标普：确认中国海外发展(00688.HK)“A-”长期发行人信用评级，展望调整至“负面”

久期财经讯，6月29日，标普将中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK)评级展望由稳定调整为负面。同时，标普确认了中国海外发展“A-”的长期发行人信用评级，以及由其担保的存续高级无抵押票据及中期票据计划的“A-”发行评级。

标普确认了中国海外发展“A-”的长期发行人信用评级，以及由其担保的存续高级无抵押票据及中期票据计划的“A-”发行评级。标普仍视中国海外发展为中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，简称“中国建筑”,601668.SH)极具战略重要性的子公司。这一看法反映了中国海外发展与母公司核心业务的紧密契合，以及该房企对集团的重大贡献。因此，标普将中国海外发展的评级设定为较中国建筑低一个子级。

标普认为中国海外发展的业务与集团战略紧密契合，因为房地产开发是中国建筑的核心业务板块之一。中国海外发展贡献了母公司约四分之一的利润与资产。中国海外发展接受母公司的财务监督，并被纳入母公司从金融机构获得的统一授信额度。中国建筑持有中国海外发展56.1%的股权并对其进行并表报表。

标普继续评估中国海外发展的独立信用状况(SACP)为“bbb+”。这反映了标普的预期，即公司将在房地产开发市场保持领先地位，并采取审慎的财务管理策略。

2026年中国海外发展的销售额有望优于同业。公司大量的项目推盘以及对一线城市的战略布局支撑了标普的这一观点。2026年，中国海外发展在中国四大一线城市及香港特区的可售资源超过3000亿元人民币，占其全年总可售资源的一半以上(不含其联营公司中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Ltd.，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)的部分)。

中国海外发展优质的项目布局及强大的品牌认知度将支撑其销售表现，并缓解房地产市场的疲弱态势。标普预计公司2026年的销售额将基本保持稳定，而同期市场整体销售额可能下滑10%-14%。

根据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)数据，过去两年中国海外发展按权益合约销售额计均位居中国房企首位。继2025年下滑19%后，2026年前五个月公司合约销售额(含联营公司及合营企业)同比回升14%，显著优于同期百强房企17%的跌幅。

标普认为中国海外发展将审慎控制债务。预计未来两年公司将保持稳健的正向经营现金流。这将使其在房地产市场长期低迷的背景下，能够削减债务并维持财务健康。

标普预测，2026年至2028年间，中国海外发展的拿地支出将从2025年的1190亿元人民币放缓至每年1000亿元人民币。据标普评估，此举叠加建安支出的缩减将产生现金结余，有助于未来三年每年削减债务100亿至200亿元人民币。

新项目利润率改善将有助于稳定盈利表现。标普预计中国海外发展2026–2028年EBITDA利润率将大体维持在17%–19%，此前该指标由2024年的20%降至2025年的18%。

中国海外发展自2022年以来获取的项目利润率好于早期项目，未来三年新项目对收入的贡献将逐步提升，抵消旧土储中低盈利项目的拖累。据标普估算，截至2025年末中国海外发展已售未结销售额对应的毛利率约为18%，较2025年确认的住宅开发毛利率14%有所改善。

债务管控与利润率企稳将有助于降低中国海外发展的杠杆水平。标普预计公司债务/EBITDA比率将在2028年末逐步降至4.1倍，低于标普触发SACP(个体信用状况)下调的4.5倍阈值。

该比率由2024年的4.4倍升至2025年的5.6倍，主要受销售走弱及上海一宗大规模项目收购带来增量债务影响。

中国海外发展的商业地产业务将持续增长并对经常性收入形成支撑。除已运营的127个商业项目外，公司还有25个项目的稳健储备管线将在未来几年陆续入市，主要分布在高能级城市。

标普认为，中国海外发展的经常性收入将增强其偿债覆盖能力。2025年公司租金收入(不含酒店)对利息费用的覆盖率为87%，高于2024年的66%。标普在对中国海外发展的可比评级分析中反映了这一优势。

中国海外发展的融资渠道将保持通畅，其财务纪律记录及央企背景支撑了这一优势。2025年中国海外发展合计发行境内债券118亿元人民币，票面利率介于1.6%–2.5%，推动公司平均融资成本由2024年的3.1%降至2025年的2.8%。

标普预计中国海外发展未来两年将保持其强劲的市场地位与财务纪律。

若标普下调中国建筑的评级，则可能下调中国海外发展的评级——这会在中国建筑的债务/EBITDA比率持续高于5.0倍且无改善迹象时发生。若政府向中国建筑提供特别支持的可能性减弱，标普也可能下调中国建筑评级，但标普认为这一情景可能性较低。

若中国海外发展财务纪律恶化，表现为更多债务驱动型收储或销售不及预期，标普可能下调对其SACP的评估。债务/EBITDA之比显著弱于标普的4.5倍阈值，或EBITDA利息覆盖率持续低于4.5倍，将被视为此类恶化信号。

若中国建筑债务/EBITDA之比持续回落至5.0倍以下，则中国海外发展展望也可能调整为稳定。

若中国海外发展能控制拿地支出且销售修复好于标普预期，使债务/EBITDA之比持续低于2.5倍，标普则可能判定其SACP有所改善。