穆迪：确认九龙仓置业(01997.HK)“A2”发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，10月28日，穆迪确认九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited，简称“九龙仓置业”，01997.HK)的发行人评级为“A2”，Wharf REIC Finance (BVI) Limited中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级为“(P)A2”，根据MTN计划发行的有支持高级无抵押票据评级为“A2”，上述计划由九龙仓置业提供无条件且不可撤销担保。

穆迪对上述评级的展望维持稳定。

穆迪评级副总裁兼高级信用官Gloria Tsuen表示：“此次评级确认及稳定展望主要反映了 九龙仓置业 低财务杠杆率，这为其在接下来 12 至 18 个月内因香港特区投资物业租赁市场持续疲软而可能出现的盈利下滑提供了显著缓冲。”

评级理据

穆迪预计，九龙仓置业的收入将每年下降约 3%，从 2024 年的 129 亿港元降至 2025 - 2026 年的 120 亿至 126 亿港元。与此同时，该公司调整后的EBITDA将从 100 亿港元降至 88 亿至 92 亿港元。收入下降的原因在于，由于中国香港特别行政区(Aa3 稳定)消费需求疲软以及写字楼供应过剩，其零售和写字楼部门的投资物业收入均有所减少。

不过，由于过去几年净债务大幅减少，九龙仓置业 的信用指标仍将保持强劲。此外，较低的盈利将因调整后净债务的降低而得到很大程度的抵消，这得益于公司自由现金流的产生和财务纪律。

穆迪预计，九龙仓置业 调整后的净债务/EBITDA比率在 2025 至 2026 年将基本保持稳定，在 3.5 至 3.6 倍之间，而 2024 年为 3.4 倍。穆迪预计其调整后的净债务到 2026 年底将从 2024 年底的 340 亿港元降至约 310 亿港元。

与此同时，九龙仓置业 的调整后EBITDA/利息比率将从同期的 4.9 倍提升至 6.0 至 6.5 倍，这反映出利率下降给该公司主要为浮动利率的债务敞口带来的好处。

穆迪估计，截至 2025 年 6 月，九龙仓置业 的现金及现金等价物为 14 亿港元，上市股权投资为 65 亿港元(假设在清算情况下其价值减半)，以及预计每年的运营现金流为 60 亿港元，这些资金将不足以支付其未来 12 个月内 91 亿港元的资本支出、股息支付和到期债务。

不过，穆迪预计该公司仍将保持强大的融资渠道。其最大股东会德丰有限公司(Wheelock and Company Limited，简称“会德丰”，A3 稳定)出色的流动性以及庞大的金融投资也降低了这一风险。

穆迪授予九龙仓置业的A2 评级继续反映出该公司财务杠杆率低，其位于香港特区黄金地段的优质资产产生了大量稳定的经常性收入，并得到其强大的租赁管理和广泛的租户基础的支持。

与此同时，该公司的评级受到其在香港特区单一物业海港城(Harbour City)的收入和资产高度集中的限制。

环境、社会和治理(ESG)因素对 九龙仓置业 当前的评级影响不大。该公司拥有稳健的财务策略和经验丰富的管理团队，且业绩斐然，这将有助于其应对不断变化的人口和社会趋势以及环境风险带来的挑战。

可能导致评级上调或下调的因素

如果 九龙仓置业 能够在不增加业务和财务风险的情况下实现地域和资产类型的多元化;降低关键资产对其收入贡献的集中风险;延长租赁覆盖期限以增强抵御潜在经济衰退的能力;或者改善其信用指标，使调整后的净债务/EBITDA比率持续低于 2.5 倍，调整后的EBITDA/利息保障倍数比率持续高于 7.0 倍，穆迪可能会上调其评级。

如果海港城的运营和入住率显著恶化，穆迪可能会下调其评级。如果该公司大幅加快房地产开发活动，或进行房地产收购或大规模资本分配，导致其流动性状况或信用指标显著恶化，下调压力也将增加。

表明评级下调的财务指标包括经调整后的净债务/EBITDA比率持续高于 5.0 倍至 5.5 倍，或经调整后的EBITDA/利息比率持续低于 4.5 倍。此外，其主要股东对 九龙仓置业 的所有权发生任何重大变化都将对评级产生负面影响。

九龙仓置业 在中国香港特别行政区持有六处优质商业物业以及在新加坡持有两处优质商业物业，总建筑面积达 1410 万平方英尺，截至 2025 年 6 月，其资产价值达 1990 亿港元。该公司 2024 年的营收为 129 亿港元。其控股股东为会德丰，持股比例为 45%。