发行人盘点丨旭辉控股集团(00884.HK)2019年销售额突破两千亿，评级位于“BB”区间
旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)成立于2000年，是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团，于2012年11月23日在香港联合交易所主板上市。业务遍布中国内地80个大城市及中国香港地区、日本、澳大利亚，累计开发项目逾470个。
2019年旭辉控股集团超额完成销售目标，全年回款率达92%，同比增长5个百分点;净资产收益率(ROE)为24.8%，连续四年维持在20%以上的水平。标普、穆迪及惠誉三大评级机构分别授予该公司“BB”“Ba3”以及“BB”评级。
存续债券
数据来源：久期财经
销售业绩
根据旭辉控股集团最新财报显示，截至2019年12月31日止12个月内，旭辉控股集团合同销售金额为2006亿元人民币(单位下同)，较2018年的1520亿元增长32.0%，超出当年合同销售目标5.6%。合同销售建筑面积为1203.55万平方米，同比增长25.8%。
从销售区域分布来看，长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售额为该公司2019年合同销售总额分别贡献约48.3%、25.1%、17.9%及8.7%。一、二线城市的合同销售额分别占销售总额的15.4%和59.0%，而三线城市则占25.6%。
数据统计：久期财经
从单个城市来看，2019年北京的合同销售额达200.9亿元(占总销售额的10.0%)，同比增长69.7%;杭州、重庆、苏州、温州的销售额均超过100亿元。值得注意的是，2019年合肥的销售额占比为4.8%，较2018年的10.5%有所降低。
2019年，旭辉控股集团实现确认营业收入547.66亿元，同比增长29.3%;核心净利润同比增长24.7%至69.03亿元;毛利为137.54亿元，同比增长29.6%;经调整毛利率为30.0%，较2018年下跌了4.7%，核心净利润率小幅跌至12.6%(2018年：13.1%)。
据久期财经了解，旭辉控股集团确认的营收主要来自物业销售、租金收入和项目管理及其他物业相关服务收入这三大板块，其中物业销售(506.4亿元)占比最大，为92.5%，同比增长29.8%。
根据物业销售收入的细分项来看，住宅占比89.42%(452.84亿元)、办公楼及商业占比7.53%(38.12亿元)、停车场及其他占比3.05%(15.48亿元)。
来源：公司年报
此外，旭辉控股集团在商业地产方面的增速也较亮眼。截至2019年底，旭辉控股集团已开业的商业总建面约为60万平方米，租金收入(5.3亿元)较2018年大幅增加125.0%，有关增长主要来自上海LCM置汇旭辉广场的新租金收入。
土地储备
旭辉控股集团的主要房地产项目分布如下：
来源：公司年报
由财报披露的数据可见，截至2019年底，旭辉控股集团拥有总建筑面积达5070万平方米的土地储备(2018年：4120万平方米)，权益土地储备建面约为2650万平方米，同比增长28%，覆盖不同地区71个城市。
近年来，旭辉控股集团持续强化在一、二线城市及核心都市圈的布局，如北京、上海、苏州、重庆等。除了一向着重的长三角及一、二线城市，该公司的土储现在也覆盖越来越多的三线或其他城市。
旭辉控股集团于2019年在11个城市取得战略据点，在中西部地区进入了昆明、太原、开封、眉山、洛阳及乌鲁木齐，且首次布局新疆。
2019年，旭辉控股集团通过政府招拍挂、股权收购及旧城改造等方式获取79个新项目。新增土地收购总规划建筑面积约为1520万平方米(其中87%分布在一、二线城市)，较2018年增加了22.6%，可覆盖2019年销售面积的1.26倍，其中集团股本权益占990万平方米;总货值约为2407亿元;土地收购的合同总代价约为824.52亿元，对应权益总价约为531.73亿元(2018年：411.13亿元)，占当年权益销售金额的46.25%(根据克而瑞统计，旭辉控股集团2019年的权益销售金额为1149.6亿元)。
该公司2019年的平均土地收购成本为5425元/平方米，较2018年的6199元/平方米有所下降，占合同销售均价16700元/平方米的32.5%，处于行业中等水平(2018年：15900元/平方米)。土地成本的下降为旭辉控股集团提供了一定的利润改善空间。
财务状况
数据统计：久期财经
旭辉控股集团2019年的资产负债率为79.17%，较2018年下降了32个基点;净负债与股本比率(债务总额减银行结余及现金除以股本权益总额)为68.5%，较上一年上升了1.3%，但仍处于行业较低水平。
2019年，该公司全年融资成本为57.76亿元，较2018年的43.89亿元增加了31.4%。其中优先票据的利息开支为16.73亿元，公司债券的利息开支为6.54亿元，二者合计占全年利息开支的40.3%。
来源：公司年报
该公司的资金链较稳定。2019年加权平均债务成本为6.0%，较2018年上升了0.2%，但与其他企业相比，这一融资成本处于行业优秀水平。
旭辉控股集团于2019年发行了4笔美元票据，规模合计17.55亿美元，平均息票率为7.06%;赎回剩余金额为10.24亿港元、2019年到期的零息可换股债券;于境外发行了规模16亿人民币、息票率6.7%、2022年4月到期的人民币债券。同时，其全资附属公司旭辉集团股份有限公司完成了于2016年9月发行的3+2年期合计35亿元人民币的境内公司债券的再融资。
财报显示，截至2019年12月31日，旭辉控股集团的总借款约为1036.99亿元(境内：60.4%，境外：39.6%)，较2018年的778.65亿元增长了33.18%，其中，银行及其他贷款约为650.82亿元，境外优先票据约为268.65亿元(2018年：152.94亿元)，境内公司债券约为117.52亿元。据久期财经了解，债务总额的大幅增加主要是因购地，如果旭辉控股在2020-2021年仍大幅度增加购的资本支出，将对其财务状况产生一定压力。
其中，一年内到期的借款约为211.38亿元，占总借款的20.38%。该公司一年内到期的境外债务较上一年增加明显，包括31.9亿元的境外优先票据(2018年：0)，以及85.2亿元的境外银行贷款(2018年：45.8亿元)。该公司574亿元的银行结余及现金足以覆盖一年内到期的借款。
来源：公司年报
旭辉控股集团的流动性状况相对强劲。截至2019年底，该公司的银行结余及现金为576.42亿元(其中包括受限制银行存款3.89亿元)。而短期债务为211.38亿元，无限制性现金/短期债务的比率约为2.7倍，现金流较为充裕，偿债压力不大。
企业发展规划
旭辉控股集团在年报中透露，2020年的合同销售目标为2300亿元，目标增速15%，可售货值3800亿元。
该公司总裁林峰在业绩会上表示，未来几年，商业将作为旭辉控股集团的重点战略发展方向之一，2021年预计租金收入为10亿元。
拿地方面，该公司表示，2020年计划用于土地收购的预算为570亿元，未来将继续加大多元化拿地的力度，中长期来看，通过非公开市场获取的土地有望占比持续提升。在公开招拍挂拿地上，2020年会加大二线和强三线城市的拿地，可能会减少三四线城市拿地。
同业水平
旭辉控股集团的评级水平与新城控股(601155.SH，BB，稳定)相当，2019年合同销售规模突破2000亿，但其营收和利润规模均较新城控股小。
新城控股2019年收入858.47亿元，同比大幅增长58.6%，合同销售额为2708.01亿元，同比增长22.5%;销售面积达2432万平方米，同比增长34.2%。全年累计合约销售价格则低于旭辉控股集团，约为11703元/平方米;毛利同比增长38.2%至263.45亿元，毛利率为30.3%，均高于旭辉控股集团。
新城控股的现金结余(包括受限制现金)为655.74亿元，流动负债3588.84亿元，高于旭辉控股集团的1697.6亿元。2019年新城控股的银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为6.57%，略高于旭辉控股集团的6.0%。
土地储备方面，与旭辉控股集团着重长三角相似，新城控股的战略布局以上海为中枢，长三角为核心，并聚焦其他核心城市群。2019年，新城控股总土地储备建筑面积达到1.24亿平方米，而旭辉控股集团为5070万平方米，规模差距较大。
分析师语
据久期财经的统计，4月中资离岸债发行规模总计70.85亿美元。继3月“断崖式”下跌之后，4月发行规模实现2连跌，环比减少17%。同时，中资离岸地产债发行规模连续第三个月下跌至10.37亿美元，同比去年骤降85%。
旭辉控股集团在今年1月份发行了4亿美元、6%的美元票据，对5月2日到期的3亿美元票据做好了安排计划。彼时一级市场仍然十分火热，该票据获得了超3.5倍的认购。
分析师表示，一级市场净增量连续两个月为负，发行整体显著收缩。国际金融市场风险仍在，一级市场投资热情锐减，许多离岸债市的发行“常客”将部分融资需求转移到在岸融资市场，或由于市场认可度不够高，增加了这些企业的财务压力。此外，对于有离岸债务到期的企业，需要外汇监管机构的批准才可以将偿还资金从境内汇到境外。
汇生国际融资总裁黄立冲认为，短期发新债难发的趋势仍会持续，当前房企可以通过发人民币债来偿还。
高盛在5月8日的一份报告中表示，已将其对2020年亚洲高收益公司债券违约率的预测，从此前的4%上调至5.2%。如果增长反弹将推迟至今年下半年，现金流压力进一步延伸至2020年的话，则根据高盛估计，违约率有机会将升至8.4%。
分析师认为中资离岸债券市场不会出现违约规模激增，但由于近期美元流动性紧张，原油价格暴跌，可能导致部分企业现金流大幅减少，面临流动性压力，因此可能导致折价交易和部分资质较差的发行人违约出现的概率上升，投资者在择券时仍需谨慎挑选，建议避免风险最高的高收益债。
