惠誉：确认华润置地(01109.HK)“BBB+”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，8月6日，惠誉确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“BBB+”。展望“稳定”。惠誉还确认该公司的外币高级无抵押债务评级为“BBB+”。

华润置地在开发物业领域的稳固市场地位，以及可产生稳健经常性收入的优质投资物业组合不断增长是其评级支持因素。尽管房地产行业长期放缓，但华润置地保持了稳健的财务状况，杠杆率适中，财务灵活性强。“稳定”展望反映惠誉预期华润置地的营运、财务及流动资金将保持稳定。

关键评级驱动因素

市场地位提升：惠誉预计，华润置地的总合同销售额在2025年将下降6%，至2440亿元人民币(2025年上半年同比下降12%)，2026年将下降5%。惠誉预计，2025年下半年的销售额将得益于2024年在一线城市和强劲的二线城市所获取的土地储备。

2024年，华润置地的销售额排名从2023年和2022年的第四位上升至第三位。尽管2024年的总合同销售额同比下降15%，与惠誉的预测相符，但华润置地仍优于同行，据中国指数研究院的数据，中国前100家开发商的平均降幅为31%。

强劲的投资物业表现：惠誉预计，得益于投资组合的扩张和稳定的运营，华润置地的投资物业租赁收入在2025年和2026年将以中高个位数的速度增长。2024年，华润置地的租赁收入增长了7%，毛利率保持稳定。2024年，华润置地的购物中心销售额增长了5%，高于全国3.5%的零售销售额增长率，且出租率高达97%。

华润置地计划通过每年新增6家购物中心，到2027年将其投资物业业务的购物中心数量从2024年的92家增加到110家。惠誉预计，2025至2027年，华润置地在投资物业业务上的资本支出将从2024年的逾150亿元人民币降至每年约100亿元人民币，这可以通过投资物业运营产生的现金流和资产回收来提供资金。该公司于2024年剥离投资物业资产并将其作为房地产投资信托基金上市，所得款项净额为40亿至50亿元人民币。

持续保持低杠杆率：惠誉预计，华润置地在2025至2026年期间，其净债务与净物业资产比率将维持在30%以下(2024年为28%)，这得益于其审慎的土地收购策略以及减少投资性物业的资本支出。惠誉预计，该公司在2025至2026年期间将把销售收入的40%至45%用于土地收购，而2024年这一比例约为30%，并且将继续专注于其在高线城市的重点市场。

稳健的融资渠道：华润置地的借贷成本在中国住宅建筑商中处于最低水平，2024年加权平均成本为3.1%(2023年为3.6%)。截至2025年前七个月，该公司已发行总计145亿元人民币的在岸债券，利率在1.74%至2.2%之间，用于再融资。惠誉认为，作为一家国有企业，该公司能够保持其强大的流动性及较低的资金成本。

稳定的盈利能力：惠誉预计，短期内华润置地的EBITDA利润率将保持相对稳定，投资物业业务板块贡献的增加有望抵消开发业务利润率可能的下降。该业务板块的利润率高于开发业务。华润置地约15%的EBITDA利润率在投资级同行中处于较高水平。该公司合同销售的产品组合持续优化，这使其2024年的平均售价有所提高。

基于自身独立信用状况授评：鉴于房地产行业的高波动性，根据《母子公司评级关联性标准》，惠誉在华润置地独立信用状况基础上对其采用了分析叠加，并未基于母公司华润(集团)有限公司(华润集团)的评级上调子级得出其评级。

房地产行业复苏的影响：2025年上半年中国新房销售下滑幅度收窄，惠誉将密切关注该行业复苏的可持续性，以及华润置地的运营表现及其对母公司潜在支持的影响。惠誉将华润集团在战略层面支持华润置地的动机重新评定为"中等"，反映了该公司对其母公司的重大财务贡献及其强大的市场地位。惠誉还评定华润集团在运营和法律层面支持华润置地的动机为“弱”。

同业分析

华润置地的权益合同销售额略低于中国海外发展有限公司(中国海外发展，A-/稳定，独立信用状况bbb+)。不过，华润置地的投资物业组合可产生稳定的经常性收入，表现远强于中国海外发展。因此，华润置地抵御业务周期性影响的能力高于中国海外发展。这两家企业均保持着稳健的杠杆率和较强的财务灵活性。

华润置地的评级基于其独立信用状况，而中国海外发展的发行人违约评级纳入了来自其母公司中国海外集团有限公司(中海集团)的支持因素。惠誉根据华润置地的独立信用状况对其采用了分析叠加，中国海外发展的评级则依据惠誉的《母子公司评级关联性标准》得出，反映了中海集团在战略层面和运营层面为其提供支持的动机为“强”，在法律层面为其提供支持的动机为“中等”。中国海外发展也是唯一一家与母公司在经营上有紧密联系的国有房企。此外，中海集团很大一部分银行贷款与其下属主要子公司(包括中国海外发展)受交叉违约条款的法律绑定。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2025年和2026年的权益合同销售额将分别下降6%和5%

-2025年至2027年间扣除土地增值税后的EBITDA利润率为14%-15%(2024:15%)

-2025年至2027年间投资物业收入增长率为每年低至中位数

-2025年至2027年间每年资本支出100亿至120亿元人民币

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-投资物业业务成为公司业务状况的主要驱动因素，开发物业销售额企稳

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-净债务与净物业资产的比率持续高于35%(2024年为28%)

-经营性现金流持续为负

流动性与债务结构

截至2024年底，华润置地未受限现金达1210亿元人民币，包括定期存款，但不包括受监管的预售资金，足以覆盖其690亿元人民币的短期债务到期额。鉴于资金渠道多元化、与银行及金融机构的长期合作关系以及灵活的土地获取策略，惠誉预计该集团将保持强劲的流动性，以满足开发成本、土地出让金支付和债务义务的资金需求。

发行人简介

华润置地是华润集团旗下从事房地产业务的子公司，是中国规模最大的城市购物中心运营商之一。该公司也是一家领先的中资房企。