中资美元债 | 7月出险房企境外债务安排一览
久期财经讯,7月31日,住建部调研组月初赴广东、浙江两省调研,并表示促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。据介绍,今年以来,两省持续扩大房地产政策实施效果,多措并举激活住房消费潜力,大力推进“好房子”建设,上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长,二手房交易保持活跃。此外,会上还提到上半年全国二手房交易占比逐步提高,多个省份二手房交易量超过新房,房地产市场呈现新的特点。
据中指研究院报告,2025年上半年全国有约170省市(县)出台政策超340条,在多项政策提振下,今年以来,核心城市市场整体保持平稳运行。2025年上半年,重点城市改善性住房需求继续释放,带动上半年百城新房价格结构性上涨1.16%。
本月房企境外债务重组进展方面,世茂集团境外债务重组生效,并发行一系列债务工具用于化债;时代中国控股重组计划已获香港特区法院批准;持有碧桂园票据本金总额逾75%的债权人已经加入重组支持协议。境内债重组方面,龙光集团21只境内债重组方案通过,并开始支付部分同意金;融创中国配股偿还56亿元境内债。清盘方面,天誉置业、绿景中国地产和宝龙地产清盘呈请延期;恒大有关清盘人将开始执行股份转让事宜。
世茂集团
世茂集团境外债务重组已获批生效,生效日期落实为7月21日。根据重组计划,世茂集团已向计划债权人发行了包括短期票据、A系列/B系列/C系列长期票据及强制可换股债券等在内的一系列新债务工具用于化债,规模接近137亿美元。集团预计该重组计划一经生效,本金金额约115亿美元的现有境外债务将获解除及取消,整体债务规模及债务压力得以减轻。根据此前的公告,截至6月底,集团已将本金额约93亿元的境内贷款成功获得展期,其中最长已展期至2030年。
根据市场消息,本月世茂集团持续剥离多宗资产。月初,集团向富华置地有限公司出售北京富华运通房地产开发有限公司50%股权及销售债权,总代价约为1.56亿元。世茂集团预期通过此次出售事项实现变现利润5200万元,所得款项中3000万元将用于偿还集团境内债务,剩余1.26亿元待指定物业的业权可行使时用于担保或偿还集团境内债务。7月下旬,世茂集团出售悉尼CBD海德公园南端的一处住宅开发地块予澳洲地产龙头Lendlease。据了解,该交易项目购入价格为3.9亿澳元。此外,传广东省深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团旗下“深港综合体项目”12宗地块。
融创中国
月初,融创中国配发7.54亿股予特殊目的公司Bright Bene (BVI) Investment Limited,后者将处置股份的收益用于偿付选择股票选项的境内债券持有人所持有的相关境内债,规模56亿元。根据公司境内债务重组条款,选择股票选项的债权人每持有人民币100元面值的境内债券,可获得对应的13.5股公司股份的处置所得资金净额收益权。融创中国表示,股份发行事项是为了配合境内债务重组中的股票选项的有序实施,集团将不会从中获得任何款项。目前,融创中国第二次境外债务重组正待落地,总规模约95.5亿美元,已获得超75%的债权人支持,聆讯定于9月15日举行。
另外,本月该公司位于北京的两处办公物业被拍卖,起拍价约为3970万元,8月1日起开始竞价。据澎湃新闻,此次拍卖为北京国通资产与融创房地产集团等三家公司的借款合同纠纷,涉及的执行标的合计2.76亿元。据悉,此次拍卖的两间办公室不足以偿还债务,后续债权人还会申请法院执行该栋办公楼的其他楼层进行拍卖。
龙光集团
根据公司公告,龙光境内债重组进展顺利,21笔境内公司债券及资产支持专项计划(ABS)(统称“债券”)的重组方案已全部获相关债券持有人会议审议通过,涉及本金余额合计219.6亿元,公司将对债券的本息偿付安排进行调整,并提供包括全额转换特定资产、资产抵债、现金回购、股票等重组方案选项。据悉,此前龙光为境内债券提供了29项增信资产,此次按照开发阶段属性分门别类,匹配不同重组选项,全部用于本次重组。另一方面,龙光从境外筹集了5亿元现金资源,并计划增发5.3亿股股票,用于支持本次境内重组方案。
据媒体消息,有龙光境内债持有人收到通知,发行人于7月29日支付0.2%本金比例的“同意费”,此次兑付的对象为仅限在本轮境内债重组中提交有效表决票,且对两项议案均投“同意”票的债券持有人证券账户。
时代中国控股
据公司公告,时代中国控股的境外债务重组计划已获香港特区法院批准,但根据法院要求,该计划需加入部分修改内容。此次批准标志着重组法律程序完成,涉及债务总额约29亿美元。公司公告表明,本月早些时候已有近86%的债权人签署重组支持协议。该重组方案提供三类票据、可换股债券及代价股份等选项供债权人选择。
公司公告及消息方面,代表碧桂园现有公开票据本金总额逾75%的持有人已加入重组支持协议,据媒体消息,公司与一个债券持有人特设小组(AHG)已就如何向银行协调委员会支付1.78亿美元的补偿款达成一致;佳兆业集团已累计兑付锦恒财富76%投资款;花样年控股正与一组票据持有人磋商,并进一步延长重组支持协议的最后截止日至8月1日;弘阳地产延长基础重组支持协议费用期限至8月8日;恒大清盘人及CEG Holdings清盘人将开始转让CEG Holdings股份;绿景中国地产呈请聆讯进一步延期至8月4日;天誉置业呈请聆讯押后至10月9日;高等法院下令将景瑞控股呈请聆讯进一步押后至10月16日;宝龙地产清盘申请的聆讯日期已进一步延期至11月17日(或12月4日之前的下一个可排期日);传中骏集团控股以4.5%票面利率兑付“H0中骏02”过去一年利息;传旭辉控股集团旗下中期票据“22旭辉集团MTN001”在宽限期內已完成2025年度付息,但集团未能兑付CIFIHG 6 07/16/25的所有未偿本金金额及其应计未付利息;泛海控股旗下两家公司(武汉中心公司和城广公司)被申请破产清算。
本月出险房企境外债交易量回升,除碧桂园外,其余主体旗下境外债大多数估值下行。月内碧桂园、雅居乐集团和力高地产的30天主体交易量靠前。
碧桂园超75%境外债持有人签署重组协议,并就1.78亿美元补偿款与债权人达成一致。上月境外债交投活跃,估值全线上涨,重回8.5美元区间。其中,COGARD 3.875 10/22/30上涨16.03%,COGARD 5.625 12/15/26上涨14.36%。
雅居乐正与重组顾问商讨方案内容,并通过参与政府回购计划促进资产处置,但部分境外债权人对其信用状况及债券估值仍持审慎态度。公司本月主体交易量较上月有所下降,债券价格微跌,AGILE 6.05 10/13/25下跌8.07%至6.0美元,AGILE 5.5 04/21/25下跌5.69%至6.1美元。
宝龙地产清盘聆讯延期,月内境外债估值多数下跌,回落至6美元区间。PWRLNG 6.25 08/10/24下跌17.25%,PWRLNG 5.95 04/30/25下跌幅度约为15%。
传“H0中骏02”持有人已收到当期应付利息,中骏集团控股境外债涨跌互现。CHINSC 7 05/02/25和CHINSC 5.95 09/29/24分别上涨8.13%和7.58%,CHINSC 6 02/04/26下跌5.60%。
中国恒大向子公司盛建转回CEG Holdings股份。旗下境外债EVERRE 10 04/11/23下跌6.07%至1.58美元。
弘阳地产延长重组支持协议费用期限。其境外债REDSUN 10.5 10/03/22小幅上涨6.59%至1.34美元。
此外,力高地产本月境外债交易量靠前,但下跌幅度较大。其中,REDPRO 8 03/23/23和REDPRO 11 08/06/23价格腰斩;REDPRO 13 04/07/23、REDPRO 11 08/06/22和REDPRO 13 05/27/23跌幅逾30%。建业地产境外债估值亦全线下行,价格多数回落至3美元区间,仅CENCHI 7.9 11/07/23下跌6.07%,价格仍在4美元以上。