惠誉：确认太古地产(01972.HK)“A”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，5月22日，惠誉确认太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)的长期外币发行人违约评级为“A”。评级展望为稳定。惠誉同时确认了太古地产的高级无抵押评级，以及由其子公司Swire Properties MTN Financing Limited发行的中期票据计划及高级无抵押债务的评级为“A”。

此次评级确认反映了惠誉的预期，即该公司在香港特区和内地黄金地段的高质量投资物业(IP)投资组合的租金收入仍将保持韧性，而香港特区写字楼市场的部分复苏将进一步支撑这一预期。惠誉预计，太古地产将通过资产回收及审慎的财务管理，维持其稳健的财务状况。

关键评级驱动因素

香港特区写字楼租金趋稳：惠誉预计2026年整体租金收入将保持稳定，香港特区写字楼租金的跌幅相较于2025年将有所收窄。受写字楼投资组合租金持续下跌及非核心资产处置的影响，2025年香港特区写字楼租金收入下降了4%。包括太古坊二期及六期在内的平均入驻率稳定在89%。惠誉预计租金负增长的趋势仍将持续，但随着金融业租户需求的复苏，写字楼租金面临的压力将有所缓解，尤其是在中环及金钟区域，这将支持写字楼租金逐步企稳。

零售物业保持韧性：惠誉预计太古地产内地零售组合的租金收入将保持小幅正值，因为在资产升级和业态调整之后，租户销售增长已有所恢复。惠誉还预计，在香港特区零售销售额增长、游客人数持续增加以及住宅物业市场走强的共同支撑下，香港特区零售组合将保持满租并产生稳定的租金收入。

资产循环缓解资本支出压力：尽管太古地产未来有大量新项目资本支出，但惠誉预计其将保持健康的财务状况。该公司已展现出通过资产变现来管理杠杆的能力，并于2025年实现了70亿港元的处置收益。惠誉预计，香港特区住宅物业销售的净现金流入以及潜在的资产回收将抵消部分支出，审慎的资本支出管理和资产循环将使杠杆率保持在较低水平。

惠誉还认为，中东冲突对香港特区住宅及商业物业市场的影响有限。住宅市场持续复苏，这将支持太古地产的资产循环策略。

稳健的财务概况：惠誉预计，投资物业EBITDA利息保障倍数将在2026-2028年间保持在4.5倍以上的健康水平(2025年为4.7倍)，平均融资成本稳定在3.4%-3.5%(2025年为3.5%)。以净债务/投资物业价值(含合营企业及联营公司的担保债务)衡量的净杠杆率可能会小幅上升，但将保持在20%以下(2025年为16%)。

内地零售组合扩张：随着在上海、西安及三亚等城市的新零售物业的建成，内地的新投资物业将于2027年起为太古地产的租金收入增长做出贡献。如果这些资产的运营表现能达到与现有零售组合类似的水平，则可能进一步改善公司的业务状况。

评级高于母公司：根据惠誉《母子公司评级关联性标准》，太古地产的评级上限比太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份公司”，00019.HK，00087.HK，A-/稳定)的并表后信用状况高一个子级，并将发行人的评级定为与其独立信用状况(SCP)相同的级别。

这也反映了惠誉评估其法律层面的限制程度为“开放”，因为太古地产并没有固定的限制机制来限制母公司获取太古地产现金流。惠誉还认为，由于太古地产独立上市，限制了现金流向母公司，母公司对太古地产现金及资产的获取和控制程度为“部分开放”。惠誉根据太古地产完全外部的非股权融资和独立的现金和融资政策，将太古地产的融资及现金管理评为“独立”。

同业分析

在受评同为“A”的香港特区同业中，太古地产较为突出。其投资物业投资组合主要包括位于内地主要城市以及香港特区黄金地段的甲级写字楼和购物中心，该投资组合入驻率高。其约350亿美元的投资物业价值和约10亿美元的投资物业EBITDA低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的500亿美元投资物业价值和20亿美元的投资物业EBITDA，但与领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)相似。

惠誉预计，太古地产2026-2027年的投资物业EBITDA利息覆盖率约为4.5-5.0倍，净债务/投资物业价值将低于20%，均与评级为“A”的同业的表现一致。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2026年权益租金收入下降2%，2027年增长2%，2028年增长8%(2025年下降3%)。

- 2026-2028年投资物业EBITDA利润率为61%-62%(2025年为62%)。

- 2026-2027年年度资本支出(含收购)为60亿港元，2028年为40亿港元(2025年为30亿港元)。

- 派息增长率处于低个位数(2025年增长5%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 太古股份公司的并表后信用状况恶化至“A-”以下

- 太古地产的经常性EBITDA/总利息支出持续低于4.0倍

- 太古地产的净负债/投资物业价值之比持续超过30%

- 超出预期的投资增加了执行和财务风险

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 惠誉认为短期内不会出现正面评级行动，因为其物业组合的投资分散性有限制约了评级。

流动性和债务结构

截至2025年底，太古地产拥有102亿港元现金及132亿港元未使用授信额度，足以覆盖一年内到期的93亿港元短期债务。该公司的流动性和融资渠道也得到了其大规模未质押投资物业的支持。惠誉预计该公司将能够获得新融资，以满足其未来资本支出需求。

发行人简介

太古地产是香港特区领先的房地产公司之一，其投资物业和开发物业的业务主要位于香港特区和内地一二线城市。该公司香港特区写字楼业务和内地零售业务占租金收入的主要部分。该公司在港交所上市，由太古股份持有其83%的股权。