中资美元债 | 1月出险房企境外债务安排一览

久期财经讯，2月2日，2026年1月中下旬，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将商业用房(含“商住两用房”、商铺、写字楼、酒店、商业综合体等)的购房贷款最低首付款比例由原先的50%统一调整为不低于30%。此项政策旨在支持推动商办房地产市场的去库存。同时，政策也明确了因城施策的原则，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构可根据辖区内各城市政府的调控要求，在全国统一最低首付款比例的基础上，自主确定各城市的具体比例下限。

另一方面，住房城乡建设部部长倪虹在近期讲话中强调，将在房地产融资中推行主办银行制。该制度明确一个房地产项目原则上确定一家银行或银团作为主办银行，项目开发、建设、销售等资金需存入主办银行，由其保障项目公司的合理融资需求，从而构建起主办银行与项目公司之间利益共享、风险共担的机制，确保信贷资金能够切实用于项目实处。据财联社报道，随着“保交楼”工作逐步进入收官阶段，2025年“白名单”项目的信贷增长已呈现明显放缓趋势，政策重点也从大规模信贷投放转向长效支持机制，对符合条件的项目允许在原贷款银行展期5年，以缓解房企短期还款压力。

从市场表现看，根据国家统计局发布的2025年12月商品住宅销售价格变动情况统计数据，各线城市商品住宅销售价格总体呈下降态势。其中，上海新房价格环比上涨0.2%，成为四大一线城市中唯一实现环比正增长的城市。

在出险房企债务重组方面，当前进展主要包括：华南城计划以债务偿还安排推动整体重组;易居企业控股的境外债务重组已获得约占未偿还本金总额72.22%的持有人同意;花样年控股将于2026年2月20日召开开曼计划会议;上海宝龙实业已有6只境内债券重组方案获得通过，其境外债务重组聆讯定于今年3月举行。在清盘相关进展中，香港特区高等法院已驳回针对融创中国的清盘呈请;景瑞控股被法院颁令清盘，并已委任清盘人;此外，中国恒大前总裁夏海钧的相关上诉亦遭驳回，涉及约600亿港元的资产冻结禁令继续维持。

花样年控股

花样年控股披露其境外债务重组的最新进展。2026年1月初，公司向开曼群岛大法院提交计划审批申请书，开曼法院随后指示召开计划债权人单一会议(“开曼计划会议”)，以审议并酌情批准相关安排计划(“开曼计划”)，会议预计于2026年2月20日举行。同时，香港特区高等法院亦于2026年1月16日作出颁令，指示召开计划债权人单一会议(“香港计划会议”)，旨在审议并批准公司与各计划债权人根据香港公司条例所提呈的安排计划(“香港计划”)。香港计划会议同样预计于2026年2月20日举行。本月两地法院协调推进，意味着花样年控股境外债务重组已进入关键的债权人表决阶段。另外，花样年控股拟约452.8万美元出售4.09亿股彩生活股份。在完成出售销售股份后，彩生活将不再为花样年的附属公司。

路劲

根据路劲披露的境外债务重组进展，公司提出的"新选计划"和"路劲计划"拟通过出售印尼收费公路项目股权、折价现金要约、债转股及置换新票据等方式，对约24亿美元境外债务进行去杠杆化。然而，持有约25%未偿还本金的票据持有人专案小组(AHG)对初步方案表示反对，双方虽已缩小部分经济条款分歧但未能达成一致。同时，公司全资附属公司New Select Global Limited的清盘聆讯定于2026年2月2日举行，公司已申请委任临时清盘人以争取时间推进整体重组，但AHG明确表示反对。此外，公司间接全资附属宁波甬鸿置业有限公司拟向浙江曦伦商业运营管理有限公司出售目标资产，总代价约为1亿元。

中国恒大

据香港特区高等法院披露的信息显示，香港特区上诉法庭于1月2日驳回恒大集团前总裁夏海钧的上诉许可申请，维持全球玛瑞瓦禁令，继续冻结其价值最高600亿港元的资产及禁止处置香港柏傲山豪宅出售收益。此前，恒大清盘人于2024年3月起诉许家印、夏海钧等高管，追讨约60亿美元不当股息与酬金，并指控夏海钧在清盘诉讼期间折价急售资产涉嫌转移资金。2025年3月，清盘人进一步起诉许家印、丁玉梅等7名被告，指控其在管理期间批准虚假财务报表违反责任，而许家印已于2023年9月被采取强制措施，多位前高管也因财务造假被处罚。此外，于1月13日，恒大子公司恒大物业清盘人已邀请选定投标人进行进一步尽职调查并要求其在1月底前提交更新要约方案，但强调尚未达成任何正式协议且潜在交易存在不确定性。

宝龙地产

据公司公告，宝龙地产附属公司上海宝龙实业发行的6笔总规模约43.36亿元境内债券及资产支持专项计划重组方案已获持有人会议通过，方案将债券本息兑付展期至2034年1月8日并按1%年利率计息，同时提供购回、资产抵债、债转股及一般债权转换四个选项;境外债务重组方面，公司已获得超过85%相关债权人支持，计划于2026年3月19日在香港高等法院举行计划召开聆讯。另外，宝龙地产宣布拟以3.61亿港元向关联方Prime Capital Investment Limited出售宝龙商业25%股权，交易完成后宝龙地产持股比例将降至38%，但仍保持控股地位，宝龙商业继续作为宝龙地产的非全资附属公司。

华南城

据华南城公告，公司拟通过债务偿还安排实施整体重组：核心条款包括将现有美元优先票据本金削减40%，并以发行新股(转换价每股0.75港元/1.50港元)方式抵偿削减部分及利息，剩余债务展期8年、利率降至2%;重组方案还设现金归集机制，将特定境内项目销售收益用于境外偿债，并拟推出管理层激励计划(最高10%股权)以稳定运营。若重组成功，清盘人将申请永久中止清盘令;若失败，则面临资产拆分处置风险。

公司公告及消息方面，易居企业控股的境外债务重组已获得约占未偿还本金总额72.22%的持有人同意;弘阳地产延长基础重组支持协议费用期限至2026年3月13日;香港特区高等法院驳回针对融创中国的清盘呈请，融创房地产集团已完成以资抵债选项部分于2025年的现金支付;景瑞控股被法院颁令清盘，并已委任清盘人;正荣地产未能如期支付ZHPRHK 6.63 01/07/26到期本息，子公司正荣地产控股未能足额偿还“H20正荣2”本息累计9218.6万元，存续债券豁免交叉违约;方圆地产无法按期支付仲裁裁决的1亿元款项;碧桂园子公司发行人已于2025年12月26日完成债券的现金提前偿付;佳兆业集团已将同意征求届满期限进一步延长至2026年2月6日;鑫苑地产已于1月26日被摘牌并正式终止在纽交所上市;力高集团与力高健康(本集团拥有75%权益的附属公司)订立债务清偿框架协议，集团应将资产出售予力高健康，总代价为人民币1.59亿元;旭辉控股集团附属拟1.05亿元出售洛阳卓发50%股权及股东贷款;华发股份仍未就前海冰雪世界项目公司股权回购事项与融创文旅达成一致。

2026 年首月，出险房企境外债市场交投仍旧低迷，仅5家出险房企主体呈现较高交易活跃度。其中，龙光集团、华南城和雅居乐集团的30天主体交易量位居前列。

华南城拟透过债务偿还安排实行整体债务重组，若该安排获得批准，清盘人拟申请永久中止对公司作出的清盘令。公司2只美元债小幅上涨至18.4美元左右，CSCHCN 4.5 08/19/27上涨6.11%，CSCHCN 9 12/11/24上涨5.8%。

恒大前总裁夏海钧上诉遭驳回，维持600亿港元资产冻结禁令且禁止重提复议。此外，恒大物业清盘人已邀请选定投标人对公司进一步尽调。市场对公司清偿预期信心不足，中国恒大旗下境外债全线下跌。其中，EVERRE 9.5 03/29/24、EVERRE 12 01/22/24和EVERRE 10.5 04/11/24跌幅接近25%至约1.2美元，EVERRE 7.5 06/28/23下跌22.6%至1.25亿美元。

此外，雅居乐AGILE 5.5 04/21/25上涨43.46%至4.3美元，AGILE 6.05 10/13/25上涨19.96%至3.6美元;龙光集团LOGPH 4.5 01/13/28上涨6.79%至10美元以上;融信中国RONXIN 8.1 06/09/23和RONXIN 8.75 10/25/22涨幅为16.67%，目前估值均为1.25美元。