惠誉：确认领展房产基金(00823.HK)“A”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，12月1日，惠誉确认领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“A”。评级展望稳定。惠誉同时确认了其高级无抵押评级为“A”。

此次评级确认反映出，尽管短期面临租金回调压力，但惠誉预期未来两年香港特区地区租金收入将逐步企稳。惠誉认为，即便复苏进程延长，领展保守的财务状况仍能为评级提供缓冲空间。通过债务融资在澳大利亚进行潜在收购，有望拓宽其地域多元化布局，且惠誉预期其杠杆水平将维持健康状态，处于与当前评级相称的水平。

关键评级驱动因素

零售出租率保持韧性：尽管零售市场面临挑战，领展房产基金的香港特区零售物业组合继续展现出强劲的需求，出租率高达近98%。这一表现既反映了领展在香港特区零售市场疲软环境下优先保障租户留存的策略，也体现了其通过主动调整租户组合以迎合消费者偏好的运营举措。

惠誉预计，由于预期其香港特区零售物业组合的负租金调整将逐步收窄，领展房产基金的香港特区零售收入在截至2026年3月的财年将下降4%，在2027财年下降2%(2026上半财年已下降3%)，之后在2028财年趋于稳定。

租金复苏仍需时间： 惠誉预计，在2026-2027财年，领展房产基金香港特区物业的零售租金调整将为中至高个位数的负增长，较惠誉先前预期的持平转弱。领展房产基金报告其香港特区零售组合在2026上半财年的租金调整率为-6.4%(2025财年为-2.2%)，反映了租户销售额的疲软。惠誉预计，随着香港特区零售销售增长趋稳，其零售租金调整将在两到三年内趋于平缓。

增长空间充足：领展房产基金已参与竞标澳大利亚三座零售商场，此举与其中聚焦亚洲成熟零售市场的增长及多元化战略一致。惠誉预计，在截至2028财年的评级展望期内，其用于潜在收购的现金流出将符合惠誉的预期。惠誉认为管理层将基于其审慎的记录，在未来收购考量中保持纪律性。

健康的杠杆水平：以净债务/投资物业价值计算的杠杆率在2026上半财年为23.4%，低于惠誉30%的负面评级阈值。在计入潜在的债务融资收购后，该比率可能升至25%-26%。健康的杠杆率为公司扩大其投资物业组合提供了一定的灵活性。

利息覆盖倍数提升：惠誉预测领展房产基金在评级展望期内将保持4.5倍至5倍的强劲利息覆盖率。领展房产基金的EBITDA利息覆盖率在2025年9月底改善至4.8倍(2025财年为4.7倍)，由于平均融资成本在2026上半财年降至3.2%(2025财年为3.6%)，得益于较低的香港特区银行同业拆借利率。该信托保持较高的固定利率债务比例，为66%。

稳定的EBITDA利润率：管理层已采取措施实现每年约 2 亿港元的成本削减，这有望缓解零售租金回调对租金 EBITDA 的负面影响。惠誉预期，随着裁员及效率提升举措带来的成本节约从 2026 财年下半年开始逐步显现，领展将维持近 70% 的稳定 EBITDA 利润率(2026 财年上半年为 69.6%)。

可控的写字楼敞口：领展房产基金的写字楼资产约占其资产价值的8%。其国际写字楼组合出租率维持在 87% 的较高水平，加权平均租期为 4.7 年。尽管租约到期时可能面临租金回调，但惠誉预期短期内写字楼租金收入将保持稳定，对公司 EBITDA 的影响将是渐进且温和的。

同业分析

领展房产基金的评级得益于其投资物业产生的韧性租金收入，以及强劲的运营和资产增值记录。其投资物业组合主要包括香港特区大型城市住宅区的购物中心，以及位于中国一线城市、新加坡、澳大利亚和英国的购物中心和写字楼。

领展房产基金约300亿美元的投资物业价值和12亿美元的EBITDA规模与太古地产有限公司(Swire Properties Limited，A/稳定)相似，但小于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，A/稳定)。由于更高的投资分散度和更小的开发业务敞口，领展房产基金的业务状况强于太古地产，但其约23%的贷款价值比高于太古地产。

领展房产基金与新鸿基地产的资产质量相似，因为领展房产基金规模较小但投资分散度高于后者。两家公司的投资物业EBITDA/总利息覆盖倍数均高于4.5倍，表现强劲。

关键假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2026 财年香港特区组合租金回调率为 - 7%，2027 财年为 - 6%，2028 财年为 - 2%;

- 2026-2028 财年香港特区零售资产平均出租率为 97%-98%;

- 2026-2028 财年 EBITDA 利润率为 69%-70%;

- 2026 财年资本支出占收入的 9%，2027-2028 财年每年为 4%;

- 2026-2028 财年累计收购规模为 80 亿港元。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 净负债 / 投资性房地产资产比率持续高于 30%;

- 投资性房地产 EBITDA / 现金利息支出比率持续低于 3.0 倍;

- 扩张速度超出惠誉预期，导致执行风险及财务风险上升。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-- 惠誉预计近期不会有任何正面评级行动，因为领展房产基金的债务融资收购策略将制约该信托的财务状况。

流动性和债务结构

截至2025年9月底，领展房产基金持有36亿港元现金及58亿港元的未提取承诺信贷额度，该流动性足以覆盖73亿港元的短期债务。截至2025年9月底，1,910亿港元的投资物业资产均无抵押，提供了额外的财务灵活性。

发行人简介

领展房产基金是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是全球市值最大的零售聚焦型房地产投资信托基金之一。该公司在香港特区拥有129处物业，零售内部楼面总面积达900万平方英尺，包括香港特区的海滨汇写字楼以及约57,000个停车位。截至 2025 年 9 月末，其物业估值为 2170 亿港元。