惠誉：予旭辉控股集团(00884.HK)高级美元票据“BB(EXP)”预期评级

久期财经讯，10月29日，惠誉国际评级已将房地产开发商旭辉控股(集团)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.，简称“旭辉控股集团”，00884.HK，BB，稳定)拟发行的离岸高级美元票据预期评级定为“BB(EXP)”。

拟发行债券的评级与旭辉控股集团的高级无抵押评级相同，因其代表了旭辉控股集团的直接、无条件、无抵押和非次级债务。旭辉控股集团计划将发行所得为现有债务再融资。

惠誉预计旭辉控股集团的土地收购将超过其2019年的预算，这意味着2019-2020年杠杆率将保持在45%以上。该公司2018年杠杆率上升，原因是为支持扩张而收购土地的现金持续大量流出。在2018年，旭辉控股集团将来自销售收入和非开发地产(DP)部分的现金部分收入总额的68%（即人民币460亿元），用于土地收购，该项数据于2017年为85%。到2019年6月底，该项目可分配土地储备为2300万平方米，惠誉估计其可出售部分为2000万平方米，相当于不到三年的销售面积，而旭辉控股集团的销售目标是在2019年增加25%。

2019年，管理层的土地收购预算约占现金收入总额的55%，约合人民币520亿元。然而，惠誉认为，像旭辉控股集团这样规模的公司，通常都有足够的土地储备，可以维持三年的销售，从而适应商业周期。

惠誉相信，旭辉控股集团将在2019年实现总销售额人民币1900亿元的目标，而今年该公司可销售资源为人民币3500亿元。2019年上半年的总销量额增长了34%，三线城市合同平均售价平均售价上涨了14%，达17382元/平方米。旭辉控股集团的目标是在2019年将可归属权益提高到55%，于2020年提高到60%，以提高股东的可归属权益。

在城市层面上，旭辉控股集团的资源具有多样化特点，覆盖了中国大部分的重点城市，使其在管理销售速度以实现销售目标方面具有更大的运营灵活性。该公司在长江三角洲地区具有历史性优势，2015-2018年间，公司于该地区的土地储备超过40%。旭辉控股集团已减少了对该地区的依赖，该地区占2018年总销售额的48%，而2015-2017年占60%以上。

旭辉控股集团继续扩大其在三线城市的业务，在今年上半年三线城市销售额在总销售额中占27%，而在2018年占比为22%。在今年前七个月，可归属新增土地平均成本下降至每平方米约4967元。旭辉控股集团计划继续把重点放在二、三线城市的住宅项目上，因该类城市的政策更宽松，土地供应更大。同时，该公司还将瞄准一线城市的商业项目。

惠誉认为，旭辉控股集团在不同层级城市的多元化项目组合，使其能够在不牺牲整体项目利润率的情况下，维持快速变动的战略。该公司的EBITDA利润率在加上资本利息后，从2018年的22%增至今年上半年的25%。该公司表示，如果根据收购估值进行调整，利润率会更高。由于旭辉控股集团拥有大量的合资企业(JV)和联营企业，收购的重新估值可能会继续。

惠誉预计，由于投资地产业务扩张，将通过合资企业带来租金收入和持续销售增长，公司2020年非开发地产EBITDA覆盖率将达到0.40倍(2017-2018为0.35倍)。今年上半年，非开发地产收入增至人民币20亿元，其中包括合资项目管理费、投资物业租金收入和建筑服务收入，增幅92%。惠誉认为，旭辉控股集团的大型合资业务和信誉良好的房地产产品，创造了一个稳定的收费收入流，尽管收费并不严格重复，因为大多数收费都是基于项目的。