中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，12月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(11月16日至11月28日)的二级市场走势进行了分析。
11月下旬，中资地产美元债二级市场整体显著下行，高收益级地产债亦持续回落，而投资级地产债出现小幅回升。值得注意的是，据媒体数据，2025年地产行业已发行债券4540.05亿元，同比增长2.60%，尽管债券发行小幅复苏，但地产债净偿还规模同比扩大50.84%。具体来看，地产债净融资靠前的有首开股份、保利发展、中海地产等，净融资在20亿元以上。
投资级小幅回升，高收益级持续回落
如下图所示，11月下半月，中资地产美元债投资级地产债出现小幅回升。
其中，据媒体报道，中国金茂计划发行境外债，这将是该公司自2023年发行离岸人民币债券后首次重返境外债市场。现该公司CHJMAO 3.2 04/09/26收益率上行近99bps。估值保持在约99美元。境内业务方面，中国金茂附属拟挂牌出售金茂(三亚)旅业有限公司100%股权，底价22.646亿元;其另一附属上海沁茂佳与其股东西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议;中国金茂(集团)为99亿元债务提供抵押担保。
另外，据媒体报道，首开集团正计划发行一笔美元债券，筹资规模约为5亿美元。目前，该公司仅有一只存续美元债，期限5年，将于2026年7月到期，未偿还余额为5.17亿美元。
11月下旬，高收益与无评级地产债券延续跌势。万科企业境内债券拟展期一事引发市场高度关注，相关风险情绪也波及部分其他房企，导致地产板块股债价格普遍承压。
上月末，万科企业再度陷入舆论风暴中心。11月26日，该公司正式启动市场化债务处置，宣布将于12月10日审议规模20亿元的“22万科MTN004”展期相关事项，此举引发市场明显波动。当日，万科便遭遇股债双杀：A股股价一度下探至5.89元/股，港股当日最低跌幅超7%，触及3.88港元/股;次日开盘后A、H股股价继续探底。债券市场方面，万科多只境内债盘中因超跌触发临时停牌;据久期财经数据显示，其两只存续美元债价格同样大幅跳水——VNKRLE 3.975 11/09/27当日估值几近腰斩，从43.75跌至23.38，VNKRLE 3.5 11/12/29则由37.61下跌超35%至24.81，截至11月28日，这两只美元债较月中跌幅已超60%。值得注意的是，万科2027年之前已无境外公开债到期，但境内偿债压力较大：除上述拟展期的20亿元债券外，另有一只余额37亿元的中票将于12月底到期，短期内境内到期债务合计达57亿元人民币。
为缓解流动性压力，万科正加速推进多项融资安排。据悉，公司此前已出售所持全部贝壳股票以回笼资金，但未披露具体收益。与此同时，万物云公告显示，其控股股东万科企业已将持有的1532.11万股万物云股份抵押给深铁集团，作为220亿元框架协议项下贷款的担保，这已是近一个月内万科与深铁集团之间的第三笔重大融资安排。统计数据显示，截至11月2日，深铁集团向万科提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。此外，深圳市万科发展有限公司有5.7亿股权被冻结，冻结期限3年，该公司由万科企业及其旗下深圳市万科财务顾问有限公司共同持股。目前，市场正高度关注万科的债务处置进展与融资安排，其动向不仅关乎企业自身的流动性安全，也被视为观察当前房地产行业信用环境与市场情绪的关键窗口。
近日，新世界发展宣布递延支付NWDEVL 4.8 PERP、NWDEVL 4.125 PERP等四只永续证券分配款项，本金总额涉及34亿美元。另外，该公司启动美元债要约交换，已有逾22亿美元旧债获得债权人提交交换指示，包括约20.9亿美元永续债、约1.37亿美元票据，同时，相关实体已分别发行并交付本金总额约10.72亿美元的新永续证券及约1.07亿美元的新票据，预计可减轻约10.5亿美元的债务压力。随后该公司宣布新增第二次提前投标，并将新发行永续债上限调整至17.9亿美元(总额19亿美元不变)。受此影响，投资者信心有所提振，该公司存续美元债价格均普遍上行，其中永续债NWDEVL 6.25 PERP领涨，涨幅超15%至约49美元，上述四只永续债亦超5%至约52美元。
远洋集团旗下“H21远洋2”等7只境内债重组成功，余下3只银行PPN重组仍在推进中，现该公司存续美元债SINOCE 3 03/27/33价格小幅上涨约5%，但价格未出现显著反弹，仍低于10美元。
公司公告及消息方面，出险房企中，泛海控股2只美元债未能如期兑付，规模约3.56亿美元，发行人已提议进一步展期至2026年5月23日;时代中国控股境外债务重组生效日期为11月28日;弘阳地产延长基础重组支持协议费用期限至12月29日;中骏集团控股与债权人小组已签立修订重组支持协议之协议，境外债务重组计划聆讯定于2026年3月24日举行;富力地产约77%的计划债权人已同意加入或正采取措施加入重组支持协议;百慕达法院颁令要求天誉置业清盘;路劲附属新选被提出清盘申请;龙光集团拟议修订LOGPH 7 PERP条款;宝龙地产拟重组43亿元境内债，投“同意”票持有人可提前兑付0.1%现金;荣盛发展拟与信达河北签署约20亿元债务重组协议;正荣地产截至目前重组计划并无重大进展;华夏幸福债权人龙成建设申请对公司进行预重整，廊坊中院已受理;鑫苑服务附属鑫苑科技与多方订立协议，以物业抵偿债务;中国长城资产北京市分公司拟对恒大地产集团约10.92亿元债权进行处置;花样年控股拟合共3100万元出售天歌、花火股权及转让债务，以提高财务流动性;瑞安房地产达成合营安排，拟进行上海市浦东新区更新发展项目;大悦城地产于11月27日退市，此外，其附属以26.5亿元收购成都市土地使用权;广州合景控股集团因未能及时披露债务逾期等事项，收到广东证监局行政监管措施决定书。
中国海外宏洋集团已悉数赎回COGO 2.45 02/09/26，将于12月2日摘牌;仁恒置地进一步回购并注销3200万美元YLLGSP 5.125 05/20/26;据媒体报道，浙金信托通过旗下苏州联商柒号商业管理有限公司接手大连万达商管集团旗下大连万颛、大连统南两家公司的全部股权;招商局置地附属拟2.59亿元收购南京招商启盛房地产100%股权。
住建部就推进城市更新工作两度发声，市场押注美联储12月降息25个基点
根据久期财经数据显示，截至11月28日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
11月16日至11月28日期间，中资地产美元债二级市场整体显著下行，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行6.5，最新报177.08，到期收益率上涨1.14%，最新报10.52%。
国内方面，11月20日“中国经济圆桌会”，住建部建筑节能与科技司副司长张雁在会上表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众高品质生活、新业态新产业发展提供空间载体，为城市高质量发展提供有力支撑。
21日全国城市更新工作推进会指出，要因地制宜、探索创新，着力在四个方面下功夫：1)下功夫编制好城市更新专项规划，2)下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，3)下功夫建立可持续的运营模式，4)下功夫抓好系统治理和基层治理发挥好“一委一办一平台”作用。
此中国证监会近日研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，意在推动不动产投资信托基金(REITS)市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。
海外方面，目前，市场预计美联储降息25个基点的概率为86.9%。美联储已于上周六进入强制静默期，在即将召开的联邦公开市场委员会会议前，将经历为期一周半的静默期。
欧洲央行管委会成员表示，鉴于欧元区通胀仍可能高于预期，目前讨论再次降息为时尚早。
市场认为日本央行在12月19日结束下次政策会议时加息的概率约为64%，而明年1月或之前行动的可能性则升至90%。
