穆迪：确认越秀房产信托基金(00405.HK)“Ba3”公司家族评级，展望上调至“稳定”

久期财经讯，1月20日，穆迪将越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称"越秀房产信托基金"，00405.HK)以及Yuexiu REIT MTN Company Limited的评级展望由“负面”调整至“稳定”。与此同时，穆迪还确认了越秀房产信托基金的“Ba3”公司家族评级(CFR)，Yuexiu REIT MTN Company Limited中期票据(MTN)计划的“(P)Ba3 ”有支持高级无抵押评级以及根据MTN计划发行票据的“Ba3”有支持高级无抵押评级。

穆迪助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“评级展望调整为稳定，反映了越秀房产信托基金通过出售越秀金融大厦(Yuexiu Financial Tower)的大部分股权积极去杠杆化。穆迪预计，该公司利用所得款项偿还债务后，其经调整后的总净债务将下降近30%。”

Zhou补充道：“评级的确认反映了穆迪对该公司将维持在重点高线城市持有优质资产组合的预期，同时也反映了其作为国有企业背景所带来的良好融资渠道。”

评级理据

越秀房产信托基金的Ba3公司家族评级反映了该信托在中国(A1)主要一、二线城市持有优质资产组合，以及得益于其与越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，Ba1/负面)的紧密联系而具备良好的资金获取渠道。

另一方面，评级受到越秀房产信托基金高负债率以及其业务在地域上集中于广州的限制。

穆迪预计越秀房产信托基金的杠杆率将在未来12至18个月内因债务减少而得到改善。这得益于该公司在2025年12月完成了对越秀金融大厦50%股权的出售以及从越秀金融大厦收回应付款项。该公司表示，将把约53亿元人民币的所得用于偿还债务。

穆迪预计越秀房产信托基金的调整后EBITDA在未来12至18个月内将继续下降约10%，考虑到越秀金融大厦的剥离影响。中国写字楼租赁市场持续低迷的需求和新增供应将限制公司的整体入住率和租金水平。不过，积极的债务削减将大大抵消盈利压力。

因此，穆迪预计越秀房产信托基金的调整后净债务/EBITDA比率在未来12至18个月内将从截至2025年6月30日的过去12个月的高于15倍降至约12倍。该公司的调整后EBITDA利息保障倍数也将从同期的低于1.5倍升至约1.8倍。这些信用指标支持其Ba3的公司家族评级。

越秀房产信托基金的流动性不足，因为它必须将其大部分可分配收入作为股息支付，并满足持续的再融资需求。不过，鉴于其国有背景、过去几年成功再融资到期债务的记录以及出售越秀金融大厦股权所获得的大笔资金，该公司强大的银行关系缓和了再融资风险。

在环境、社会和治理因素方面，穆迪考虑到了越秀房产信托基金的高杠杆率，这使该公司面临相对较大的财务风险。穆迪还考虑到了越秀房产信托基金股权集中以及与其国有企业的关联方交易。

可能导致评级上调或下调的因素

如果越秀房产信托基金通过强化运营或进一步削减债务来改善其信用指标，并保持良好的资金获取渠道和较低的借款成本，穆迪可能会上调其评级。

具体而言，表明评级上调的信用指标包括：净债务/EBITDA比率持续低于11.0倍，以及EBITDA/利息保障倍数持续高于2.0倍。

另一方面，如果(1)越秀房产信托基金的杠杆率因经营业绩弱于预期或通过举债进行的业务扩张而显著上升，或(2)其融资渠道减弱，穆迪可能会下调其评级。

可能导致评级下调的信用指标包括净债务/EBITDA比率持续高于13.5倍，或者EBITDA/利息比率持续低于1.25倍。

由于有抵押债务大幅增加而导致财务灵活性降低，也会给评级带来压力。

如果越秀房产信托基金大幅增加有抵押借款以再融资无抵押的离岸债务，并显著削弱了高级无抵押债权人的回收率，穆迪还可能下调其高级无抵押评级。

越秀房产信托基金是中国香港特别行政区上市的房地产投资信托基金，其物业组合全部位于中国境内。