穆迪：确认华润置地(01109.HK)“Baa1”发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，12月2日，穆迪确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)“Baa1”发行人评级，以及其中期票据计划“(P)Baa1”高级无抵押评级和其债券的“Baa1”高级无抵押评级。

同时，穆迪授予华润置地拟发行的次级永续证券“Baa2”次级评级。本次发行所得收益将用于为一年内到期的中长期离岸债务进行再融资。

评级展望“稳定”。

评级依据

穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示，“华润置地的Baa1发行人评级反映了该公司的可持续经营模式，该模式得到了以下支持：(1)专注于一线城市的全国覆盖率和优质土地储备;(2)其规模庞大的投资房地产组合带来不断增长的经常性收入;以及(3)强大的融资渠道和与其母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Company Limited，简称“华润集团”) 的运营协同效应，”

“尽管华润置地的住宅开发业务和投资组合的增长计划将在未来一到两年削弱其信贷指标，但我们预计该公司将保持其严格的财务管理，并将其关键信贷指标保持在Baa1评级的参数范围内，”Yang补充道。

穆迪预计，未来12-18个月，华润置地的净债务/净资本化率将维持在35%-36%的高位，而截至2019年6月的12个月这一比例为35.3%。穆迪还预计，未来12-18个月，华润置地的利息覆盖率将从截至2019年6月的12个月的6.3倍和截至2018年7月的12个月的7.7倍略微进一步降至6.0倍左右。这些预测指标仍在穆迪对该公司Baa1评级水平的预期之内。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，华润置地的Baa1发行人评级考虑了该公司(1)在平衡其业务扩张和财务杠杆方面的严格财务方法;(2)在运营和执行方面的良好记录;(3)中央政府监管的华润(集团)有限公司持有多数股权;(4)根据香港交易所上市公司治理守则的规定披露重大关联方交易;以及(5)多元化的董事会和六个专门委员会对经营活动进行监督。该公司有一个稳定的股利政策，这反映在过去三年的股息支出约占净利润的25%-35%。

华润置地的流动性非常好，这得益于其持有的大量现金、适度的短期债务期限以及良好的离岸和在岸融资渠道。截至2019年6月30日，其现金/短期债务覆盖率保持在4.1倍的健康水平。穆迪预计，未来12-18个月，华润置地的现金持有量和经营现金流能够完全满足其承诺的土地支付和再融资需求。

拟发行永续证券的Baa2次级评级比华润置地的Baa1发行人和高级无抵押评级低一个子级，以反映证券的次级地位。

穆迪认为，华润置地拟发行的永续证券是100%债务类证券，因为在第五年，息票率上浮高达300个基点，这为公司提前偿还债券提供了强有力的激励。

考虑到公司良好的财务状况和股息限制条件，穆迪认为华润置地推迟付息的可能性较低。

然而，如果该公司进一步发行具有递延特征和次级地位的债务，使其成为资本结构的重要组成部分，或者如果穆迪评估该公司有可能在违约前延迟支付大量息票，则可能降低对次级永续证券的评级。

稳定的评级展望反映了穆迪的预期，即(1)华润置地将保持其房地产开发和投资模式，以及(2)华润置地的债务杠杆率将保持在适合其评级的水平内。

穆迪还预计，该公司将继续获得母公司华润集团的运营支持，并将保持良好的在岸和离岸银行融资渠道。

若发生以下情况，华润置地的评级可能在中期内上调：(1)增加投资性房地产投资组合，为其开发业务提供大量资金;或(2)保持强劲的信贷指标，使其净债务/净资本保持在30%-32%以下，且其息税前利润/利息超过8.5倍-9.0倍。

若发生以下情况，华润置地的评级可能下调：(1)销售额明显低于穆迪的预期，(2)利润率大幅下降，(3)流动性状况受到快速扩张的不利影响，或(4)债务杠杆率大幅上升。

显示降级压力的信贷指标包括息税前利润/利息低于5倍-6倍，调整后的净债务/净资本持续保持在40%以上。

此外，若华润集团在华润置地的持股比例从目前的59.55%降至50%以下，则表明两家公司的关系正在减弱，从而使华润置地的评级承压。

华润置地有限公司成立于1996年，是中国领先的房地产投资开发公司。截至2019年6月底，公司拥有土地储备的总建筑面积6740万平方米，项目遍布北京、上海、深圳、天津、成都、重庆等75个城市。

截至2019年6月底，华润置地在经营的投资性地产总建筑面积为950万平方米，包括高端购物中心、写字楼和酒店。2018年，其收入为1210亿元人民币(180亿美元)。