惠誉：确认领展房产基金(00823.HK)“A”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，12月5日，惠誉确认领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“A”。评级展望稳定。惠誉还确认了其高级无抵押评级为“A”。

领展房产基金的评级得到了其审慎的财务管理及其在香港特区的零售物业的稳定表现的支持。惠誉认为，鉴于其强劲的财务状况，领展房产基金有足够的评级空间来应对香港特区零售租金的潜在下滑的情况。该公司通过收购寻求增长，这可能会扩大其地域多元化，但其债务融资收购战略对其评级构成了限制。

关键评级驱动因素

抵御零售业前景疲软的能力： 惠誉预计，领展房产基金专注于大众市场和非必需品零售商的香港特区零售投资组合将继续产生稳定的租金收入。其物业遍布香港特区的城市住宅区。截至2025年3月的财年上半年，其总出租率保持在98%的高位，而租金回报率则从2024财年的7.9%放缓至2025财年上半年的0.7%。

鉴于香港特区的零售环境充满挑战，惠誉预计2025财年至2027财年的租金回报率将持平。为应对香港特区居民消费模式的转变，该信托正在调整租户组合，引入新品牌。

收购放缓，增长战略保持不变： 领展房产基金的收购步伐有所放缓，2024财年与收购相关的现金流出仅为30亿港元，而23财年则约为200亿港元。这主要是由于目前的资产价格和租金收益率无法增加股息。惠誉认为，管理层将继续致力于增长和多元化机会，同时在考虑交易时保持审慎。惠誉预计，领展房产基金将通过债务资金和2023年供股中未使用的收益，假设在2025至2027财年进行90亿港元至100亿港元的收购。

良好的杠杆率，为增长预留空间：领展房产基金的杠杆率(以净债务/投资物业(IP)比率衡量)在2025财年上半年为21.5%，而2024财年为20.7%，负面评级门槛为30%。在考虑潜在债务融资收购后，惠誉预计在其评级期限内，领展房产基金的净债务将增至约 600亿港元(2025 财年上半年：500 亿港元)。良好的杠杆率为公司扩大其投资物业组合提供了一定的灵活性。

利息覆盖率提高：随着领展房产基金在2025财年上半年使用手头现金减少总债务，惠誉预计其利息覆盖率将从2024财年的4.1倍恢复至2025财年的约4.5倍。由于该公司在2025财年上半年期间减少了7%的总债务，平均融资成本从2024财年的3.78%将至3.69%，其EBITDA利息覆盖率在2025财年上半年提升至5.2倍。截至2024年9月底，该公司的固定利率债务占比高达66%(2024年3月底：70%)。

写字楼风险敞口可控：领展房产基金的写字楼资产约占其资产价值的8%。其国际写字楼组合保持了90%的高入驻率，加权平均租期为4.7年。惠誉预计，写字楼租金收入在短期内将保持稳定，尽管租赁到期后可能会出现负租金逆转，这可能会对其投资物业EBITDA产生逐步而温和的影响。

评级推导摘要

领展房产基金的评级得益于其投资组合的租金收入保持稳定，以及在运营和资产增值方面的良好记录。领展房产基金的投资物业组合主要包括位于香港特区大型城市住宅区的购物中心，以及位于中国内地一线城市、新加坡、澳大利亚和英国的购物中心和写字楼。

领展房产基金的投资物业资产价值约为300亿美元，EBITDA规模为12亿美元，与太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)相似，但低于新鸿基地产发展公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的水平。因其投资力度较高，发展风险较小，领展房产基金的业务状况强于太古地产，而其约22%的贷款价值比则高于太古地产。

领展房产基金的资产质量与新鸿基地产相似，因为领展房产基金的规模较新鸿基地产小，但投资力度较新鸿基地产大。领展房产基金于2024财年的投资物业EBITDA/总利息覆盖比率为4.1倍，高于新鸿基地产2024财年的3倍，但新鸿基地产从其他业务中获得的经常性收入也有助于支付利息支出。

关键假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-- 2025财年-2027财年香港特区投资组合租金回报率为0%;

-- 2025财年-2027财年香港特区零售资产的平均出租率为97%-98%;

-- 2025财年-2027财年EBITDA利润率为69%-70%;

-- 2025财年-2027财年，每年资本支出占收入的9%;

-- 2025 财年至 2027 财年的收购总额为90亿-100亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-- 净债务/投资物业资产的比率持续高于30%;

-- 投资物业EBITDA/现金利息支出的比率持续低于3倍;

-- 扩张速度超过惠誉预期，导致执行和财务风险增加。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-- 惠誉预计短期内不会对领展房产基金采取任何正面评级行动，因该公司以债务融资的收购策略将限制其财务状况。

流动性和债务结构

截至2024年9月底，领展房产基金拥有52亿港元现金和65亿港元未使用的承诺性授信额度贷款。流动资金足以覆盖73 亿港元的短期债务。截至2024年9月底，2,040亿港元的投资物业资产未被抵押，为其提供了额外的财务灵活性。

发行人简介

领展房产基金是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是全球以市值计最大的专注于零售物业的房地产投资信托基金之一。该公司在香港特区拥有129处物业，零售物业内部楼面面积为900万平方英尺，包括香港特区海滨汇写字楼和约57,000个停车位。截至2024年9月底，其所有物业的总估值为2310亿港元。