惠誉：确认希慎兴业(00014.HK)“A-”长期外币发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，2月24日，惠誉评级已确认香港的希慎兴业有限公司(Hysan Development Co., Ltd.，简称“希慎兴业”，00014.HK)长期外币发行人违约评级（IDR）为“A-”。展望“稳定”。惠誉还确认了希慎兴业和Hysan (MTN) Limited的高级无抵押评级，以及由 Hysan (MTN) Limited发行的25亿美元MTN计划为“A-”。

此外，惠誉已将Elect Global Investments Limited拟发行的美元次级永续资本证券评级定为“BBB”，以及50%权益权重(equity credit)。拟发行永续证券由希慎兴业提供无条件且不可撤销担保。

希慎兴业IDR确认是基于该公司在中国香港地区的投资物业（IP）投资组合及其财务管理的稳定表现，从其持续低杠杆率和稳健的覆盖率可见。尽管2019年中国香港地区经济出现下滑，希慎兴业表现出了渐进稳定的收入增长、租金复归率(rental reversion)为正值和占有率高和弹性。尽管惠誉预计希慎兴业在2020年的业绩将恶化，但其财务指标可能仍与“A-”评级保持一致。

关键评级驱动因素

经常性租金收入稳健：惠誉预计，2020的租金收入会适度下降，因为中国香港地区经济负向情绪加深，租金复归率和入住率下降。尽管如此，惠誉认为，由于希慎兴业成熟的IP投资组合拥有的租户基础多元化和租赁到期情况分布良好，不太可能出现重大恶化。

此外，希慎兴业在2019年的收入有所增加，该公司在2019年实现了办公室和零售组合的租金复归率为正值。该公司改变零售组合以满足当地需求的战略，如增加食品和饮料销售点，缓解了游客人数减少因素。同时，希慎兴业也得益于部分公司搬离中环地区，因为与其他正在崛起的CBD地区相比，希慎兴业位于铜锣湾的办公组合为中环地区提供了更好的连通性和更便捷的交通选择。

财务管理审慎：以负债/投资组合净值（包括对合资企业提供的担保）衡量，希慎兴业的杠杆率在2019年保持在5.5%左右的较低水平（2019年上半年：5.8%）。上述指标与中国香港地区同行相比有利。惠誉预计希慎兴业将保持低杠杆水平。该公司资产负债表上并无有抵押借款。固定债务保持稳定，截至2019年末占其总借款的84%（截至2019年上半年：80%）。该公司还将债券到期组合从2019年上半年末的5.1年增加到截至2019年末的6.6年。

租户基础多元化：虽然希慎兴业的投资组合集中在铜锣湾购物区，但管理层已努力使租户基础多元化，每个零售物业都有明确的品牌策略。例如，希慎广场专注于时尚品牌和餐饮，利舞台专注于大众市场和传统餐饮，而利园区则瞄准奢侈品牌。此类定位有助于扩大公司的消费者基础。惠誉认为，管理层在这方面的努力为资产质量增加了价值。

希慎兴业的办公组合拥有租户类型平衡，代表来自银行和金融、咨询、保险、共享办公、半零售、信息技术和其他行业。

继续关注IP：惠誉预计希慎兴业将继续专注于其在中国香港地区的IP投资组合。希慎兴业在大埔有一个与合资伙伴协作的小型住宅开发项目，预计于2021年预售，以及预计不会增加房地产开发项目的敞口。惠誉预计希慎兴业将继续评估其在中国香港地区的IP机会，但如果获得新的IP项目，其将保持财务纪律。

永续证券的处理方法(Treatment)：根据惠誉的《非金融企业混合型证券处理和评级调整标准》(Non-Financial Corporates Hybrids Treatment and Notching Criteria)，永续证券的评级比希慎兴业IDR低两个子级。两个子级差异反映了该证券票息延期特征及其次级与高级债务的关系。拟发行证券的级别仅高于希慎兴业股本。

通常对于次级于高级债务工具授予权益权重，并且此类工具在至少五年可以不受约束，票息连续递延。由于发行人有充分自由选择将息票递延至发行日起的第10.5年，因此此类证券在第5.5年前具有50%的权益权重资格。递延支付票息可累积。可选择在首次重置日（自发行日起的第5.5年）前三个月赎回永续证券。在第10.5年的首次上浮日(the first step-up date)，票息将增加25bp，此后的15年票息将额外上浮75bp。永续票据没有法定的到期日和限制的违约事件。

评级推导摘要

虽然希慎兴业的投资组合比香港同行更为集中，但该公司在其写字楼组合中始终保持租金复归率为正值，同时在零售和写字楼投资组合中的入住率一直高企。

希慎兴业2019的IP利息覆盖率为10倍，是惠誉评级中国香港地区业主中最高的，如领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，A，稳定）、新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A，稳定)和太古地产有限公司(Swire Properties，简称“太古地产”，01972.HK，A，稳定)。同业的利息覆盖率从7倍到9倍不等。以负债/投资房地产价值衡量，截至2019年底，希慎兴业的杠杆率为5.5%，也低于大多数同业。

希慎兴业的地产投资物业组合规模大于南丰国际控股有限公司(Nan Fung International Holdings Limited，简称“南丰国际控股”，BBB，稳定)，而希慎兴业的杠杆率和利息覆盖率均低于南丰国际控股。

关键假设

发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2020年和2021年，办公租金复归率为-5%至-10%，零售业租金复归率为-10%至-15%；

-2020年起，办公室出租率96%-97%，零售95%，住宅85%；

-每年约10亿港元用作资本支出，以支付一般维修资本支出；

-物业费与营业额比率为14%

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：

-由于经营环境恶化，惠誉预计未来12至18个月不会采取任何正面行动

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：

-投资房地产EBITDA/总利息覆盖率持续恶化至4.0倍以下（2019年：10倍）

-持续超过30%的净债务/投资性房地产资产（2019年：5.5%）

-净负债/经常性经营EBITDA持续超过6倍（2019年：1.4倍）

-投资房地产以外的业务组合变化

流动性与债务结构

流动性充裕，财务灵活：截至2019年底，该公司持有现金及银行结余（包括定期存款）达93亿港元，足以覆盖5.65亿港元的短期债务。截至2019年底，希慎兴业还有33亿港元的承诺提供未提取贷款。2019年，该公司的投资房地产价值791亿港元，增加了财务灵活性。希慎兴业的所有借款均为无抵押。