穆迪：确认IFC“A2”发行人评级，展望上调至“稳定”

久期财经讯，2月12日，穆迪确认IFC Development Limited.(简称“IFC”)的“A2”发行人评级，以及由IFC担保的IFC Development (Corporate Treasury) Limited的高级无抵押债券的“A2”评级。同时，穆迪将评级展望从负面调整为稳定。

穆迪评级副总裁兼高级信用官Gloria Tsuen表示“展望调整为稳定主要反映IFC即使在艰难的市场条件下仍能维持极高的入驻率。这一因素及其保守的财务管理将支撑未来12-18个月的稳定运营表现和财务杠杆。”

评级理据

在2024年下半年(2024下半年)出现下滑后，IFC的写字楼板块入驻率在2025年下半年恢复到极高水平。公司的零售板块也维持了近满租状态。这些成果反映了其物业卓越的品质和地理位置以及有效的物业管理。

穆迪预计，未来12-18个月，IFC的调整后EBITDA将稳定在34亿-35亿港元，与2025年6月结束的2025财年的34亿港元相比保持平稳。这反映了写字楼租赁市场(尤其是香港特区)预期企稳、写字楼租金收入小幅下降，以及其零售、酒店和服务式酒店板块的进一步改善。

未来12-18个月，公司的净债务将维持在约170亿港元水平，因为运营现金流将基本满足资本支出和股息支付需求。

因此，穆迪预计未来12-18个月IFC的调整后净债务/EBITDA比率将维持在约4.9倍，与2025财年持平。在利率降低的支持下，同期调整后EBITDA/利息比率将从4.8倍改善至5.5倍。这些预测比率符合A2评级类别的要求。

IFC的A2评级继续反映其凭借优质的资产质量，在整个经济周期内产生强劲经常性收入的能力。评级也考虑了公司审慎的财务管理及其与其母公司集团——新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，00016.HK，A1/稳定)、恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development Company Limited，00012.HK)和香港中华煤气有限公司(The Hong Kong and China Gas Company Limited，A1/负面)的紧密联系。这些紧密联系为公司进入资本和银行市场的强大渠道提供支持。

然而，该评级受到公司地域集中度高，以及面临中国香港特别行政区(Aa3 稳定)商业运营环境低迷风险的制约。

环境、社会和治理(ESG)因素对IFC的当前评级没有实质性影响。公司财务策略审慎，管理团队经验丰富且过往记录良好，这将有助于其应对人口和社会趋势变化以及实体气候和碳转型风险。

可能导致评级上调或下调的因素

由于IFC较高的地域集中度，未来2-3年内评级上调压力不大。但若公司实现更高的运营多元化，同时财务指标显著改善，即净债务/EBITDA比率持续低于2.5倍-3.0倍且调整后EBITDA/利息比率持续高于7.5倍，则其评级可能随时间推移被上调。

若出现以下情况，穆迪会下调评级：(1) 在运营环境持续困难的情况下，写字楼空置率保持高位且盈利持续下降;或 (2) 公司的净债务/EBITDA比率持续高于5.0倍，或其调整后EBITDA/利息比率持续低于4.5倍。

IFC成立于1996年，拥有并运营优质的混合用途综合项目。其物业已成为中国香港特别行政区最重要的地标之一。其投资物业组合的可归属总楼面面积为363万平方英尺，包括写字楼、零售空间、一家酒店和一家服务式酒店。