中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，12月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(12月1日至12月15日)的二级市场走势进行了分析。
12月上旬，中资地产美元债二级市场整体保持稳定，高收益级地产债涨跌互现，而投资级地产债出现小幅回落。值得注意的是，据媒体报道，新城控股旗下规模6.16亿元的“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功设立，是全国首单民营地产上市公司成功发行的持有型不动产ABS，同时也是全市场首单消费类机构间REITs产品。
投资级小幅下行，高收益级涨跌互现
如下图所示，12月上半月，中资地产美元债投资级地产债出现小幅下行态势。
其中，越秀地产获授2亿人民币(或等值的港元)的双币定期贷款融资，其美元债YUEXIU 3.8 01/20/31估值上行近1pt，收益率下行约25bps;新鸿基地产SUNHUN 4.5 03/06/26收益率上行超90bps，估值稳定在约99美元高位。
公司公告及消息方面，领展房产基金担保发行3亿港元债券，息票率3.55%;上海金茂投资管理17亿元私募债券项目状态更新至“已受理”。
12月上旬，高收益与无评级地产债券涨跌互现，整体保持稳定。多家房企持续推进融资及债务展期事宜，以缓解年底流动性压力。
本月以来，万科企业债务展期事宜持续成为市场关注焦点。12月10日，据媒体报道，金融顾问机构PJT Partners正联系万科美元债券持有人，牵头组建债券持有人小组(AHG)并推进债务管理相关事宜;同时建议持有人主动与万科协商，通过“债券按预设溢价转换为万科H股股票”或“从无担保债权人升级为有担保债权人”的方式，以削减部分本金为代价，换取更高的回收确定性与受偿优先性。同日，万科境内债“22 万科 MTN004”持有人会议召开，公司拟将该20亿元债券的本金兑付展期12个月。
12月15日，万科公告披露，“22万科MTN004”三项展期议案均未达到生效条件，其中《议案2：追加投资人可接受的增信措施、有条件调整中期票据本息兑付安排的议案》同意票占比83.40%，但仍未满足90%的生效门槛，议案2的核心要点为追加增信措施，包括但不限于深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或抵质押措施。该债券设有5个工作日宽限期，万科已定于12月18日召开第二次持有人会议。受议案未通过影响，当日万科股债同步承压：A股股价回落至4.87元/股，港股收跌5.16%至3.49港元/股，境内债普遍下行，部分债券因超跌触发临停。
15日晚间，据媒体报道，万科已向债权人提出更优厚的调整方案，核心包括于12月22日前支付该中票6000万元利息，同时申请将宽限期延长至30个工作日、本金偿付推迟12个月;此外，万科同步披露，其控股子公司提供担保的大华银行10.5亿港元贷款再次展期一年。受15日晚间消息带动，12月16日开盘后，万科境内债及股票均出现小幅回升;境外债方面，当日两只存续美元债未现明显上涨，但较本月初已出现小幅回暖，其中VNKRLE 3.975 11/09/27美元债价格上行近4%，最新报价约23美元。
另外，万达商业亦寻求美元债展期，其子公司宣布将于2026年1月5日召开债券持有人会议，对DALWAN 11 02/13/26(规模为4亿美元)发起同意征求以修订条款并豁免违约，其中包括将票据的到期日延长至2028年2月13日，票面利率维持11%，延长期内利息按半年支付并增设强制部分赎回条款。据久期财经数据显示，“万达系”企业目前无境内存续债，而境外债除上述债券外仅有一只DALWAN 11 01/12/26，价格稳定在98美元以上高位，据悉，该只债券3亿美元的偿付资金已经落实。值得一提的是，该公司经过持续的资产处置，抛售40多座万达广场后，首次进行核心资产回购，赎回了烟台芝罘万达广场。目前，市场对此反应积极，其存续美元债DALWAN 11 02/13/26价格小幅回升，涨幅约3%至约95美元。
新世界发展交换要约已完成，并宣布递延支付NWDEVL 10.131 PERP和NWDEVL 5.25 PER两只永续证券分派。此外，据媒体报道，该公司主席郑家纯拟出售瑰丽酒店集团部分资产(估值约159亿港元)，目前处于初步接触阶段。现该公司存续美元债价格均保持稳定。
公司公告及消息方面，出险房企中，易居企业控股将重组支持协议截止期限延长至2026年1月9日;雅居乐集团遭债权人提请清盘，首次聆讯定于2026年2月25日;合景泰富集团呈请聆讯进一步延期至2026年3月9日;金轮天地控股拟将重组计划截止日期延长至2026年6月30日;碧桂园境内债券重组方案获相关债券持有人批准，境外债务重组计划已获法院认许;宝龙地产附属清盘申请已撤销;时代中国控股称，针对公司的清盘呈请已被撤销;路劲递延支付ROADKG 7 PERP分配款项;佳兆业集团就多系列票据发起同意征求，拟以股代息并发行新股份;龙光集团累计已有债券面值136.6亿元得到债务重组要约获配;旭辉控股集团附属Spectron与LMR订立三年期预付认购期权交易以及出售及掉期交易;粤港湾控股附属天顿数据与华工科技签订为期5年的战略合作协议;丽新发展附属拟出售Surearn Profits的全部已发行股份;金科股份重整计划执行完毕。
仁恒置地进一步回购并注销3100万美元YLLGSP 5.125 05/20/26;远东发展拟1亿澳元出售澳洲珀斯丽思卡尔顿酒店的50%股权;瑞安房地产附属上海彩兴房地产开发以约3050.36万元出售上海住宅单位;荣盛发展拟21.56亿元向原股东出售两金属公司股权及债权资产。
监管层着力稳定房地产市场，美联储如期降息25个基点
根据久期财经数据显示，截至12月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
12月1日至12月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1pt，最新报177.95，到期收益率上涨1.46%，最新报10.43%。
国内方面，本月中央经济工作会议在北京召开，会议强调“着力稳定房地产市场”，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式等方向。
金管局亦部署金融风险防控，强调履行风险防控主责并支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线。
12月15日，深圳市委金融办召开全体大会，会议强调，继续有力有序有效防范化解各类金融风险，严控增量、妥处存量、严防“爆雷”。坚持“一企一策”深入推进中小金融机构改革化险。稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清。
另外，据国家统计局数据，1-11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%;其中，住宅投资60432亿元，下降15.0%;新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1%;新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2%。
11月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点;二、三线城市环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点;各线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，一线城市同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点，二、三线城市同比分别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。
海外方面，美联储宣布今年的连续第三次利率下调，将联邦基金利率下调25个基点至3.5%-3.75%区间，但仍维持2026年仅一次降息的展望，显示决策层对未来政策路径的分歧日益突出。
市场普遍预计，日本央行将在为期两天的货币政策会议结束时，将政策利率上调25个基点至0.75%。
英国央行或将如市场预期降息，降息25个基点至3.75%。
欧元区11月PMI创30个月来新高，市场目前预计欧洲央行将在未来几个月继续“按兵不动”，降息可能要等到2026年上半年才会恢复讨论。
