惠誉：予建业地产(00832.HK)拟发行高级美元票据“BB-(EXP)”预期评级

久期财经讯，10月31日，惠誉国际评级已将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK，BB-，稳定)拟发行的高级美元票据预期评级定为“BB-(EXP)”。

拟发行债券评级与建业地产的高级无抵押评级相同，均构成了建业地产的直接和高级无抵押债务。

建业地产打算将发行债券发行所得用于为在岸和离岸债务进行再融资。建业地产的评级由该公司作为中国河南省领先房地产开发商的地位支撑，该公司的住房产品广泛多样化，在租赁物业和项目管理方面的非房地产开发业务也在不断增长。评级还反映了该公司健康的财务状况，杠杆率从2017年底的34%降至2018年底的31%。

河南市场地位强大：惠誉认为，建业地产的过往记录支持其计划，在未来一到三年内将其在河南的市场份额从2018年的9%提高到10%-13%。在27年多的时间里，建业地产几乎全部在省内开发住宅物业，在18个地级市有项目，并建立了良好的声誉。建业地产在2018年的平均销售价格(ASP)为每平米7284元人民币，低于同行每平米11000元人民币以上的平均销售价格，这反映了该公司广泛的产品敞口，其中包括较小城市的项目。

销售额、市场份额增长：建业地产 2018年合同销售总额为537亿元人民币，较2017年增长76.5%，于今年上半年同比持续增长24%，至396亿元，主要由河南低线城市更销售份额推动的。惠誉预计，到2019-2020年，建业地产的年签约销售额将增至610 - 680亿元人民币，而公司在河南省的市场份额在中期内可能会扩大到10%以上。2018年，该公司仍是该省最大的开发商。

建业地产扩展至该省小城镇的住宅地产开发项目管理，推动了非开发业务的EBITDA增长。截至2018年12月，建业地产的轻资产商业模式下拥有110个项目。该公司预计，未来三到四年内，上述项目所创造的营收将达到35亿元人民币。2018年，轻资产模式的营收增长了一倍多，达6.75亿元人民币，毛利率为91%。

积极的土地收购推动了杠杆率：2018年，建业地产以170亿元人民币收购了1350万平方米的可归属总建筑面积。2018年公司土地收购与合同销售价值比为0.28倍，与前几年的0.2-0.3倍持平。惠誉预计，上述收购将推动该公司的杠杆率（以净债务与调整后库存计算）从2018年的约31%升至2019-2020年的33%以上。由于强劲的合同销售增长，2018年公司的杠杆率有所下降，2016-2017年的杠杆率为34%。

惠誉相信建业地产的杠杆率不会超过40%，因为该公司拥有更大的可分配土地储备3470万平方米，足以满足未来五到六年的开发，因此可以灵活地放慢土地收购的步伐。

稳定利润率：惠誉估计，到2019年，建业地产的EBITDA利润率(从销售成本中扣除资本化利息)将超过20%。EBITDA利润率从2016年的17%降至2017年的16%，主要受建业地产加快2015年上半年清仓策略的影响。惠誉预计，当开始计入此前合同销售的营收时，建业地产的EBITDA利润率将扩大。