中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，1月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(1月1日至1月15日)的二级市场走势进行了分析。

进入2025年初，中资地产美元债二级市场整体呈下行趋势，投资级地产债基本稳定，高收益级地产债小幅回落。值得注意的是，据克而瑞数据显示，截至2024年12月31日，已有29只公募REITs完成上市，募集资金总额为655.17亿元，创下近年来新高，已上市总规模已达到1661.64亿元。其中，华润置地、大悦城、万科企业、中国金茂等房企的8只总规模为224.22亿元REITs产品完成上市，主要类型为消费类基础设施和租赁住房。

投资级基本稳定，高收益级小幅回落

如下图所示，1月上旬，中资地产美元债二级市场整体呈下行趋势，投资级地产债基本稳定。

其中，南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值下行约2pt，收益率上涨近20bps;长实集团CKPH 3.8 PERP估值下行近2pt，收益率上涨超15bps;希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35及永续债HYSAN 4.85 PERP估值下行均超1pt，收益率分别上行约23bps和13bps;绿城中国收益率下行超160bps，估值稳定在99美元高位，此前，该公司附属绿城建筑与中交建筑东南建设订立装饰及安装协议。

消息面上，绿景中国地产担保的于1月2日到期的商业票据未按期兑付，投资者已通过代表机构发函;中国金茂附属湖州东茂与湖州南太湖管委会签订代价为7.81亿元人民币土地收储协议，有望成为今年第一家使用专项债资金被收储的房企;越秀地产通过公开挂牌方式以人民币21.825亿元成功竞得上海市长宁区地块。

进入年初，高收益级及无评级地产债小幅回落，部分房企仍持续推进债务重组及偿债事宜。

近期，万科企业美元债出现明显波动。9日，万科针对今年即将到期公开债务表示，将持续从经营端和融资端等多方面筹集资金应对相关债务兑付。13日晚间，市场出现关于万科美元债展期的传闻，目前仍未被证实或澄清。次日美元债开盘下跌，现存续美元债价格仍在下调，短端票据VNKRLE 3.15 05/12/25下跌超15%至66美元，长端票据VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29分别跌至35美元和33美元，跌幅超30%。此前，该公司控股子公司深圳泊澜向银行申请期限30年金额为10.8亿元贷款并完成提款；控股子公司武汉誉天兴业置地2019年的一笔期限不超5年的20.4亿元保险资管债权投资计划，到期日调整至2026年12月31日。

值得注意的是，碧桂园宣布境外债务重组提案关键条款，目标最多削债116亿美元，并表示已与7家银行组成的协调委员会达成共识，该等银行持有债务金额约为17.28亿美元，据悉，该重组提案未得到债权人小组支持，双方在转股价格等多方面仍存在分歧。融资方面，据媒体报道，碧桂园正出售其境外少数权益金融投资，目前约1.4亿美元的出售收益已存入(或计划存入)用于重组提案指定账户；另外，该公司有意解押珠海万达股权等海外资产用于重组资金，同时表示或将本金总额11亿美元现有股东贷款一半转为该公司股票，一半转为其所持森林城市60%股权。此外，该公司附属碧桂园服务对碧桂园满国环境科技集团拟计提约8亿元至11亿元减值拨备。同时，据该公司财报数据，截至2024年6月30日，碧桂园总收入约1021亿元，同比减少54.9%，税前亏损约108亿元，持有现金448亿元。现该公司存续美元债价格保持稳定，均价至10美元左右。

有关融创中国债务重组事宜，现该公司境内债方面已有9只债券重组争取到债权人的支持，仅剩下“H融创07”尚未形成有效决议；而境外债方面，媒体称该公司将进行二次境外债重组，最快于3月可有初步重组方案。此外，该公司因未能偿还本金3000万美元及利息收到中国信达(香港)资产管理对其提出的清盘呈请。目前，其存续美元债价格全线下跌，均价在9美元以下，其中SUNAC 5 09/30/25、SUNAC 5.25 09/30/26、SUNAC 5.5 09/30/27等短端票据跌幅均超35%，SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6 09/30/29等长端票据跌幅亦超25%。

近日，龙光集团与现有票据持有人组成的债权人小组就整体重组方案达成一致，该方案提供现金收购、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共计四个选项以作选择。投资者信心得到提振，该公司存续美元债价格小幅回升，永续债LOGPH 7 PERP涨幅约4%。

另外，龙湖集团选择再度提前偿债，已偿还合计39.775亿元人民币公司债。资产处置方面，加拿大养老金计划投资委员会已同意将其与该公司合作的房地产合资项目49%的股权出售给大家保险集团附属公司。目前，或受大盘整体影响，其存续美元债价格均有所下跌，LNGFOR 3.95 09/16/29、LNGFOR 4.5 01/16/28等票据下跌超5pt，跌幅超6%。

消息面上，出险房企中，弘阳地产无法按期偿付REDSUN 7.3 01/13/25本息，构成违约事件;方圆地产两笔借款成功展期，对公司经营产生积极影响;正荣地产重组支持协议已于2024年12月31日最后截止日期届满时失效;融信中国计划10月前推出新的境内公开债务重组方案，目前方案尚未公布;远洋集团英国重组计划将于1月15日-17日进行;中国恒大全资附属CEG Holdings遭香港特区法院下令清盘，同时已对就中国恒大集团及天基控股有关无力偿还的杂项申请进行内庭聆讯;恒大物业多项存款诉讼已获判决，相关责任方需在十日内偿还超人民币134亿元;世茂集团称，深化连盛投资于本月向香港特区高等法院提出对本公司的清盘呈请;富力地产与海南航孝、北京富力城等就交易事项订立了出售框架协议;金科股份更换部分财务投资人并签署重整投资协议，同时，管理人银行账户已在规定时限内收到18家重整投资人全部足额的履约保证金;华夏幸福正考虑推出新的重组计划以取代此前债权人批准的一项债务重组计划。

楼市成交水平总体改善，美联储或将暂停降息

根据久期财经数据显示，截至1月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

1月1日至1月15日期间，中资地产美元债二级市场整体呈下行趋势，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行4.09，最新报163.47，到期收益率上行0.91%，最新报11.80%。

国内方面，央行行长潘功胜在亚洲金融论坛上指出，我国从供需两端综合施策，取消大中城市的限制性政策，优化调整房地产金融政策，优化相关税收政策等，加上经营主体通过调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复，房地产市场的风险水平已大幅弱化，市场成交水平总体改善。2024年10月份以来，30个大中城市商品房销售面积连续3个月环比增长，连续2个月同比增长。

同时，潘功胜表示，央行将进一步优化跨境理财通和QDII制度，落实好基金互认优化安排，更好满足两地居民跨市场、多元化配置资产的需求，吸引更多内地和国际资金流入香港特区，不断丰富香港特区私募股权投资基金、创业投资基金、私人银行、家族办公室、对冲基金等金融业态，进一步提升香港特区在全球资产和财富管理市场的影响力。

另外，香港金管局发布有关深化香港特区和内地金融合作的新措施。以进一步深化香港特区和内地金融市场互联互通，强化香港特区作为全球离岸人民币业务枢纽的地位。其中，包括推出人民币贸易融资流动资金安排、进一步优化扩容「债券通」(南向通)、发展利用「债券通」(北向通)债券作为抵押品的离岸人民币回购业务等。

海外方面，美国12月核心CPI环比涨幅从上月0.3%放缓至0.2%，同比从3.3%放缓至3.2%，均低于市场预期。市场预计，美联储1月大概率跳过降息，3月仍有降息的可能性，维持上半年仍可能降息两次的观点不变。

欧洲央行表示，到2025年中期，存款利率将从目前的3%降至2%左右。这可能意味着上半年每次议息会议上，该行都会宣布降息。

英国12月通胀意外放缓，预计英国央行下个月降息的可能性从60%升至80%。

市场预计，日本央行下周会议加息的可能性约为 60%，3 月份加息的可能性为 83%。

韩国央行周四意外将基准利率维持在3%不变，同时加大对中小企业的支持力度，以提振经济。