穆迪：确认香港置地“A3”发行人评级，展望“稳定”
久期财经讯，2月24日，穆迪确认香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Limited，简称“香港置地”)“A3”发行人评级，以及香港置地全资子公司The Hongkong Land Company, Limited(简称“HKLC”)“A2”发行人评级。
同时，穆迪确认以下评级，这些评级由HKLC提供无条件和不可撤销地担保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited、Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd. 和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票据计划(MTN计划)的临时(P) A2高级无抵押评级;(2)MTN计划下的高级无抵押票据“A2”评级
评级展望保持稳定。
评级依据
香港置地于2020年2月20日宣布，以310.5亿元人民币(约合44亿美元)的价格，通过拍卖从上海市政府手中收购了上海西外滩一处混合用途用地。
土地用途主要为甲级写字楼、零售、住宅和酒店。土地费用将在2020年分期支付，该项目将分阶段开发，应在2027年前完成。穆迪估计，截至2019年6月30日，土地和建筑成本合计约80亿美元，约占公司报告的460亿美元资产的17.4%。
穆迪副总裁兼高级分析师Stephanie Lau表示:“这项大规模投资将显著削弱香港置地的财务指标。”“然而，公司充足的财务缓冲和预售部分项目的能力可以抵消这些负面影响。”
Stephanie Lau补充道:“虽然新项目的发展会增加执行风险，但香港置地在中国内地执行大型商业项目的过往记录，以及项目优质的地点，均可减低风险。”
穆迪预计，未来1-2年，香港置地的经调整后净债务/EBITDA将从截至2019年6月30日的12个月期间的3.1倍增至5.6倍左右，而经调整后EBITDA/利息将从同期的6.4倍降至4.0 -5.0倍。上述预测是在公司仍保留该项目全部所有权的情况下。这些预测比率仍然适用于A3评级水平，尽管它们已接近下调评级的门槛。
考虑到冠状病毒疫情的影响以及中国香港地区宏观环境不确定性的持续影响，预计的信用指标还反映了该公司对2020年中国香港地区中心资产组合的保守租金假设。
此外，评级确认包含了对项目战略位置的考虑，该项目的位置使公司能够(1)邀请战略合作伙伴，这将显著减轻对其财务指标的影响;(2)项目完成后产生较强的租金收入。
穆迪还考虑了过去几年该公司与其他知名中资公司合资经营的业绩，这些公司在确认评级和审慎的财务管理方面取得了良好的成绩。
穆迪预计，从2022年起，该公司将开始预售该项目总建筑面积的22%，销售收入将覆盖该项目很大一部分的建设成本。
穆迪估计，香港置地的现金余额、承诺贷款和年经营现金流约为8-9亿美元，足以支付全部土地收购款项，以及2020年未偿的承诺资本支出以及同期的股息支付和到期债务。
香港置地的A3发行人评级继续反映了公司：(1)强大的专营权;(2)悠久的经营历史;(3)在亚洲黄金地段拥有高入住率的优质投资性物业，确保在经济周期内获得稳定的租金收入。这些优势在一定程度上被该公司地理位置集中在中国香港地区，以及其住宅开发活动的高商业风险而抵消。
香港置地的A3评级比其主要运营子公司HKLC的A2评级低一个子级，反映出香港置地的控股公司地位导致的结构性从属风险。
在环境、社会及管治(ESG)因素方面，香港置地的股权集中在怡和策略控股有限公司(Jardine Strategic Holdings Limited)。该因素可被(1)香港置地在整个经济周期内维持良好的财务状况;(2)香港置地的董事会主要由非执行董事和独立非执行董事组成所平衡。
稳定的展望反映了穆迪的预期，即该公司将谨慎管理其扩张战略，并在必要时采取措施改善债务杠杆。
如果香港置地投资物业业务的收益和多元化增加，且该公司的财务杠杆率改善，评级可能会被上调。财务杠杆率的改善表现在：(1)商业地产的基本利润持续覆盖其总利息的6.5-7.0倍或更多;(2)调整后净债务/EBITDA持续保持在3.0倍以下。
如果香港置地进行额外的重大债务融资投资，这可能会损害集团的财务状况，导致经调整的净债务EBITDA超过6.0倍，或经调整的EBITDA/利息持续低于5.0倍，可能会出现评级下调。
香港置地控股有限公司成立于1889年，在伦敦、新加坡和百慕大上市，是亚洲领先的房地产投资、管理和发展集团。该集团拥有和管理超过850000平方米的高级办公室和奢侈品零售物业，主要是在中国香港地区，新加坡，中国北京和雅加达。香港置地50%的股份由怡和策略控股有限公司(A1稳定)持有。
The Hongkong Land Company, Limited在中国香港地区注册成立，是香港置地的全资子公司，也是一家私人公司。HKLC是香港置地的主要子公司，直接持有集团旗下的香港投资资产组合的资产。
