惠誉：确认北京保障房中心“A+”长期本外币发行人评级，展望“负面”

久期财经讯，11月1日，惠誉确认北京保障房中心有限公司(Beijing Public Housing Center，简称“北京保障房中心”)的长期外币和本币发行人违约评级(IDRs)为“A+”。展望负面。

惠誉还确认北京保障房中心于2026年到期、息票率为1.9%的3亿美元高级无抵押债券的评级为“A+”。债券由北京保障房中心的全资子公司燕港有限公司(Yan Gang Limited)发行。北京保障房中心为债券提供无条件且不可撤销的担保。

惠誉将北京保障房中心视为北京市政府相关实体(GRE)。鉴于该公司在该市公共租赁住房开发中的政策作用，评级确认反映了惠誉维持对该公司对市政府战略重要性的看法。负面展望反映了惠誉对市政府支持发行人能力的信用看法。

关键评级驱动因素

支持分数评估“基本确定”

惠誉认为，在需要的情况下，北京市政府“基本确定”向北京保障房中心提供特别支持，惠誉根据其《政府相关企业评级标准》评定该公司的支持得分为45(最高得分为60)。该指标是基于惠誉对政府支持该公司的支持责任和支持动机因素的评估结果。

支持责任

决策和监管“很强”

北京保障房中心由北京市国有资产监督管理委员会(SASAC)全资拥有，该委员会对其战略和运营拥有强大的控制权。北京市政府直接任命北京保障房中心的关键管理层。重大事件，包括战略发展、收购和处置，都需要政府的批准。

鉴于该公司在建设和运营公共租赁住房方面的作用，该公司的运营和融资活动受到市政府的密切监督。政府对北京保障房中心的运营有具体要求(包括公共租赁住房的定价和分配)。

支持先例“强”

北京保障房中心自成立以来一直获得政府大力支持。北京市财政局持续向该公司注资，令其实收资本从2011年的100亿元人民币增至2024年6月底的530亿元人民币。该公司还获得北京市政府资产注入以及政策支持，包括划拨土地用于保障性住房建设以及减免税收来降低该公司的成本。

支持动机

维持政府政策职能“强”

北京保障房中心是北京市政府下属最大的保障性住房投融资和运营平台，北京保障房中心经营着北京50%以上的公租房。此外，该公司也在北京市增加保障性住房供应的政策目标中发挥着关键作用。如果北京保障房中心违约，其服务不会立即受到影响，但由于北京保障房中心依赖外部融资进行新投资，将对服务的提供产生中期影响。

替代GRE可以在政府的指导下介入以减少影响，但鉴于该公司的政策性职能和业务规模，将难以由其他公司取代。

蔓延风险“很强”

该公司是北京市核心GRE之一并视为重要的公共租赁住房开发商和运营商。该公司也是境内债券发行人，并且是国内大型政策性银行的重要贷款客户。鉴于此，惠誉认为该公司若违约很可能会大幅推高其他区域性政府相关实体的融资成本，并影响其融资渠道。

独立信用状况

惠誉根据“中等”风险状况和“b”财务状况，将该公司的独立信用状况评估为“b+”。鉴于北京保障房中心的主要指标(净调整后债务/EBITDA之比)的水平，惠誉将其评估为“b”类别的高水平。这得益于该公司良好的流动性，2024年流动性覆盖率为28.7倍。

风险状况：“中等”

惠誉将北京保障房中心的风险状况评估为“中等”，反映了其收入、支出以及负债和流动性风险的组合。

收入风险：“中等”

收入风险评估反映了“强”的需求和“中等”的定价特征。“强”的需求特征是北京社会住房需求强劲且波动性低的因素。“中等”定价特征受到政府指导的公共住房定价的影响，这限制了公司的定价权。尽管如此，政府旨在降低北京保障房中心成本的措施以及补贴缓解了该限制。

支出风险：“中等”

惠誉的支出风险评估反映了“中等”运营成本、供应风险和投资规划。北京保障房中心拥有明确的成本驱动因素。资源和劳动力供应充足。由于受到北京市政府的直接监管，该公司拥有良好的投资规划机制和良好的执行记录。

负债和流动性风险：“中等”

惠誉将债务和负债特征评估为“中等”。公司大部分债务为长期债务，一年内到期的债务占2023年底调整后债务总额的3.6%左右。该公司面临的外汇风险有限。此外，北京保障房中心融资渠道畅通，并与政策性银行和商业银行建立良好关系。惠誉认为该公司的再融资风险有限。

财务状况“b”

惠誉的财务状况评估是由惠誉预测的调整后净债务/EBITDA之比作为主要指标驱动。北京保障房中心 2023年调整后的净债务/EBITDA约为21倍，惠誉预计未来三到五年调整后的净债务/EBITDA之比将保持在20倍以上，这表明杠杆评估为“b”。

评级推导摘要

北京保障房中心的评级是惠誉根据其《政府相关企业评级标准》下的四个因素和《公共政策营收支持企业评级标准》评估为“b+”独立信用状况推导得出的。

债务评级

北京保障房中心的高级无抵押债券的评级与其长期外币和本币IDR的评级持平。该债券由北京保障房中心的全资子公司发行，并由北京保障房中心提供无条件且不可撤销担保。对北京保障房中心的IDR进行的任何评级行动都将导致对票据进行相同的评级行动。

关键评级假设

惠誉的评级研究情景是一个“全周期”情景，综合分析了收入、成本和财务风险方面的压力。它基于2019-2023年历史数据和2024-2028年情景假设：

-根据北京保障房中心的业务业绩和北京经济增长前景，2024-2028年平均营业收入每年增长7%左右;

-年度净资本支出平均达到110亿元人民币，用于资助北京保障房中心的公共住房投资;

-2024-2028年间，为保障性住房项目提供资金的总债务平均每年增长11%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-惠誉下调对北京市政府向北京保障房中心提供支持或国家政策法规允许的其他合法资源的能力的信用看法;

-北京市政府支持北京保障房中心的责任或意愿减弱。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-如果惠誉对中国主权的展望调整至稳定，前提是其他关键评级因素未发生重大变化，展望将被调整至稳定。

发行人简介

北京保障房中心成立于2011年，是北京市社会住房建设领域的一家主要的GRE。负责全市公租房的融资、建设、收购和运营管理。其主要业务包括保障房销售、公租房租赁、配套商业地产运营。