中达证券：房地产销售投资降幅收窄，土地市场热度回升

作者：中达证券 2020-05-15 16:17

本文来自“中达研究”，作者：申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕，原标题《【中达研究|月报】销售投资降幅收窄，土地市场热度回升——4月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

行业基本面持续修复，4月销售及投资降幅继续收窄。1-4月，全国商品房销售额累计同比下降18.6%(1-3月：下降24.7%);销售面积下降19.3%(1-3月：下降26.3%)。1-4月，开发投资累计同比下降3.3%(1-3月：下降7.7%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑12.0%与增长6.9%，较1-3月已分别回升10.6个百分点和25.0个百分点。进入3、4月后，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。

工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初工程进度出现一定迟滞;近期，整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-4月，房屋新开工面积同比下降18.4%(1-3月：下降27.2%);房屋竣工面积同比下降14.5%(1-3月：下降15.8%)，降幅环比继续收窄。1-4月新开工同比仍明显下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售热度恢复较快;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或使土地市场竞争更趋激烈。

开发资金来源降幅收窄，资金面逐步恢复。1-4月，房地产开发资金来源累计同比降幅为10.4%(1-3月：下降13.8%)。其中，国内贷款下降2.5%(1-3月：下降5.9%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑18.9%和5.4%(1-3月分别下降22.4%和7.4%)。由于销售同比出现一定下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显;但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。

销量整体反弹，推盘环比大增。4月，45城新房成交面积环比上升26%，同比下降10%;当年累计成交面积同降26%(上月降33%)，一、二、三线城市分别下降34%、22%及28%。东营、肇庆、江门和深圳累计增幅较大，而温州、常州、泉州、武汉累计降幅较大。截至4月末，14城新房去化周期为16.0个月，平均环比下降9%，同比上升34%。二手房方面，4月，15城二手房成交面积环比上升39%，同比下降15%;截至4月末，15城累计成交面积同降23%(上月降28%)。深圳、金华、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

整体成交降幅收窄，溢价率维持高位。1-4月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约10.7%;其中，一线城市增长7.8%，二线城市下降16.7%，三线城市下降5.8%，三线城市累计降幅较上月有所扩大。成交楼面均价方面，4月单月出现一定回升。溢价率方面，年初以来热点城市土地竞争较为激烈，整体溢价率明显提升，三线城市4月单月溢价率环比增幅较大。

投资建议：基本面持续复苏、政策面维持稳定，维持“强于大市”评级。4月房地产开发投资降幅明显收窄，销售和资金来源继续恢复，表明行业基本面正持续复苏。另一方面，当前稳定的政策面也能为行业提供相对友好的经营环境。在此背景下，行业的销售业绩有望持续反弹，而相关资产价值也将得到一定修复。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：中型房企股价表现较好

截至4月30日，莱蒙国际、合生创展集团和奥园健康当月涨幅居前;永升生活服务、中海物业和雅生活服务年初至4月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1：莱蒙国际、合生创展集团和奥园健康4月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/4/30

图2：永升生活服务、中海物业和雅生活服务年初至4月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/4/30

图 3：奥园健康、雅生活服务和富力地产4月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/4/30

2. 行业：销售投资降幅收窄，土地市场热度回升

延续前期恢复态势，4月全国商品房销售降幅继续收窄。1-4月，全国商品房销售金额累计同比下降18.6%(1-3月：下降24.7%);销售面积累计同比下降19.3%(1-3月：下降26.3%)。随着各项疫情防控措施逐步见效，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动商品房销量出现快速复苏。预计后期商品房销售也将随整体经济重回正轨。

图4：商品房销售额降幅继续收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图5：商品房销售面积降幅较上月明显收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

土地市场热度回升，投资降幅明显收窄。1-4月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降3.3%(1-3月：下降7.7%)，投资活动逐步恢复。拿地方面，由于近期销售恢复较快，房企普遍存在补库存需求，土地购置面积降幅有所收窄，土地成交价款增速已开始回正，1-4月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑12.0%和增长6.9%，较1-3月已分别回升10.6个百分点和25.0个百分点，土地市场热度快速恢复，房企拿地积极性较高。土地购置费1-3月同比增长1.0%(1-2月为下滑9.3%)，整体趋势与土地购置相符。整体而言，4月投资和拿地数据降幅明显收窄，符合此前预期，预计未来将随行业工程及销售恢复而继续修复。

图6：随着行业投资活动恢复，房地产投资降幅继续收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图7：房企土地成交价款累计增速已回正

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增速小幅回正

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-4月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降18.4%(1-3月：下降27.2%);房屋竣工面积同比下降14.5%(1-3月：下降15.8%)，同比降幅明显收窄。1-4月新开工面积同比仍明显下降，或将对短期市场供给造成一定影响，但销售端热度已明显恢复;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：新开工降幅收窄，但仍处负增长区间

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅小幅收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金来源降幅收窄，资金面逐步恢复。1-4月，房地产开发资金来源累计同比降幅为10.4%(1-3月：下降13.8%)。拆分来看，国内贷款累计下降2.5%(1-3月：下降5.9%);自筹资金累计同比下降5.2%(1-3月：下降8.8%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑18.9%和5.4%(1-3月分别下降22.4%和7.4%)。由于商品房销售同比出现一定下滑，房地产开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显;但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复。

图11：开发资金各来源降幅均持续收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：销量整体反弹，推盘环比大增

3.1 新房数据：各线销量持续反弹，推盘整体环比大增

各线城市销售面积降幅收窄，二线城市同比降幅较小。4月当月，45个主要城市新房成交面积环比上月增长26%，同比下降10%。一线城市同比下降21%，二线城市同比下降8%，三线城市同比下降9%。45城截至4月末累计成交面积同比下降26%(上月下降33%)，一、二、三线城市分别下降34%、22%及28%。东营、肇庆、江门和深圳2020年累计成交面积分别上升约135%、22%、14%及9%，而温州、常州、泉州、武汉累计同比下降42%、44%、57%和60%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，各线城市销量降幅继续收窄，二线城市环比增长明显，同比降幅也相对较小。

去化周期按月有所下降，温州、宁波环比下降较快。截至4月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均上升5%，同比平均上升13%;平均去化周期为16.0个月(上月为17.4个月)，环比平均下降9%，同比平均上升34%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为40.4个月、10.3个月、12.3个月和7.0个月，环比上月分别下降30%、25%、3%和15%;同比分别上升112%、27%、21%和下降46%。整体而言，主要城市去化周期继续下降，基本面延续了前期稳步回升的态势。

福州、昆明、南宁和长春新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。4月，17个重点城市单月新房批售建面为1506.6万平，同比上升13.5%，环比上升54.8%;其中，4个一线城市单月同比下降25.1%，环比上升58.5%，13个二线城市单月同比上升21.0%，环比上升54.3%。1-4月，17个重点城市累计新房批售建面为3637.6万平，同比下降5.9%(1-3月为下降16.1%);其中，4个一线城市累计同比下降45.3%，13个二线城市累计同比增长2.1%。福州、昆明、南宁和长春批售建面累计同比增长154.1%、87.6%、81.9%和20.4%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2020/4/30主要城市交易量，整体销量降幅继续收窄

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至4月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至4月末主要城市新房批售情况，福州、昆明、南宁和长春新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定

深圳、金华、南京成交面积累计增幅居前。4月，15个主要城市的二手房成交面积环比上月上升39%，同比下降15%。北京和深圳环比上月分别下降25%和上升44%。截至4月末，15城2020年累计成交面积同比下降23%(上月为下降28%)。深圳、金华、南京2020年至今分别累计同比上升44%、37%和22%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至4月末主要城市二手房成交量情况，深圳、金华、南京成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨