司继今年上半年完成350亿港元的贷款安排及债务偿还，于7月及8月进一步完成超过160亿元的贷款安排及债务偿还，其中有一部分为2025年到期的贷款提前安排再融资。据了解，新世界发展继续增加境内借款以降低整体融资成本，其中包括一笔12年期、利率为3.1%的10亿元人民币贷款，以及一笔15年期、利率为3.15%的4亿元人民币贷款。另外，还有几笔境内贷款仍处于磋商阶段。
新世界发展在近一年来还积极回购离岸债券，据久期财经数据显示，该公司分别在2023年12月和2024年8月对旗下离岸债分别开展现金购买要约。其中，2023年12月开展的要约回购了7只存续债券，购买对价介于600美元至910美元之间，购买债券本金总额为610,283,000美元；今年8月开展的购买要约涉及2只存续债券，购买对价分别为960美元和1000美元，购买债券本金总额为154,422,000美元。
另一方面，由郑志刚胞弟郑志明担任联席行政总裁的新创建集团也公布了2024财年业绩，公司主要的道路、保险和物流等业务均录得不同程度的增长，其中保险业务增长尤为显著，其应占经营溢利大幅增长54%，达到了9.65亿港元；设施管理业务由2023财年的应占经营亏损6190万港元扭转为2024财年的应占经营溢利2.283亿港元；由于经营业务产生强劲的经常性现金流，经调整EBITDA按年增长24%至72.405亿港元；整体应占经营溢利增长21%至41.674亿港元，股东应占收入大涨44%。
新创建集团的可动用流动资金总额约268亿港元，其中包括现金及银行结存约148亿港元及备用已承诺银行信贷额约120亿港元。值得注意的是，该公司的净负债比率从2023财年的8%大幅增加至35%，集团策略性地进一步将其债务总额中人民币债务比例提高至 60%（2023财年：39%），以此降低融资成本，平均借贷成本控制在年利率4.7%。
新创建集团在2024财年中持续拓展资金来源及优化资本结构。于2024年1月，集团利用内部资源及外部借贷赎回美元永续资本证券NWSZF 5.75 PERP。
据本网站数据，新世界发展目前共有22只存续债券，未偿余额折合约79亿美元，最近到期日为2026年3月8日。短久期的债券估值均维持在90以上的高位水平。存续的5只永续债中，NWDEVL 6.15 PERP和NWDEVL 5.25 PERP价格分别保持在95和85左右水平，其余三只均处于46至66之间的中等价位。
另外，NWDEVL 4.8 PERP和NWDEVL 6.25 PERP行权日分别为2023年9月9日和2024年3月7日，新世界发展尚未行权赎回上述两只永续证券。
新创建集团仍有2只存续债券，未偿余额约6亿美元，最近的债券到期日为2028年8月22日。该公司旗下美元债价格整体维持在高位水平。
离岸债券发行概况
久期财经数据显示，新世界发展在过去近15年来曾发行46只离岸债（不含可换股债券），发行规模折合约154亿美元，基本采用担保的形式发行。该公司选择三类币种发行债券，分别为港元（27只）、美元（17只）和离岸人民币（2只）。从债券期限来看，该公司倾向于发行较长期限债券，期间定价的10年期及以上的债券共计25只，6只为永续证券。
从下图可见，该公司的债券定价基本处于7%或以下水平。然而今年8月定价的4年期美元债NWDEVL 8.625 02/08/28的融资成本则抬高至8.625%，主要受美联储的高利率政策、美债收益率高企以及企业基本面变动的影响。
同期内，新创建集团同样采用担保结构发行了5只离岸债，规模折合约30亿美元，主要以美元计价。该公司的美元债定价区间处于4.25%至6.5%之间。
值得注意的是，该公司同样在今年8月发行了一只4年期美元债NWSZF 6.375 08/22/28，或由于新创建集团的基本面相对稳健，债券最终定价为6.375%，与新世界发展NWDEVL 8.625 02/08/28的相差225bps。
近几年来，受美元利率持续走高影响，两家公司转向发行境内融资，以降低整体融资成本。其中，2023年4月，新世界发展子公司新世界中国成功发行国内首单CMBS该项目发行规模10.01亿元，发行票面利率为3.5%，跨出资产证券化重要一步。
自2023年起，新创建集团陆续发行了3只熊猫债，规模共计36亿元人民币，票面利率均在3%左右。此外，新创建集团于今年6月，向中国证券监督管理委员会及上海证券交易所申请注册总金额不高于人民币50亿元的企业债券。倘若申请获批准，集团将选择合适的时机发行企业债券，发行所得款项拟用作偿还成本较高的境外债务、赎回永续资本证券及补充营运资金。
据上交所债券项目信息平台显示，新创建集团的50亿债券发行项目已获得上交所审核反馈。
存续债券二级市场走势
作为具有深厚历史的香港特区地产龙头品牌，新世界发展在过去三年的内地房地产市场调整期中，未出现重大风险事件。根据久期财经数据显示，新世界发展在过去的两年里出现过两轮下跌，其关联公司新创建集团境外债曲线亦呈现小幅波动、整体平稳的状态。
2022年初，受地产暴雷、美元流动性紧张等多重因素影响，中资地产离岸债整体曲线一路下挫，新世界发展存续境外债的平均价格曲线亦同步由90以上高位持续下探至67的低位，其中，永续美元债NWDEVL 4.8 PERP深跌至42。
同年末，新世界发展开始调整策略，转向降杠杆计划，并实施了13年来的首次降低派息。随着一系列地产利好政策快速出台提振市场情绪，其境外债亦止跌回升，稳定在80左右较高位。
直到2023年8月，行业投资热潮消退，叠加房企债务违约风险攀升，地产行业重回筑底状态，新世界发展境外债价格随之回落。当月24日，市场传闻称其财务状况恶化，并以“明股实债”的方式抵押旗下商业项目，当日即出现股债双杀，旗下永续美元债NWDEVL 4.8 PERP跌破35。尽管该公司次日紧急辟谣，其境外债均价仍继续下跌近20%，于29日触及55的历史低位，直至次周才回升至68左右水平。
为改善资产负债表状况，新世界发展于2023年多次出售资产，包括以约200亿港元出售新创建集团予母公司周大福控股，并持续进行永续美元债现金回购。但直至2023年末，降杠杆目标仍未达到预期，遂宣布将继续推进缩表进程。
进入2024年，随着楼市销售松绑加速落地、央行降准降息、下调购房首付比率及优质项目“白名单”等利好政策的推出，销售市场逐渐回暖，房企融资环境得到修复，流动性有所改善。新世界发展旗下债券整体呈现波动小幅上升的态势，部分修复至90以上的高位。
值得注意的是，受行业逆风的持续影响，该公司今年的财务指标有所下滑。8月末，新世界发展业绩预告称2024财年度核心经营溢利可能出现18%-23%跌幅至65-69亿港元，随后半月内，其境外债二级市场表现承压，均价跌回73低位。
9月末公布的2024财年业绩显示，新世界发展20年来首次出现年度亏损，而新创建集团业绩表现亮眼。随后，郑志刚宣布辞任新世界发展行政总裁，原首席营运总监马绍祥升任行政总裁。马绍祥表示，新世界发展将坚持原有营运方针，继续聚焦地产行业。目前，新世界发展存续境外债平均价格回升至80左右水平，新创建集团则稳定在93以上位置。
