惠誉：中国房市复苏的可持续性和广度对房企至关重要

本文来自微信公众号“惠誉评级”，作者：金泰伦, Duncan Innes-Ker。

中国1-2月的房地产销售业绩表明，2025年中国房市增长潜力或强于惠誉此前预期，这将对惠誉授评房企的现金流和独立信用状况产生广泛的积极影响。不过，房市改善的可持续性和广度尚不确定，且房地产销售总体走强对各房企的影响也会存在差异。

惠誉目前的基准情景假设是，受总成交面积下降10%和平均售价下降5%的影响，2025年中国房地产销售额将缩减15%。官方数据显示，1-2月销售额同比下降0.4%，平均售价同比上涨3.1%。一线城市的新房和二手房价格表现持续优于低线城市。

1-2月通常是房市淡季，此期间的新房销售额通常占全年销售额的10%左右，但如果近期趋势持续，中国房市的表现或将远优于惠誉此前的假设。这可能反映出，购房者信心加快增强，或政府持续的稳市政策产生的影响超出了惠誉预期。

但惠誉认为，尚不能确定中国房市能否维持近几个月的向好表现。2月份，一线城市二手房价格环比下降，结束了自2024年10月以来的月度正增长，且中国房产信息集团的初步数据显示，3 月份 100家最大房企的新房销售额有所下降。

即便房市持续改善，惠誉认为市场仍可能保持两极分化，高线城市销售复苏势头远强于低线城市。融资渠道畅通且业务面向一线城市的国资背景房企或将从潜在的市场复苏中获益。然而，惠誉认为大多数民营房企仍将面临融资困难的局面，这将制约其业务和财务灵活性。

惠誉的基准情景假设是，惠誉授评房企的销售额降幅在5%至20%之间。若整体市场表现强于惠誉预期，相关预测值的上行空间不太可能均匀分布。销售前景的改善可能会推动房企自由现金流生成能力增强，并进一步为其融资渠道提供支撑。

若惠誉认为房市复苏极有可能会使北京首都开发控股(集团)有限公司(BBB-/负面)、中国金茂控股集团有限公司(BBB-/负面)、越秀地产股份有限公司(BBB-/负面)和龙湖集团控股有限公司(BB/负面)的经营现金流和融资前景持续改善，则可能会将其评级展望从负面调整至稳定。考虑到经济和房市前景的不确定性，评估这些公司业绩改善的持久性可能需要一些时间。

中国的主权评级(A+)仍是国资背景房企评级的重要影响因素——这些房企受益于政府支持假设，而政府支持最终由主权评级支撑。不过，国资背景房企的评级按自下而上的方法评定，其独立信用状况是发行人主体评级的主要驱动因素。