中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，1月5日，本网站对中资地产美元债近半个月(2025年12月16日至12月31日)的二级市场走势进行了分析。

12月下旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回暖，投资级和高收益级地产债均出现回升态势。值得注意的是，中国证监会发布关于推动REITs市场高质量发展有关工作通知，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。据媒体数据，截至2025年12月31日，已上市REITs产品达78只，发行规模合计2032.54亿元，9只完成扩募，募集资金合计122.16亿元，78只REITs总市值为2184.63亿元。

投资级呈上行态势，高收益级小幅回升

如下图所示，12月下半月，中资地产美元债投资级地产债呈现小幅上行态势。

其中，新鸿基地产SUNHUN 4.5 03/06/26收益率上行超170bps，估值稳定在约99美元高位;长实集团CKPH 3.8 PERP估值下行超1.5pt，收益率上行约14bps。

另外，中国金茂将于2026年2月8日全额赎回CHJMAO 6 PERP，同时，其附属上海金茂投资管理以约22.6亿元出售三亚旅业100%股权予三亚峦茂，且其人民币17亿元私募债券项目已获上交所审批通过。目前，其债券CHJMAO 3.2 04/09/26收益率下行超80bps，估值亦稳定在约99美元高位。

公司公告及消息方面，据媒体报道，越秀地产正考虑最早于月内发行3年期点心债,规模至多可达17.7亿元人民币，此外，该公司获授合计7.2亿港元的定期贷款融资及5亿港元的循环贷款融资;华润置地获授20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资;保利发展150亿元公司债获证监会批准。

12月下旬，高收益与无评级地产债券小幅回升，部分房企持续推进融资及债务展期事宜。

近日，万科企业债务展期事宜仍持续面临挑战，继20亿元债券“22万科MTN004”展期方案遇阻之后，其另一只规模为37亿元债券“22万科MTN005”展期一年议案亦未获通过，但两只债券对应的“延长本息兑付宽限期至30个交易日”议案均获通过(届满日分别为2026年1月28日和2月10日)。同时，“21万科02”自2026年1月5日开市起停牌，并计划于1月16日召开持有人会议以对该债券本息兑付安排调整相关事项进行审议。据悉，该笔债券发行规模、当前余额均为11亿元，票面利率3.98%，到期日为2028年1月22日，若发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为 2026年1月22日，公司拟将兑付日调整至2027年1月22日。

另外，据媒体报道，万科持有的万纬物流2.5亿元股权于2025年12月30日被法院依法冻结，冻结期限3年，这是万科近期第13条股权冻结记录，累计冻结金额已超20亿元。尽管其债务压力仍受市场关注，但万科方面表示，公司管理层的个人持股数量无变化，并积极推进大宗资产交易工作。今年前三季度，已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产，冰雪业务已与中旅集团完成签约。此外，公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。目前，其存续美元债VNKRLE 3.5 11/12/29价格小幅回升近2%，最新报价约22美元。

另外，碧桂园境外债务重组计划已获法院认许，并于2025年12月30日正式落实，且9只境内债券(包括“H16碧园5”、“H19碧地3”等)重组方案获相关债券持有人批准，公司境内外债务重组正式完成。此外，公司通过盘活反担保抵押资产筹集资金，已完成“22碧桂园MTN002”本息兑付，总额为10亿元人民币。受重组利好消息影响，投资者信心得到提振，该公司存续美元债价格均有所回升，其中，短端票据COGARD 4.2 02/06/26领涨，涨幅近8%至10美元左右。

据媒体报道，高盛寻求折价收购新世界发展部分贷款，据悉，高盛接触并参与2025年6月与新世界发展达成创纪录110亿美元贷款再融资协议的部分贷款机构，目前讨论处于初步阶段，能否达成协议尚不确定。此外，传该公司郑氏家族已聘请顾问挂牌出售位于伦敦霍尔本区的瑰丽酒店，但该酒店发言人澄清其品牌并未在售，所有物业均照常运营。现该公司存续美元债价格普遍保持稳定，永续债NWDEVL 5.25 PERP、NWDEVL 10.131 PERP则出现小幅回暖，上行均超2%至约55美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，旭辉控股集团重组生效日期已于2025年12月29日落实;易居企业控股延长不可撤销重组支持邀请至1月9日;佳兆业集团进一步延长有关票据的同意征求届满期限至1月16日;雅居乐集团收到清盘呈请，首次聆讯日期定为2月25日;宝龙地产逾85%持有人加入重组支持协议，聆讯定于3月19日，此外，该公司拟出售杭州华展房地产开发有限公司100%股权，估计所得款项净额约为人民币9.97亿元;中国奥园延长境外债务重组计划持有期至3月23日;华南城公布债务重组时间表，须于2027年2月10日前复牌保上市地位;弘阳地产进一步延长提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限;融创中国完成全面境外债务重组，并根据集友重组契约配发及发行2.79亿股新股;龙光集团已有136.6亿元境内债重组取得进展;金轮天地控股延长重组计划截止时间获得主要计划债权人必要同意;富力地产境内外重组仍在进行中，并已成功展期若干借款;力高集团仍在推进整体债务重组计划，已成功展期27亿元境内债务;合景泰富集团已委任顾问就境外债务解决方案进行商讨，相关高级票据继续停牌;路劲子公司递延支付ROADKG 7 PERP分配款项;禹洲集团以实物支付6只债券利息;金科股份及重庆金科重整计划均已执行完毕;花样年控股与Splendid Fortune订立重组协议，拟452.84万美元出售4.09亿股彩生活股份。

万达商业子公司表示，逾96%持有人同意DALWAN 11 02/13/26特别决议，探索潜在新债券发行;龙湖集团如期偿还约10.38亿元公司债“21龙湖02”，境内信用债余额约34亿元;五矿地产子公司对MINMET 4.95 07/22/26发起回购要约及征求同意，拟修改条款以增设提前赎回权;远东发展附属拟5500万马币出售Plaza Damas的商业发展项目;绿城中国附属绿城管理与中交集团订立2025年项目管理框架协议。

住建部定调2026年楼市发展方向，美联储有望进一步降息

根据久期财经数据显示，截至2025年12月31日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

2025年12月16日至12月31日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回暖，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行0.72pt，最新报178.64，到期收益率下行0.05%，最新报8.92%。

国内方面，全国住房城乡建设工作会议近日在北京召开，在来年房地产相关工作的安排上，住建部明确重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。具体涉及保障房供应、“好房子”、白名单、地方自主调控、做实房地产开发项目公司制、推行主办银行制、推行现房销售制、规范预售资金监管、深化公积金制度改革等方面。相较于前一年度的中央经济工作会议内容，本次会议定调“着力稳定房地产市场”，核心是从短期的“止跌回稳”过渡到中长期的“稳定市场”。

另外，财政部、税务总局联合发布公告明确自2026年1月1日起，个人(不含个体工商户中的一般纳税人)将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

海外方面，美联储保尔森表示，若经济形势有利，今年晚些时候可能进一步降息。此外，在针对2026年的预测中，政策制定者给出的中位数预期为降息25个基点，而市场则预计至少会降息两次。

日本央行货币政策委员会以一致决定将利率上调25个基点至0.75%，为1995年以来最高水平，与华尔街经济学家们普遍预期完全一致。