标普：确认景瑞控股(01862.HK)“B”长期发行人信用评级，降展望至“负面”

久期财经讯，11月1日，标普确认景瑞控股有限公司(Jingrui Holdings Ltd.，简称“景瑞控股”，01862.HK)“B”长期发行人信用评级和对其高级无抵押票据的“B-”长期发行评级。评级展望由“稳定”调整为“负面”。

标普表示，将景瑞控股的评级展望修改为负面，以反映未来12个月该公司房地产开发业务增长的不确定性。这是因为景瑞控股的可销售资源有限，无法支持销售和收入的可持续增长。由于该公司持续负债高企，这可能导致财务指标恶化。但是，景瑞控股的高现金余额缓和了其短期债务的风险。

标普认为，尽管长期前景不明朗，但景瑞控股2019年的收入和利润率相对稳定。随着公司加快销售在上海、天津和宁波已完工但尚未售出的项目，标普预计第四季度和全年收入将适度回升。由于中国一线城市实施了价格控制，该公司的部分项目因推迟销售而销售缓慢。

在过去三年中，由于过度谨慎的土地购买、合资企业(JV)出资的增加以及一线城市项目出售的放缓，景瑞控股在可归属基础上的合同销售额一直在下降。因此，该公司2018年收入下滑28%，至人民币112亿元;2019年上半年的预售进展缓慢，为22亿元人民币。

景控股瑞由于缺乏足够的可销售资源，未来一到两年内不太可能实现大规模扩张。截至2019年8月31日，其土地储备可支持约520亿元人民币的销售，即使假设合约销售增长平缓，也只够支撑未来一年半至两年的销售。因此，该公司将需要收购新可迅速启动的新项目，以支持其销售。

标普预计，未来12个月，景瑞控股的财务杠杆率仍将保持高位。公司债务增加并没有导致业务显著增长，部分原因是资本利用率低。标普预计，2019年和2020年，合并债务对息税折旧摊销前利润的比率分别为8.2倍-8.3倍和8.5倍-8.7倍，而截至2019年6月的连续12个月的比率约为8.3倍。该财务指标弱于与其类似规模的“B”级开发商。

标普认为，景瑞控股在土地收购和扩张方面将继续保持其严谨的做法。不过，鉴于目前土地储备规模较小，在土地收购方面过于保守，可能不利于公司的发展，也不利于公司销售和产生现金流的能力。2019年前9个月，景瑞控股在土地上的支出仅为35亿元人民币。

标普认为，景瑞控股在一线城市持有投资性房地产，可以为其偿债能力提供一定的支撑。公司的投资组合约为70亿元人民币，主要包括北京和上海的长期公寓和写字楼。此外，景瑞控股在基金结构上的设置以及在项目(包括开发项目和投资性房地产)中引入股权投资者，可能会在长期内减少对债务的依赖。

景瑞控股的现金余额足以支付其短期借款，并减轻其高负债的影响。然而，这些现金可能需要用于土地补充或债务偿还等投资，从而耗尽财务缓冲。

标普预计，景瑞控股的离岸流动性将是可控的，尽管该公司在2020年4月和2020年7月分别有4亿美元和1.5亿美元的大额离岸到期债务。景瑞控股离岸限制性现金约24亿元人民币，可用于履行离岸债务。它还有银行渠道可在海外借款，在岸存款作为抵押品。如果在目前的市场条件下，发行新债券变得困难，这些途径可以作为替代融资途径。

景瑞的资本结构与一些评级为“B”的同行相比表现良好。在过去几年里，该公司大大减少了对非银行融资的依赖。截至2019年6月30日，信托贷款仅占总债务的5%，而2017年为20%。

未来12个月的负面评级展望反映了标普的观点，即景瑞控股的经营发展是不确定的，包括公司实现持续的可归属销售和收入增长的能力。标普认为，如果不进行大规模的土地补充，景瑞控股的可售资源将不足以维持收入增长。然而，景瑞拥有较高的现金余额，这支持了其流动性，降低了运营风险。