中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，4月29日，本网站对中资地产美元债近半个月(4月16日至4月29日)的二级市场走势进行了分析。

4月下旬，中资地产美元债二级市场整体呈回升态势，投资级地产债涨势明显，高收益级地产债小幅回暖。值得注意的是，因信贷支持力度显著提升，房地产交易活跃度回升。央行副行长邹澜表示，一季度末，个人住房贷款余额38万亿，增加约2200亿元，与去年同期相比同比多增超2000亿元，邹澜亦表示，将根据国内外经济形势和金融市场运行情况，适时降准降息。

投资级涨势明显，高收益级小幅回暖

如下图所示，4月下半月，中资地产美元债投资级地产债涨势明显，其中以港资永续债估值回升较为明显。

其中，希慎兴业HYSAN 4.85 PERP、HYSAN 7.2 PERP估值分别上行约2.4pt和1.3pt，收益率下行均近30bps;南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值上行超1.5pt，收益率下行约18bps;长实集团CKPH 3.5 PERP估值上行约1.3pt，收益率下行近15bps;另外，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42估值亦上行超2pt，收益率下跌约25bps。

公司公告及消息方面，中国金茂附属拟收购北京兆兴36%股权;越秀地产透过联合体以126亿元成功竞得朝阳区地块;华润置地控股因融资安排变更，拟取消发行“25华润控股MTN002B”;中海企业发展集团拟发行合计不超过15亿元人民币公司债券。

4月下半月，高收益级及无评级地产债整体小幅回暖，部分房企仍持续推进重组事宜，以化解债务风险。

值得注意的是，融创中国拟以“全额债转股”为核心方案推进境外债务重组。具体而言，公司将向债权人分派两个系列的新强制可转债(新MCB)，一类将获分配转股价6.80港元/股的新MCB，于到期日(即重组生效日期后6个月)强制转为公司普通股;另一类将获分配转股价3.85港元/股的新MCB，可在重组生效后18-30个月内转股，MCB2的总量不得超过所有债权总额的25%。据市场人士初步估算，在当前股价且无明显下行的假设下，重组方案的综合回收率约为20%，与融创境内债的回收情况相近。

据该公司披露，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组，已与若干有代表性的债权人就境外债务重组方案达成一致，已经签署重组支持协议或已原则性支持重组方案的债权人合计持有约26%的现有债务本金。若此次重组事宜顺利完成，市场预期公司整体偿债压力将下降近700亿元，净资产或将回升至千亿以上。此外，该公司呈请聆讯进一步延期至8月25日。受重组事宜利好提振，该公司存续美元债价格普遍上涨，SUNAC 5 09/30/25、SUNAC 5.25 09/30/26、SUNAC 5.5 09/30/27、SUNAC 5.75 09/30/28等长短端票据涨幅超25%，价格回升最高至约16美元。

另外，荣盛发展债务重组事宜亦取得重要进展，该公司通过梳理整合酒店等相关轻资产板块业务，拟搭建“挚享平台”和“至启平台”两大平台股权置换160亿元债务，所述两大平台的股权预计合计均不超过20%。尽管该公司拟“以股抵债”有效盘活存量资产，但其流动性状况仍有待改善，目前，该公司存续美元债估值仍未出现明显扭转，其中RISSUN 3 03/29/28下跌约39%至约1.8美元。

据媒体报道，远洋集团因零息强制可转换债券转换配发及发行24.94亿股新股份。此外，业绩运营方面，该公司前3个月累计协议销售额约52.8亿元，同比增长22.2%。现其永续美元债SINOCE 1 PERP显著回升，估值上涨约50%至约6美元，而SINOCE 3 03/27/33涨幅亦超25%至约11美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，弘阳集团已全额支付HONGSL 5 08/19/29应付利息;天誉置业香港呈请已撤回;旭辉控股集团债权人会议将于6月3日举行，听证会定于6月26日举行;景瑞控股清盘呈请聆讯进一步押后至8月26日;粤港湾控股对HYDOO 4.5 04/28/29发起同意征求，目的主要是豁免因无法支付票据利息而导致的任何潜在违约或违约事件，以及修订契约中的利息支付条款，增加赎回选择权并解除若干子公司担保人的责任;粤港湾控股同时申请发行强制可换股债券并于新交所上市，另外，该公司拟5000万港元出售Faith Channel Limited的全部股权;碧桂园拟出售蓝箭航天合共约11.063%股份，拟将所得款项用作集团的一般营运资金;鑫苑置业债权人向美国法院申请Chapter 11破产保护，以回收已违约债券的本息;宝龙地产已委任中金国际为新独家财务顾问;泛海控股原境外附属公司中泛控股上市地位已被取消;中国奥园因转换可转换债券而发行新股份289.98万股，金科服务大股东博裕资本提出无条件强制性现金要约收购，总代价约17.86亿港元。

另外，万达商业将提前兑付“20 万达 01”剩余本金及利息，此外，万达酒店发展拟以24.97亿人民币向同程旅行出售全资持有的万达酒店管理(香港)100%股权;五矿地产附属成都香矿与盛世广业及香城盈创订立资金归集协议;华夏幸福为三家下属子公司提供合计约1.36亿元担保。

持续巩固楼市稳定态势，美联储降息预期升温

根据久期财经数据显示，截至4月29日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

4月16日至4月29日期间，中资地产美元债二级市场整体呈回升态势，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行4.17，最新报180.62，到期收益率下行0.47%，最新报9.38%。

国内方面，中共中央政治局召开会议并首提“持续巩固房地产市场稳定态势”。市场预计2025年房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，并继续从以下四个重点方向发力，进一步形成“四策并举”的政策组合拳：(1)供需两端政策协同发力,(2)加快构建“好房子”标准体系，推动行业高质量发展，引导行业从规模扩张转向品质提升,(3)加大城市更新力度,(4)强化金融支持与风险防控并行。

海外方面，此前美国总统特朗普表示，他不太可能再批准90天的关税暂停，并记者表示，“希望能够与一系列国家达成贸易协议。”美国财长贝森特近日表示，美国正与15至18个“重要贸易伙伴”谈判定制化协议，而首批签署的协议之一很可能是与印度签署的。

美联储副主席克里斯托弗・沃尔勒表示，一旦失业率上升驱动经济下行，“大幅降息可能随之而来”，要到七月才能对关税如何影响经济获得更清晰认识。美联储官员哈马克则暗示6月份可能降息。据CME美联储观察，5月保持利率不变的可能性达到89.7%，6月降息25个基点的可能性为54.4% 。

欧洲央行将基准利率下调25个基点至2.25%，为自去年6月以来第七次下调利率。欧洲央行管委雷恩表示，欧洲央行不应排除更大幅度降息的可能性。委员会将于5月6日至7日讨论战略评估，考虑改变策略，以实现更灵活的行动。

受美国关税政策影响加剧市场对英国央行今年加速宽松进程的预期，预计年底前该行将至少再降息三次，第四次降息的概率超50%。