穆迪：确认龙湖集团(00960.HK)“Ba3”公司家族评级，展望“负面”

久期财经讯，10月20日，穆迪确认龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，00960.HK)“Ba3”公司家族评级和“B1”高级无抵押评级。

穆迪维持其负面展望。

穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示“确认龙湖集团的Ba3公司家族评级，反映了其来自投资性物业(IP)运营和物业管理服务业务的经常性收入不断增长、审慎的财务管理以及良好的流动性。穆迪还预计，在高利润经常性收入增加和持续减债的支持下，该公司的信用指标将在未来12-18个月内恢复。”

“负面展望反映了公司在业务转型过程中面临的挑战，以及房地产开发业务利润率虽在恢复但仍显疲弱;这些因素共同可能影响其去杠杆的进度。”Zhou补充道。

评级理据

龙湖集团的Ba3公司家族评级反映了其来自投资性物业运营和物业管理业务的经常性收入、强大的品牌知名度、在高等级城市的优质土地储备、审慎的财务管理和良好的流动性。

这些优势被该公司因受住宅地产行业波动影响而削弱的信用指标，以及其获取长期无抵押融资渠道受限所抵消。

穆迪预计，龙湖集团来自投资性物业运营的经常性租金收入将继续以每年约5%-7%的速度增长，并在未来1-2年内达到人民币150亿至160亿元。这得益于其现有零售商场在升级改造后的内生增长，以及在此期间新开业商场带来的增量收入贡献。

龙湖集团的投资性物业运营在过去三年保持了约75%的高毛利率，并自2024财年起成为主要的利润贡献来源。穆迪预计这一趋势将在未来几年持续。

龙湖集团还从其物业管理服务中获得经常性收入流，该收入在2025年上半年达到55亿元人民币。穆迪预计，在管理建筑面积的持续扩张和为客户提供增强服务的支持下，该收入将继续以每年约5%的速度稳步增长。

这些不断增长的、高利润的经常性收入流预计将逐步抵消房地产开发业务EBITDA下降的影响。

龙湖集团的房产销售表现仍然疲软。2025年前九个月，公司的合约销售额同比下降31%至510亿元人民币。鉴于房地产市场需求的疲软以及公司土地储备补充有限，穆迪预计未来1-2年公司的销售额将下降至600亿至700亿元人民币。

由于去库存，公司房地产开发的毛利率在2025年上半年进一步降至0.2%(2024年为6%)。穆迪预计，随着去库存进程接近尾声以及同期新销售的高利润率项目开始确认为收入，其毛利率将在2026-2027年逐步恢复。

龙湖集团展现了强烈的降负债意愿，其调整后净债务从2022年底的1500亿元人民币降至2025年6月的1400亿元人民币。尽管龙湖集团的调整后EBITDA在2025年上半年降至70亿元人民币，但由于土地支付和建筑成本减少，公司产生了比2024年上半年更强的经营现金流入。穆迪预计公司将在未来1-2年继续利用经营现金流入来降低债务。

因此，穆迪预测公司的调整后净债务/EBITDA将从截至2025年6月最近十二个月(LTM)的7.9倍改善至2026年约6.5倍;其调整后EBITDA/利息覆盖率将在同期内从2.5倍升至约3.0倍。

龙湖集团的流动性状况保持良好。穆迪预计，截至2025年6月其不受限制现金426亿元人民币以及预期经营现金流，将足以覆盖未来12-18个月内的已承诺土地款项、股息支付和到期债务。

龙湖集团的B1高级无抵押评级比其公司家族评级低一个子级，原因是存在结构性次级风险。这种次级风险反映了公司增加了有担保银行贷款的使用，以对其无抵押债券进行再融资。龙湖集团的大部分债权位于运营子公司层面，在破产情况下其清偿顺序优先于控股公司的债权。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪已考虑到龙湖集团集团由关键股东蔡馨仪女士(吴亚军女士之女)通过XTH信托(XTH Trust)集中持股，截至2025年6月，该信托持有公司44.01%的股份。公司亦拥有审慎的财务和流动性管理记录。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，龙湖集团的评级不太可能被上调。

然而，如果公司能强化其财务指标并恢复获取无抵押融资的渠道，穆迪可能会将展望调整为稳定。

表明展望可能调整为稳定的关键指标包括：其EBITDA/利息覆盖率持续升至2.0倍以上，且调整后净债务/EBITDA持续降至7.0倍-7.5倍以下。

如果龙湖集团的运营、财务指标或流动性恶化，穆迪可能会下调其评级。

表明可能下调评级的关键指标包括：EBITDA/利息覆盖率持续低于2.0倍，且调整后净债务/EBITDA持续高于7.0倍-7.5倍。

龙湖集团的Ba3公司家族评级比截至2025年6月30日的十二个月评分卡指示结果Ba1低两个子级。该差异反映了公司房地产开发业务利润率疲弱，以及在中国房地产市场波动中进行业务转型所面临的挑战。

龙湖集团是中国住宅和商业房地产开发领域的开发商。公司成立于1993年，业务始于重庆，并已在全国建立起坚实的品牌知名度。

截至2025年6月底，龙湖集团在中国24个高等级城市运营着89个零售商场，总建筑面积达940万平方米。公司在中国还拥有2840万平方米的房地产开发土地储备。