标普：确认新鸿基地产(00016.HK)“A+”长期发行人信用评级，展望上调至“稳定”

久期财经讯，9月15日，标普将新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的评级展望从“负面”调整为“稳定”。同时，标普确认新鸿基地产的长期发行人信用评级为“A+”，以及该公司担保的高级无抵押票据的发行评级为“A+”。

稳定的评级展望反映了标普预期新鸿基地产在未来一到两年内将继续产生稳定的营运现金。同时，标普预计该公司在土地收购方面将保持谨慎，使其债务与EBITDA比率保持在 3.5 倍以下。

标普认为新鸿基地产将继续利用物业销售和租金收入带来的大量现金收益来降低调整后的债务。从 2026 财年(截至 2026 年 6 月 30 日)到 2028 财年，标普预计该公司每年的债务将减少 40 亿至 50 亿港元。支撑这一预测的因素包括其丰富的优质大众市场和高端市场项目储备以及其出色的销售执行记录。

标普预计该公司在同期每年将实现 300 亿至 330 亿港元的合约销售额。在 2025 财年，新鸿基地产实现销售额 460 亿港元，超出标普 300 亿港元的预期。这主要得益于其在香港特区成功推出的 Cullinan Sky 和 Sierra Sea 项目，这两个项目在当年实现了 197 亿港元的销售额。

标普还预计，新鸿基地产在 2026 至 2028 财年每年将产生稳定的租金收入 200 亿港元。该公司在该期间即将竣工的新投资物业将带来额外的租金收入。这将有助于缓解香港特区整体写字楼和零售租赁市场的疲软态势。

在 2025 财年，新鸿基地产的租金收入大致稳定在 199 亿港元，与 2024 财年的 204 亿港元相比变化不大，这反映出没有重大的新投资物业竣工。

标普预计新鸿基地产在土地收购方面仍将保持谨慎。标普认为该公司会坚持审慎的财务管理并维持其信用水平。标普估计新鸿基地产在 2026 至 2028 财年每年的土地收购支出约为 50 亿港元，约占其年度合约销售额的 15%至 17%。这一数字低于该公司在 2021 财年约 140 亿港元的近期峰值。

标普认为新鸿基地产有能力控制土地支出，因为它在香港特区拥有足够开发超过五年的住宅用地。在 2025 财年，标普估计该公司在土地上花费了约 30 亿港元，同时从政府那里获得了约 30 亿港元的土地收回补偿款。

此外，标普预计新鸿基地产的资本支出将会减少。这是因为该公司正在逐步完成其主要的新投资物业项目，例如西九龙高铁站发展项目和上海ITC三期项目。此外，他们在住宅物业开发方面的投入也会减少。

新鸿基地产平衡的租金组合有助于抵消房地产开发业务较低的营业利润率。标普预计该公司在 2026 至 2028 财年的调整后EBITDA利润率约为 36%至 40%。这将低于 2025 财年的 42%。

标普预计，新鸿基地产在香港特区的物业开发业务的营业利润率在 2026 至 2028 财年仍将面临压力，维持在约 10%的水平，而 2025 财年和 2024 财年分别为 12%和 26%。不过，标普认为来自出租物业的贡献能够帮助抵消这种疲弱态势，因为它们贡献了新鸿基地产约 60%的营业利润。

标普认为，新鸿基地产来自出租物业的营业利润率将保持稳定。支撑这一观点的是其强大的运营能力以及来自写字楼和零售物业租金收入的均衡组合，其中约 30%来自写字楼，60%来自零售物业。

标普预计新鸿基地产在 2026 至 2028 财年的债务与EBITDA比率将稳定在 3.1 倍。该比率从 2024 财年的 3.6 倍改善至 2025 财年的约 3.1 倍。这低于标普设定的 3.5 倍的评级下调阈值。主要驱动因素是强于预期的物业销售业绩和稳健的租金收入，这使得 2025 财年的调整后债务减少了 15%，即 170 亿港元。

稳定展望反映了标普的观点，即新鸿基地产将在香港特区的物业开发和租赁市场保持其市场地位。未来一到两年，该公司将从物业销售和租金收入中产生稳定的现金流。标普还预计新鸿基地产在债务融资的土地收购方面将保持谨慎，并在同期将债务与EBITDA比率维持在 3.5 倍以下。

如果香港特区房地产行业急剧恶化，新鸿基地产的销售额大幅低于标普的预期，或者该公司偏离其审慎的业务或财务管理策略，例如大幅增加购地意愿或激进扩张，以致其债务与EBITDA比率持续超过 3.5 倍，且债务与债务加权益比率接近 25% 且无改善迹象，标普可能会下调其评级。

标普认为未来一到两年内评级上升空间有限。不过，如果新鸿基地产的债务与EBITDA比率保持在 2 倍以下，且其投资物业的租金收入继续构成其盈利和现金流的主要部分，标普可能会上调评级。