穆迪：上调新城发展(01030.HK)公司家族评级至 “B3”，展望调整至“稳定”

久期财经讯，3月6日，穆迪上调了新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)及New Metro Global Limited下列评级：

1. 将新城发展的公司家族评级(CFR)从 “Caa1” 上调至 “B3”;并且

2. New Metro Global Limited发行并由新城发展担保的债券的有支持高级无抵押评级从 “Caa2” 上调至 “Caa1”。

与此同时，穆迪将所有实体的展望从正面调整为稳定。

穆迪助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“评级上调反映了新城发展在未来 12 至 18 个月内再融资风险降低，因为该公司通过成功发行新的离岸债券积极管理其流动性。此外，新城发展庞大的投资性物业(IP)组合带来的经常性收入不断增加，这将缓解其疲弱的物业开发业务带来的压力。”

Zhou补充道：“稳定展望反映了穆迪对新城发展在未来 12 至 18 个月内将继续审慎管理其财务状况和流动性的预期。”

评级理据

新城发展的 B3 公司家族评级反映了其在长三角地区长期从事物业开发的经营历史，以及其不断增长的投资性物业组合所带来的持续租金收入和替代资金来源。

与此同时，尽管再融资风险有所降低，但 B3 公司家族评级仍受制于其流动性较弱的问题，其物业开发业务规模缩小，且对合资企业的风险敞口增加。

自 2025 年 6 月以来，新城发展持续在离岸债券市场融资，其再融资和流动性风险已有所缓解。过去九个月，该公司累计发行了 8.65 亿美元的债券，期限为 2 至 3 年。这些发行使新城发展得以对近期到期的离岸债务进行再融资，并改善了其整体债务状况。

新城发展在未来 12 至 18 个月内仍将面临国内贷款和债券的到期问题。不过，穆迪预计新城发展能够通过利用其庞大的投资性物业组合来为这些到期债务进行再融资，该组合仍能通过抵押债务融资提供替代资金来源。

穆迪预计，未来 12 至 18 个月，新城发展的投资性物业组合带来的租金收入将每年增长约 5%，这得益于内部增长和新项目的推进。这种租金收入的持续性和高利润率有助于抵消公司物业开发业务收益下滑的影响。

特别是，穆迪预计新城发展的合约销售额在未来 12 至 18 个月内将继续每年下降超过 15%，继 2025 年下降 52%之后。这反映出购房者意愿不足、在低线城市风险敞口大以及可售资源减少。

新城发展的流动性依然薄弱。穆迪估计，截至 2025 年 6 月底，该公司的现金余额加上其预计的经营现金流，将不足以覆盖未来 12 至 18 个月内到期的所有大额债务。

由于存在结构性从属风险，高级无抵押债券评级比公司CFR低一个子级。这种风险反映出，在破产的情况下，大部分债权都在运营子公司，优先于新城发展的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著缓解结构性次级风险的因素。因此，控股公司层面债权的预期回收率将会较低。

本次评级调整考量了新城发展治理水平的提升，这体现在该公司积极管理其债务状况和流动性需求。这种改善将有助于降低治理风险敞口，因此将其治理发行人概况评分(IPS)从 G-5 调整至 G-4，信用影响评分(CIS)从 CIS-5 调整至 CIS-4。

可能导致评级上调或下调的因素

如果在未来 12 至 18 个月内，新城发展的流动性进一步持续改善，表现为短期债务显著减少，或者业务运营得到加强从而支持更强的现金流生成，穆迪将上调其评级。

如果由于业务运营疲软、融资渠道收紧和/或未能坚持审慎的流动性管理，导致新城发展的流动性及再融资风险加剧，穆迪可能会下调其评级。

新城发展主要在中国从事住宅和商业地产开发。该公司由前主席、其主要股东王振华于1996年创立。