中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，8月18日，本网站对中资地产美元债近半个月(8月1日至8月15日)的二级市场走势进行了分析。

8月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅上行，投资级地产债持续回升，而高收益级地产债出现小幅回落。值得注意的是，据克而瑞不完全统计，截至8月初，在42家已披露债务重组情况的房企中，共有16家房企完成了全部或部分的债务重组。其中，旭辉集团、融创中国、龙光集团已经接近完成境内和境外债务的整体重组或展期，此外，远洋集团、世茂集团、佳兆业等已完成境外债的整体重组。

投资级持续回升，高收益级小幅回落

如下图所示，8月上半月，中资地产美元债投资级地产债持续回升，其中以港资房企永续债估值涨幅较为明显。

其中，希慎兴业HYSAN 4.85 PERP、HYSAN 7.2 PERP、南丰国际控股NANFUN 5 PERP、长实集团CKPH 3.8 PERP估值均上行超2pt，收益率分别下行约30bps、53bps、24bps和20bps;中国海外发展CHIOLI 2.75 03/02/30、冠君产业信托CPREIT 2.95 06/15/30估值上行亦超1.5pt，收益率均下行超40bps。

公司公告及消息方面，华润置地附属上海泓喆与上海南房成立的联合体以约244.7亿元收购上海耀华路项目与余庆里项目，另外，已获授高达合计33亿元的定期贷款融资;保利置业集团获授36.5亿元定期贷款融资，同时，其附属发行10亿元中期票据;中国海外发展附属中海企业发展集团发行33亿元公司债券;越秀地产附属广州城建拟发行不超14亿元公司债券;太古地产公布2025年中期业绩报告，上半年间，录得股东应占呈报亏损为12.02亿港元，十五年来首次出现亏损。

8月上旬，高收益级及无评级地产债出现小幅回落，部分房企凸显债务违约风险，重组进程持续推进。

值得注意的是，路劲ROADKG 6.7 03/30/28等五只票据同意征求方案条件尚未达成，此外，ROADKG 5.2 07/12/29未能于宽限期内支付利息，已触发实质性违约。据久期财经数据显示，该债券发行规模为5亿美元，未偿余额4.3469亿美元。此外，该公司决定暂停支付所有离岸债务本息，将启动全面债务重组，重组流程将分三阶段推进：成立债权人团体及委任顾问、进行尽职审查、评估方案(包括资产出售等)。同时，继续推进印尼收费公路的出售事宜。目前，受债务违约影响，该公司前述5只债券价格普遍下跌，其中，ROADKG 5.9 09/05/28、ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 6 03/04/29跌幅均超23%至约17美元，而三只永续债ROADKG 7.95 PERP、ROADKG 7 PERP、ROADKG 7.75 PERP则保持稳定。

近日，华南城有关花旗国际对其提出的清盘呈请取得最新进展，于8月11日被法院下令清盘。据悉，清盘原因是由于发行人始终未出具改善方案，且维好方尚未给予支持，清盘结果在一部分债权持有人预期内。另外，债权人一方面计划通过华南城清盘变卖资产，另一方面进行维好诉讼(市场预计最早或将于年内开庭)。其控股股东深圳特区建发表示，华南城清盘预计不会对深圳特区建发存续债券的本息偿付产生重大不利影响。据久期财经数据显示，该公司目前仅一只存续美元债CSCHCN 4.5 08/19/27，现该只债券价格明显下行，跌幅超25%至约18美元。

月初，市场突发传闻称新世界发展及郑氏家族正与黑石集团磋商25亿美元融资，或涉股权融资及联合私有化。当日，新世界发展港股价格盘中一度飙升18%，创下五个月来最大盘中涨幅，随后回吐部分升幅;多只美元债同步快速上涨，NWDEVL 8.625 02/08/28上涨7.33pt至75.25美元。随后该公司澄清称尚未有任何人士，就收购公司股份的要约与公司进行过任何形式的接触。尽管收购传闻已正式澄清，但直至月中，该公司存续美元债价格仍维持在相对高位，未出现明显回调迹象。月内多只美元债涨幅显著，NWDEVL 5.875 06/16/27、NWDEVL 8.625 02/08/28、NWDEVL 4.5 05/19/30涨幅均超12%至约78美元，NWDEVL 6.25 PERP、NWDEVL 5.25 PERP、NWDEVL 4.125 PERP等永续债亦超9%至约31美元。

绿地控股集团对GRNLGR 6.25 12/16/28等九只美元债发出现金购买要约及同意征求，倘若要约收购或同意征求程序未能顺利完成，发行人与/或担保人可能需重新考虑其他债务重组方案，要约及同意征求将于8月21日届满。市场认为该公司流动性压力仍存，现GRNLGR 6.25 12/16/28、GRNLGR 6.75 09/26/29、GRNLGR 5.875 07/03/30等九只美元债价格均有所回落，下行均超11%至约20美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，旭辉控股集团旗下公司债“20旭辉01重组议案投票进一步延期至8月18日;中国恒大将于8月25日起被取消股份上市地位，另外，指示申请将于9月16日举行;禹洲集团发出同意征求，旨在8月31日最后截止日期前达成重组条件并完成拟议重组;弘阳地产延长提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限至8月22日和9月5日;合景泰富集团遭提清盘呈请，首次聆讯日期定为10月22日;绿景中国地产呈请聆讯进一步延期至11月3日;碧桂园清盘呈请聆讯被延期至2026年1月5日;时代中国控股呈请聆讯延期至2026年1月19日;花样年控股更新境外债务重组条款，获超过34.9%债权人支持;中骏集团控股持有约占现有票据未偿还本金总额83%及范围内债务未偿还本金总额66%的计划债权人已加入重组支持协议，并延长提前同意费及基本同意费截止日期;阳光100中国补充有关海通国际金融服务持有的两只美元票据偿债书;易居企业控股自2024财年以来出售逾90项固定资产，获约6000万元全部用于偿还境内银行贷款;雅居乐集团预计将于第三季度提交初步重组方案，争取年底前与主要离岸债权人达成协议;大悦城地产获授高达30亿港元的贷款授信;奥园集团总部部分资产将被拍卖，起拍总价约8529万元。

龙湖集团已开始分批次提前偿还今年12月将到期的总额92.27亿港元海外银团贷款，其中首笔11亿港元的偿付已经完成;远洋集团全资附属远洋控股公布境内债务整体重组初步方案，提供现金购回等多种清偿选项;万科企业获深铁集团不超过16.81亿元借款，深铁已累计提供借款226.88亿元(不含本次借款);新城控股发行10亿元有担保中票;远东发展重组澳洲资产并退出黄金海岸DGCC项目;衢州信安发展拟收购先导电科约95.46%股份，并将募集配套资金总额不超30亿元;华夏幸福股东平安人寿与平安资管拟合计减持所持公司股份不超1.17亿股，另外，公司根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为223.48亿元，剩余16.53亿信托份额抵债交易相关工作正在进行中。

1-7月全国房地产开发投资同比下降12%，市场预期美联储年底前降息两次

根据久期财经数据显示，截至8月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

8月1日至8月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅上行，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.12，最新报183.42，到期收益率下行0.41%，最新报9.25%。

国内方面，近日，央行发布2025年第二季度中国货币政策执行报告。在下一阶段货币政策主要思路中提出，将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

另外，据国家统计局数据，1-7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，其中住宅投资41208亿元，下降10.9%;新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.1%;新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.2%。

7月份，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降，其中，一线城市环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点;二、三线城市环比下降0.4%和0.3%;各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅整体有所收窄，一线城市同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点，二、三线城市同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。

海外方面，美国7月PPI环比意外加速上升，创下三年来最大涨幅。市场维持美联储将于今年年底前实施两次降息的基本预期，每次25个基点，但认为美国国债收益率可能会继续维持低位。

欧洲央行在最近的会议后对欧元区经济给出乐观的评估，因此在可预见的未来，该央行很可能会将利率维持在2%的水平。

英国第二季度GDP环比增长0.3%，超过经济学家和英国央行预测的0.1%。市场押注英国央行将在明年稳定基准利率在3.5%。