中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，1月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(1月1日至1月15日)的二级市场走势进行了分析。

1月上旬，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，投资级地产债显著回暖，高收益级涨跌互现。值得注意的是，据媒体报道，监管部门日前就房地产融资协调机制发布最新政策指导，其中明确，对已经纳入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。同时，多家房企也在近期接到相关部门的通知将就融资方面进行座谈。

投资级显著回暖，高收益级涨跌互现

如下图所示，1月上半月，中资地产美元债投资级地产债显著回暖。

其中，新鸿基地产SUNHUN 4.5 03/06/26收益率上行超260bps，估值稳定在约99美元高位;希慎兴业HYSAN 7.2 PERP收益率下行超20bps，估值上行近1pt。

另外，据媒体报道，中国金茂将于1月27日举行投资者更新会议，据悉，本次安排是与多家机构的不定期交流，包括银行、债权投资人及股权投资人等，属于日常沟通。现其债券CHJMAO 3.2 04/09/26收益率下行超130bps，估值亦稳定在约99美元高位。

公司公告及消息方面，太古地产发行5亿美元债券，票面利率4.25%;据媒体报道，中国海外宏洋集团正在考虑发行点心债券，并希望通过本次潜在发行筹集10亿至25亿元人民币;中国海外发展附属中海企业发展拟发行不超过25亿元人民币境内公司债券;保利置业集团附属完成发行10亿元中期票据;越秀地产附属拟出售杭州越运合共73.74%实际权益，此外，其另一附属上海樾恒竞得上海市浦东新区地块。

1月上旬，高收益与无评级地产债券涨跌互现，部分房企持续推进债务展期事宜。

1月15日，万科企业披露合计规模57亿元票据“22万科MTN004”、“22万科MTN005”最新展期方案。据公告，两只债券持有人会议均重新拟定四项特别议案，包括本金展期、宽限期延长至90天(即届满日分别为4月29日和5月14日)、部分本息提前兑付及提供增信措施等内容。值得一提的是，两只债券议案一均涉及对票据本息兑付安排的调整，并提供项目公司应收款质押作为增信手段，相比最初“零首付、无增信”的方案条件明显改善。上述所有议案均需经超过90%表决权的持有人同意方可生效，表决截止日为1月26日。此外，“21万科02”将会议表决时间调整为1月19日，新增两项议案并增加固定兑付安排。

同日，央行宣布下调各类货币政策工具利率0.25个百分点，并明确表示“降准降息仍有空间”，释放出结构性降息信号，预计未来将进一步带动实体经济融资成本下降。受此政策提振及12月房企业绩回暖，当日多家房地产股票上涨，万科A股、H股及境内外债券价格亦出现短线拉升。其中，“22万科04”、“23万科01”等境内债券涨幅超过20%，触发盘中临时停牌;美元债方面，VNKRLE 3.5 11/12/29当日上涨23.75%，报19.7595;VNKRLE 3.975 11/09/27上涨7.27%，报16.1543。但与月初价格相比，这两只美元债整体走势依然承压，VNKRLE 3.5 11/12/29月内累计下跌约5%，VNKRLE 3.975 11/09/27跌幅超过25%。

另外，万达商业子公司宣布DALWAN 11 02/13/26同意费已支付，发行人、子公司担保人、公司、受托人和代理人已于1月8日(修订生效日期)签署并交付了其作为当事方的修订文件，拟议修订和豁免自该日起生效。与此同时，惠誉将万达商业及其子公司万达香港的长期发行人评级从“C”下调至“RD”(限制性违约)，随后又上调至“CC”。此次评级调整反映出公司通过重组已避免可能发生的违约，但目前披露的现金水平仍对债务偿还构成一定压力。目前，该公司存续美元债DALWAN 11 02/13/28价格小幅回升约3%，稳定在约97美元高位。

公司公告及消息方面，出险房企中，正荣地产未能如期支付ZHPRHK 6.63 01/07/26到期本息，票据于1月7日退市;花样年控股开曼计划召开聆讯已排期于1月23日进行;易居企业控股将重组支持协议截止期限延长至1月30日;景瑞控股称，已由法院作出清盘及委任临时清盘人;融创中国称，鉴于本公司的全面境外债务重组已完成，香港特区高等法院驳回针对公司的清盘呈请;碧桂园完成三只境内债的现金提前偿付并已复牌;截至去年12月28日，佳兆业集团6只票据累计实物付息总额近9亿美元;亿达中国附属亿达建设集团与广发大连仍在就贷款偿还事宜进行积极协商;恒大物业清盘人与潜在投标人尚未就潜在交易达成任何正式或具有法律约束力的协议;丽新发展附属拟出售New Vision Fund, L.P有限合伙权益的所有权利、所有权及权益。

据媒体报道，龙湖集团已于去年12月初将港币银团贷款提前结清;五矿地产子公司称，计划接纳回购约2.51亿美元MINMET 4.95 07/22/26;华夏幸福发布公告，平安系起诉控股股东及实控人，涉64亿元业绩补偿款及违约金。

央行下调商办用房最低首付比例至30%，市场押注美联储将维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至1月15日，2026-2028年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

1月1日至1月15日期间，中资地产美元债二级市场整体呈上行态势，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.52pt，最新报180.12，到期收益率下行0.06%，最新报9.06%。

国内方面，近日，央行副行长邹澜表示，将会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。此外，财政部、税务总局、住建部三部门联合发布公告表示，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，公告明确，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。其中，各类再贷款一年期利率由目前的1.5%下调至1.25%，其他期限档次利率同步下调。市场分析表示，此次下调将直接降低银行从央行获取再贷款资金的成本，激励银行以更低利率向小微企业、科技创新、绿色转型等重点领域发放贷款，从而带动实体经济综合融资成本下行。

海外方面，市场普遍预计，在本月底的议息会议上，美联储将维持利率不变，据CME美联储观察工具显示，市场对于美联储降息押注从此前的降息三次预期缩减至降息两次，且普遍押注首次降息时机为6月。

英国工人正面临近三年来最严峻的失业风险，劳动力市场动荡加剧的迹象，将强化英国央行降息压力，市场目前定价显示，该行今年还会有一至两次降息。

日本央行行长植田和男首次公开表态，仍打算在条件允许的情况下提高利率。市场预计，将在本月制定政策时维持利率不变，下一次加息可能会在6月左右发生。