中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，8月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(7月16日至7月31日)的二级市场走势进行了分析。
7月下旬，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，投资级地产债普遍回升，高收益级地产债小幅回暖。值得注意的是，据克而瑞数据显示，7月楼市继续保持低位运行，百强房企实现单月销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩规模回落至历史较低水平，前7个月累计实现销售操盘金额18638.4亿元。
投资级普遍上涨，高收益级小幅回暖
如下图所示，7月下半月，中资地产美元债投资级地产债普遍上行。
其中，中国海外发展CHIOLI 5.35 11/15/42、CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 3.125 03/02/35等长端票据估值上行均超1.5pt，收益率下行超20bps;希慎兴业HYSAN 3.55 06/16/35、香港置地HKLSP 5.25 07/14/33、领展房产基金LINREI 2.75 01/19/32估值上行均超1pt，收益率下行超15bps。
公司公告及消息方面，希慎兴业将于8月18日全额赎回HYSAN 4.1 PERP;太古地产发行总额35亿元人民币的绿色债券，3只债券最终认购逾230亿元，认购倍数超6倍;越秀地产附属泓景获银行提供5亿元的定期贷款融资;中国金茂附属上海宝杨拟按持股比例向苏州腾茂、上海宝冶及上海杨行提供贷款;卓越商业管理债务融资工具状态已更新为“已上会”;保利发展债务融资工具状态已更新为“预评中”。
7月下旬，高收益级及无评级地产债小幅回暖，部分房企稳步推进境内外债务重组事宜，并取得阶段性进展。
值得注意的是，世茂集团境外债务重组已获批生效，根据重组计划，该公司已向计划债权人发行了包括短期票据、A系列/B系列/C系列长期票据及强制可换股债券等在内的一系列新债务工具用于化债，规模接近137亿美元。同时，强制可换股债券项下前期自愿转股期于8月11日结束。若该重组计划生效，预计约115亿美元的现有境外债务将获解除及取消。境内债方面，截至6月底，该公司已已成功将本金额约93亿元的境内贷款展期，其中最长已展期至2030年。据媒体消息，该公司持续剥离多宗资产，出售悉尼CBD海德公园南端的一处住宅开发地块予澳洲地产龙头Lendlease，据悉，该交易项目购入价格为3.9亿澳元。此外，传广东省深圳市计划以68亿元的总价收储该公司旗下“深港综合体项目”12宗地块。目前，受重组利好消息提振，该公司存续美元债价格有所回升，SHIMAO 5.6 07/15/26、SHIMAO 5.2 01/16/27、SHIMAO 3.45 01/11/31等长短端票据上涨均超4%至约6美元。
据媒体消息，龙光集团境内附属深圳龙光控股“H龙控04”等6只债券持有人会议通过债券整体重组的议案，已于7月29日向境内债权人支付0.2%本金比例的“同意费”。同时，深圳龙光控股拟对21只标的债券进行购回总额不超4.5亿元，兑付日为9月1日。市场对此反应积极，现该公司永续债LOGPH 7 PERP价格领涨，上涨约20%至约4美元，其余5只存续美元债均价保持稳定。
另外，路劲发布关于ROADKG 6.7 03/30/28等5只票据同意征求详细条款，并提出若干项修订，包括：1)撤回强制回购修改，维持原条款中触发强制回购的条件，2)存入指定账户的印尼收费公路及指定资产融资所得款项的比例从50%提高到60%，以及3)收紧承诺限制自愿偿还集团无抵押离岸债务，4)撤回对违约事件条款的修改建议，并终止6月20日签订的建议修订支持协议。然而，据媒体报道，路劲一个持有其中一只债券25%份额的债权人小组表示双方仍有分歧并持反对态度，或将影响整个方案的通过。目前，路劲已聘请投资者服务公司Sodali & Co来确定三笔永续美元债的持有人身份，以促进有效沟通。目前，其存续美元债价格普遍下跌，前述5只债券跌幅较为明显，其中，ROADKG 5.2 07/12/29、ROADKG 5.9 09/05/28、ROADKG 5.125 01/26/30下行均超14%至约21美元，三只永续债ROADKG 7.95 PERP、ROADKG 7 PERP、ROADKG 7.75 PERP则稳定在约12美元。
万科企业持续推进融资事宜化解债务，深铁集团近日再向其提供不超过8.69亿元借款用于偿还相关债券本息及借款利息，年内深铁已累计提供7次借款共约226.88亿元，据久期财经数据显示，2027年之前该公司已无境外公开债到期。此外，万科与万物云订立2.57亿元债务清偿协议，拟通过转让物业或车位方式清偿。万物云全资子公司杭州朴寓房地产分别与杭州弘望投资/东学投资、浙江万科南都房地产订立协议，收购杭州万瑜全部股权(分购51%及49%)及杭州元广全部股权，收购总对价9824万元将用于抵偿万物云与关联方(含万科企业)的到期及将到期应收款项。现该公司两只存续美元债价格保持稳定。
公司公告及消息方面，出险房企中，富力地产重组计划截止日期延至9月12日，其“H16富力4”等5只境内债券应于7月31日进行小额兑付，豁免期为30个工作日，因流动性紧张，公司仍在豁免期内全力筹措资金;高等法院下令将景瑞控股呈请聆讯进一步押后至10月16日;据媒体消息，花样年控股计划在未来几周内公布一项新的重组方案，据悉，该公司正与一组主要债权人共同制定最新重组方案;碧桂园已与一个债券持有人特设小组(AHG)就如何向银行协调委员会支付1.78亿美元的补偿款达成一致，预计年底完成重组;碧桂园地产已为“H19碧地3”等7只境内债办结21项资产增信担保;据媒体报道，旭辉控股集团旗下公司债“HPR旭辉1”的重组方案仍未获投资人通过;时代中国控股境外债务重组计划获得香港特区法院批准，但仍需按照法官的指示加入修改内容;雅居乐集团正与重组顾问商讨方案内容，并通过参与政府回购计划促进资产处置，但部分境外债权人对其信用状况及债券估值仍持审慎态度;据媒体报道，宝龙地产旗下上海宝龙实业“H0宝龙04”拟将分期本息再展期至2026年2月，前置兑付0.5%本金;粤港湾控股与Champion Road Group Limited订立代价为9.77亿港元的买卖协议，收购中国AI算力服务商Wisdom Knight Holdings Limited;丽新发展正寻求出售其位于香港特区中环的写字楼中国建设银行大厦50%的权益。
新世界发展“滶晨II”合资项目销售额近88亿港元，该项目由该公司与帝国集团、资本策略、丽新发展及港铁公司合作参与;龙湖集团附属重庆龙湖企业拟提前兑付“22龙湖拓展MTN002”，会议将于8月6日召开;融创中国聆讯定于9月15日举行;远洋集团根据可转换债券的获转换发行合共6426.08万股;新鸿基公司已累计回购SUNHKC 5 09/07/26初始本金的20.04%并完成注销;大悦城地产拟约29.32亿元回购股份私有化并申请退市;新城控股民币11亿元小公募项目状态更新至“提交注册”;招商局置地附属拟收购西安招商花园城房地产100%股权;万达商业再转让一家万达广场公司。
二季度末房地产贷款增速回升，美联储维持基准利率不变
根据久期财经数据显示，截至7月31日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
7月16日至7月31日期间，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.24，最新报182.02，到期收益率下行0.23%，最新报9.73%。
国内方面，住建部召开会议强调，要把城市更新摆在更加突出位置，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程。加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。建设完整社区，更好关心呵护“一老一小”。推动新型城市基础设施建设，加快老旧管线改造升级。
据央行数据，房地产贷款增速回升，2025年二季度末，人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点，房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比上年末高1.2个百分点，上半年增加510亿元。
海外方面，美联储宣布维持基准利率不变，据CME美联储观察显示，9月降息25个基点的概率从会议前的64%降至47.3%，保持利率不变的概率为60.9%。
日本央行维持基准利率不变，并上调了通胀预期，幅度超出市场预期，这表明日本央行可能即将采取加息举措。
加拿大央行宣布维持基准利率在2.75%不变，为连续第三次会议按兵不动。
近期货币市场对欧洲央行年内利率政策的预期出现显著调整，认为欧洲央行将在年底前维持2%的基准利率不变。
