穆迪：下调越秀地产(00123.HK)公司家族评级至“Ba2”，展望调整至“稳定”

久期财经讯，3月6日，穆迪下调越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK)及其全资子公司的多项评级，评级调整详情如下：

1、越秀地产的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”;

2、越秀地产中期票据计划的高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”;

3、由越秀地产担保的、Westwood Group Holdings Limited的中期票据计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”;

4、越秀地产担保、Westwood Group及Joy Delight International Limited发行的债券的高级无抵押评级从“Ba1”下调至“Ba2”。

同时将各实体展望从负面调整为稳定。

穆迪助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示："此次下调反映了我们的观点，即越秀地产的杠杆水平在未来12-18个月内将保持高位。去杠杆进程慢于预期，是由于行业下行周期中越秀地产盈利疲软期延长，这持续对其盈利构成压力。"

Zhou补充道："稳定的展望考虑了越秀地产凭借坚实的业务基础实现了优于市场的销售表现，这将有助于公司逐步稳定其信用指标。我们还预计越秀地产将保持良好的流动性，并继续获得强大的母公司支持，这在评级中两个子级的上调已有所体现。"

评级理据

越秀地产的Ba2公司家族评级包含了其自身信用质量以及两个子级的上调，以反映其最终母公司广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，广州市政府通过广州市国资委拥有的最大企业之一)提供特别支持的可能性极高。

越秀地产的信用质量反映了其在广州良好的房地产开发记录、在大湾区和华东地区优质的土地储备，以及与广州市政府的密切关系。

越秀地产的信用状况也反映了其在广东省较高的业务集中度，以及盈利能力较弱导致的高杠杆。

持续的行业下行周期将继续制约越秀地产的盈利能力并减缓其去杠杆努力。这反映了公司目前在消化历史土地成本较高、价格压力较大的项目库存方面面临持续压力。尽管来自高线城市高利润率项目的贡献将增加，但穆迪预计越秀地产的毛利率在未来12-18个月内将逐步改善。

尽管穆迪预测在其优质土地储备支持、持续优于市场的合约销售的推动下，其收入将保持稳定，但这将继续对越秀地产的盈利构成压力。

因此，穆迪估计越秀地产调整后的债务/EBITDA在2025年将保持高位，之后在未来12-18个月内将逐步下降。此类指标无法支撑公司之前的自身信用状况。

越秀地产的流动性良好，这得益于其可观的在手现金和良好的融资渠道(其国企背景提供了支持)。穆迪预计，公司的现金持有量和经营现金流足以覆盖未来12-18个月内到期的债务、已承诺的土地款项和股息支付。

穆迪对广州越秀集团可能向越秀地产提供支持的评估基于以下因素：() 母公司是越秀地产的单一大股东，并对公司进行密切的管理监督;(2) 母公司提供财务援助的记录;(3) 越秀地产对集团收入和盈利的重要贡献;以及 (4) 公司在发展母公司核心地产业务(尤其是在大湾区)方面的战略角色。

在环境、社会和治理因素方面，越秀地产的评级考虑了公司由广州越秀集团和广州地铁(两者均由广州市政府拥有并受政府监管)控股;以及公司保持稳定的业务和财务管理的记录。

越秀地产及其全资子公司的高级无抵押评级不受运营子公司层面债权从属关系的影响。这是因为，尽管越秀地产是控股公司，但穆迪预计母公司支持将流向这些公司而非其主要运营子公司，从而缓解了结构从属可能带来的预期损失差异。

可能导致评级上调或下调的因素

如果越秀地产的信用指标改善，EBIT/利息覆盖率升至3.0倍以上，且调整后债务/EBITDA改善至7.0倍以下，同时保持其对广州越秀的强大战略和经济重要性，则其评级可能被上调。

如果广州越秀集团提供支持的能力或意愿下降;公司销售额显著下降;或因销售疲软或激进增长导致流动性恶化，则越秀地产的评级可能被下调。

触发下调压力的信用指标包括调整后债务/EBITDA持续高于8.5倍，或EBIT利息覆盖率低于.75倍。

越秀地产于1992年在港交所上市。公司及其子公司的核心业务是房地产开发与投资。

截至2025年6月30日，广州越秀集团股份有限公司持有越秀地产45.34%的股份，广州地铁集团有限公司持有19.9%的股份。广州越秀和广州地铁均由广州市政府拥有。