中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，12月2日，本网站对中资地产美元债近半个月(11月16日至11月30日)的二级市场走势进行了分析。
11月下半月，中资地产美元债二级市场整体涨跌互现，投资级地产债明显回暖，高收益级地产债小幅回升。值得注意的是，2024年三季度多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期，华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组，花样年、旭辉、佳兆业等房企境外债重组方案获得所需法定债权人支持，债务重组获得重大进展。
投资级明显回暖，高收益级小幅回升
如下图所示，11月下旬，中资地产美元债二级市场整体涨跌互现，投资级地产债出现明显回暖。
其中，中国海外发展CHIOLI 6.45 06/11/34、CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 6.375 10/29/43等长端票据估值分别上行约2pt、3.5pt和5pt，收益率分别下行超25bps、30bps和40bps;希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35估值上行超1.5pt，收益率下行超20bps。
另外，华润置地拟获授期限各为三年的25亿人民币定期贷款融资和10亿人民币可持续发展挂钩定期贷款融资，目前其债券CRHZCH 3.75 PERP收益率下行超110bps，价格稳定在90美元以上。
消息面上，越秀地产通过公开挂牌方式以78.97亿人民币竞得上海市浦东杨思地块，同时，广东联合产权交易中心已接获意向受让方作出的申请及提交的竞价，包括该公司以认购人之一的身份投资的资产支持证券计划。
11月下半月，高收益级及无评级地产债小幅回升，房企债务重组工作持续博弈，部分出险房企重组事宜取得新进展。
其中，中骏集团控股境外债重组就关键条款与债权人小组在原则上达成共识，目标于明年10月底完成建议重组。该公司考虑向订立重组支持协议并支持建议的现有债务债权人提供一笔相当于相关债务未偿还本金金额0.1%至0.2%之间的同意费。此外，该公司附属中骏商管获借款人不超过9亿人民币贷款并展期2年。现其存续美元债均价在5.5美元左右水平，CHINSC 7 05/02/25、CHINSC 6 02/04/26价格小幅下跌7%和4%。
远洋集团香港协议安排获得债权人的所需大多数批准，远洋地产(香港)现时将就香港协议安排寻求香港法院的批准及认许。目前，远洋系存续美元债价格小幅上涨，其中远洋资本SINOCL 1 PERP涨幅约3%，远洋集团永续债SINOCE 6.946 PERP及其长短端票据SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 4.75 01/14/30涨幅约5%、2%和1%。
万达商业对DALWAN 11 01/20/25发起同意征求，拟展期至2026年1月12日，此为该公司第二次对美元债进行展期，现其三只存续美元债DALWAN 7.25 12/29/24、DALWAN 11 01/20/25、DALWAN 11 02/13/26价格上行约3%、6%和7%。此外，据媒体报道，该公司拟设立最高900亿人民币基金用于税款及债务的支付，据悉，万达与太盟投资集团相关投资协议今明两年的应纳税额总计约为100亿人民币。
中国恒大持续押后清盘聆讯，现已定于明年2月27日进行。此前，该公司附属天基控股清盘呈请预定于明年1月15日在香港特区高等法院进行聆讯，并对景程发出清盘令。另外，由于该公司未能根据广州法院发出的执行通知书履行相关给付义务，广州法院对公司及许家印采取限制消费措施，同时相关人员被要求退缴收入。目前市场对恒大系债券信心依然不足，其存续美元债全线维持在2美元以下低位。
另外，万科企业正寻求出借方同意调整于明年到期的5年期金额分别为105亿港元和52亿港元境外贷款的条款。其三只存续美元债均出现不同程度下行，其中VNKRLE 3.975 11/09/27价格跌幅近10%，VNKRLE 3.5 11/12/29和VNKRLE 3.15 05/12/25跌幅约9%和2%。
值得注意的是，金科股份近日推进境内债重组事宜。据媒体报道，该公司计划在未来数周内发布其受法院监管的境内债重组计划，根据计划将向每位债券持有人支付不超过5万人民币现金，剩余债务将通过债转股和信托产品等方式偿还。据悉，这将是近年来中资大型房地产开发商发布的首个此类计划。同时，该公司已确认上海品器及品器联合体为公司及重庆金科中选重整投资人，并表示收到1亿人民币缔约保证金。另外，据久期财经数据显示，金科股份现无存续美元债。
消息面上，出险房企中，领地控股撤回清盘呈请聆讯，聆讯定于12月11日举行;正荣地产重组支持协议的最后截止日期进一步延长至12月31日;世茂集团计划召开聆讯定于明年1月16日举行;时代中国控股占现有票据未偿还本金总额约29.29%或范围内债务本金额26.77%的债权人小组签署重组支持协议，并进一步押后呈请聆讯至明年1月27日;泛海控股FANHAI 12 10/31/21剩余本金约2.1亿美元未如期兑付，拟延期至明年5月23日前偿付;旭辉控股集团约87.36%债权人已正式签订或加入境外重组支持协议;碧桂园上月底向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款;金轮天地控股合共持有或控制现有债务工具未偿还本金总额约59.1%的初始参与债权人已正式签立重组支持协议，且其受重组支持协议的条款约束;奥园集团子公司奥园美谷被债权人申请重整及预重整;宝龙地产股东特别大会投票通过发行强制可转换债券等议案，组别A及B计划债权人会议顺利召开并分别获批准;佳兆业集团未偿还本金总额约为122.7亿美元，该公司将发行强制可转换债券并在各计划下按比例分配予各计划债权人。
华夏幸福CHFOTN 2.5 01/31/31转换为信托单位截止日期延至12月18日;新城控股发行15.6亿元人民币票据，利率为3.50%;衢州信安发展为新湖集团及恒兴力分别提供金额8.4亿元和1.82亿元人民币担保;融创中国称，太阳岛集团同意受让哈尔滨融创文旅持有的哈尔滨冰雪大世界46.67%股权，代价约为10.21亿人民币。
一线城市全面取消普宅和非普宅标准，美联储12月或将放缓降息步伐
根据久期财经数据显示，截至11月30日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
11月16日至11月30日期间，中资地产美元债二级市场整体涨跌互现，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行0.84，最新报167.75，到期收益率下行0.2%，最新报10.46%。
国内方面，近日，北上广深四大一线城市先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。房地产市场出现阶段性“回稳”，据中指研究院数据，11月百城二手住宅价格打破百城连续7个月全跌局面，一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.33%;百强房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比降低16.6%，较9月仍增长44.3%;同比降低6.9%，单月业绩同比降幅低于往年同期;1-11月百强房企实现销售操盘金额34326.3亿元，同比降低30.7%，降幅较10月收窄近2个百分点。房企在核心城市保持较快推盘节奏，部分优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。
自然资源部亦表示，各地部门高度重视配售型保障性住房项目用地保障，规划优中选优，用地应保尽保，全力推进配售型保障性住房建设。目前，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。
海外方面，美联储将在12月17日至18日召开今年最后一次政策会议，市场普遍预计美联储将在12月会议上将联邦基金利率目标区间从当前的4.50%-4.75%下调25个基点。总体来看，就业市场的韧性和通胀高于目标水平可能使美联储的降息路径更加谨慎。
投资者预计欧洲央行将在明年1月加快宽松步伐。然而，货币市场交易员对该行下月降息50个基点的押注大幅增加，预计该可能性从10%升至20%。
加拿大央行高度关注的核心通胀指标在10月超预期上升，目前货币市场预计12月至少降息25个基点的概率约为60%。
市场预期日本央行将很快加息25个基点。80%以上经济学家预计，明年1月前将再次加息。
